לפני ההפקדה - לשקול את מחיר התוכנית

ראשית, בקליפת אגוז, במה עסקינן? סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מקנה למי שנפגע מתוכנית (ובלבד שהוא מצוי בתחומה וגובל עימה) לתבוע פיצויים כדי פגיעתו. עקב מודעות הולכת וגוברת של העוסקים בנושא להוראותיו של סעיף זה החל להיעשות שימוש תדיר בו (ואם יישמע מהנדס עיר פלוני מקטר כי "העלו לנו את הסעיף ...", לסעיף 197 כוונתו).

טישלר מעלה, ובצדק, את הסוגיה כיצד קורה, שנבחרי הציבור אינם בודקים את סוגיית הפיצוי בעת הליכי אישורה של תוכנית. ואנו נוסיף, כי לא זו בלבד שזוהי חובתם "הציבורית" של נבחרי הציבור (וגם גורמים אחרים כמו חברי ועדות שאינם נבחרים אלא אנשי ממסד), אלא שאישור תוכנית, מבלי שמידת פגיעתה והפיצויים בגינה ייבדקו, מהווה הפרה של פסיקה עקבית של ערכאות השיפוט.

בתי המשפט ייחסו לסעיף 197 מטרה כפולה. ראשית, יצירת מודעות לכך, שתוכנית יכולה לפגוע בקניינו של אדם, ושומה על ועדות תכנון לשקול פגיעתה של תוכנית בפרט כנגד יתרונותיה לציבור. בתי המשפט סברו, כי אותו "איום כספי" הוא שיגרום לוועדות התכנון, בהיעדר מודעות לקדושת הקניין, לשקול פגיעה זו. מטרה נוספת הינה לפצות את זה שבסופו של יום בכל זאת ייפגע.

התייחסות ראשונה של בית המשפט העליון לסוגיה זו ניתנה עוד בשנת 1980. השופט דר' בייסקי פסק כך: "ולא יהא זה מופרז כלל ועיקר לדרוש מוועדות התכנון והבנייה כי תוך כדי ההכנה והדיון בתוכניות יהווה השיקול של גודל הפגיעה בבעלי מקרקעין אחד השיקולים היסודיים, גם אם לא השיקול המכריע, אם ראויה התוכנית למימוש. ואין זה בבחינת חשד בלבד, כי ככל שקטן הסיכון או הצורך לשלם פיצוי לבעלי קרקעות נפגעים, כך גם עשויה לקטון ההתחשבות בהם ובאינטרסים שלהם." (ד"נ 79 /28 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' משה ורבקה וארון ואח').

כעשור לאחר מכן פסק השפוט מלץ: "בבואנו לבדוק, אם הפגיעה במקרקעין "עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין", הפרמטר נושא מבחן הסבירות הוא, בראש ובראשונה, גודלה של ירידת הערך במקרקעין. מבחן הסבירות הוא במהותו כלכלי. מגמה זו מתבקשת מהשיקולים המרכזיים, העומדים ביסוד ההוראה, לפיה יש לפצות בעל זכות במקרקעין בגין פגיעה במקרקעין. השיקול האחד, שהוזכר מוקדם יותר בפסק דיני, הוא, שעל הרשות, המחליטה אם ליישם תוכנית, להפנים אל תוך תקציבה את ההשפעות השליליות של התוכנית, שהרי רק כך יובטח, שתיתן את המשקל הראוי להשפעות שליליות אלה, כשיקול רלוואנטי בשאלה, אם ראוי להוציא את התוכנית אל הפועל." (ע"א 88/ 210 החברה להפצת פרי הארץ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא ואח').

חלף עוד עשור ואנו שונים, הפעם מפי השופט חשין: "הכל מסכימים כי התוכנית הפוגעת המיטה הפסד על בעל המקרקעין, וכי הלה זכאי היה לתבוע את הרשות לפיצויים בשל אותו הפסד. יתר על כן: חזקה על הוועדה המקומית כי שריינה בתקציבה מראש סכום פיצויים מתאים לפגיעה שהתכנית אמורה היתה לפגוע במקרקעין, "כראוי לרשות אחראית המחשבת את צעדיה ומעשיה מראש" (פרשת קהתי, פ"ד מח 204) (2, ראו עוד, שם, 202 עד 204)". (דנ"א 98 / 3768 בקעת בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים. השופט חשין היה בדעת מיעוט, אך לא לעניין זה).

ולאחרונה שוב התייחס בית המשפט העליון לסוגיה ופסק: "סעיף 197 לחוק מגלם את העיקרון לפיו זכאי בעל מקרקעין או בעל זכות בהם לפיצוי בגין פגיעה שאינה בדרך של הפקעת מקרקעין. בייסוד הזכות לפיצוי עקב תוכנית פוגעת עומדים שני עקרונות מרכזיים. לפי העיקרון האחד, "עקרון הפיצוי" יש לפזר את העלויות של תכנית המניבה תועלת לכלל הציבור בין כל הנהנים ממנה, ולמזער את נזקו של היחיד שרכושו נפגע לטובת הכלל. העיקרון השני הוא עקרון "כלכלי - ענייני" המחייב את רשויות התכנון לתת דעתן מראש להיבטים הפוגעים שבתוכנית ולהתחשב, במסגרת כלל השיקולים שבאישור תכנית מתאר, גם בעלותה של התכנית והפיצוי שעתיד להיות משולם בגינה" (השופטת בייניש: בג"ץ 01/ 156 מושב נוה ימין נ' שר הפנים, ניתן ביום 8.7.03).

רק מפאת קוצר היריעה לא נאזכר פסקי דין של בתי המשפט המחוזי הקובעים הלכה דומה.

הלכה לחוד ומעשה לחוד. ככל שידיעתנו מגעת, מעטים הם המקרים, אם בכלל, שבהם ועדות תכנון בדקו שיעור פגיעתה של תוכנית טרם אישורה.

טול למשל את תוכנית השימור של העיר תל-אביב, שכה רבות דובר בה ועוד ידובר. כמה מחברי הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית טרחו בכלל לקרוא את אותם מסמכים שהוכנו בדבר האספקטים הכלכליים של התוכנית? ברי לי, כי קריאתם של אותם מסמכים היתה מחייבת שורה של שאלות נוקבות לגבי שיעור הפגיעה ומקור המימון. לא בכדי התאמצה עיריית תל אביב להסתיר מעיני הציבור את אותן חוות דעת, ולא שמה את חופש המידע נר לרגליה (ורק בעקבות הליך משפטי שנאלץ הח"מ להגיש מאפשרת עתה העירייה לעיין במסמכים אלו).

סיכומו של דבר. חלה חובה על נבחרי הציבור ושלוחיו לבדוק את השלכות פגיעתה של תוכנית ומקור המימון לפיצויים בגין אותה פגיעה, עוד לפני הפקדתה של תוכנית, ואינני משוכנע כי לא יבוא יום ומי שהיה אמור לבדוק ולא בדק יידרש ליתן על כך את הדין, ולא רק הציבור יישא במחדלו.

הכותב מתמחה בתכנון, בנייה ונדל"ן.