הלכה חדשה שהתקבלה לפני שבוע בביהמ"ש המחוזי ת"א, שור נגד מע"ץ, קבעה, כי יש
לשלם 100% פיצויים על ההפקעה עצמה ועל ירידת הערך גם בהפקעה חלקית. במסגרת
פקודת הדרכים, בהלכת הולצמן (ע"א 5546/97), קבע ביהמ"ש העליון, כי עבור הפקעה
בשלמות יש לשלם לבעלי הקרקע פיצוי של 100%. בכך בוטלה הלכת שפיצר, לפיה מותר
היה בעבר לשלם 60% בלבד (75% בהפקעות מע"ץ לפי פקודת הדרכים).
באה כעת השופטת ד"ר דרורה פלפל, מביהמ"ש המחוזי ת"א, והרחיבה את הלכת הולצמן
למקרים בהם בוצעה הפקעה חלקית שלא הביאה להנאה (קרי: עליית ערך) לבעלים ביתרת
החלקה. ביום 17.8.03 חתמה השופטת על פס"ד שור נגד מע"ץ, א' 3357/98. גולת הכותרת
בפסק דין זה הנה הפיסקה הבאה, המדברת בזכות עצמה:
"בענייננו הופקע רק חלק מקרקע התובעים, ומכאן שהלכת הולצמן כפשוטה אינה חלה...
סעיף 7 לפקודת הדרכים מקנה שיקול דעת לשר העבודה או שר התחבורה להעניק פיצויים
לבעל קרקע ששטח הקרקע שהופקע ממנו אינו עולה על רבע מהמשטח הכולל של החלקה
שממנו הופקעה... הפחתת פיצויים בגין ההפקעה היא סמכות שתמומש תוך הפעלת שיקול
דעת, ולא תיעשה באופן אוטומטי... לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שיקול
הדעת המנהלי כפוף לעקרון המידתיות. אכן, הפחתת פיצויי הפקעה עשויה לעתים להיות
מידתית בנסיבות בהן ההפקעה מביאה לעלייה בערך המקרקעין שנותרו בידי בעליה.
אולם, בנסיבות בהן בעל מקרקעין אינו זוכה לכל הנאה מהפקעת המקרקעין, הרי שהפחתת
הפיצויים תהא בלתי מידתית, ועל כן פסולה".
בכך חידדה השופטת פלפל פסק דין קודם, ממנו הביאה את הדברים הבאים (ה.פ 442/00,
מחוזי חיפה, נאותחה נגד מע"ץ): "נראה, שלאחר חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו,
הופכת סמכות זו (הסמכות להעניק פיצוי לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים - ד. פ.) שבשיקול-דעת
לחובה במובן זה שאי הפעלת שיקול-הדעת לתשלום פיצוי תהא בלתי סבירה בעליל, לפחות
במקרים שברור בהם שבעל המקרקעין אינו מפיק כל תועלת מההפקעה".
השופטת פלפל הפכה והפכה בהלכת הולצמן, עד שבודדה מספר פסקאות ברוח ההלכה החדשה
שיצרה. להלן רצף הפסקאות שהביאה, מפי השופטת דורנר: "תשלום פיצויים בשיעור
הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק, רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש
שנותר בידי הבעלים, או הם זוכים בהנאה שוות ערך אחרת...יוער, שגם לפי פרשנות
שלפיה קיימת סמכות שבשיקול דעת להפחית את הפיצויים, שימוש בשיקול דעת זה מקום
שבעלי המקרקעין אינם זוכים לכל הנאה מן ההפקעה אינו מידתי, ולכן אינו כדין...
אפשר להטיל ספק גם בנאותות הנוהג של הפחתה אוטומטית של השיעור המקסימלי של
40 אחוזים מן הפיצויים בגין חלק - גדול כקטן - של מגרש, מבלי לבחון בכל מקרה
לגופו האם ובאיזו מידה צפויים הבעלים להפיק תועלת מפיתוח השטח המופקע".
למרות שהלכת שור עדיין איננה הלכה מפורשת של ביהמ"ש העליון, מדובר בהלכה מרחיקת
לכת בהרבה מהלכת הולצמן, לפחות בכל הקשור לנפח העבודה של בעלי מקצוע בענף הנדל"ן.
וזאת יש לזכור: הלכת הולצמן שינתה את כללי המשחק במקרים בהם בכל מקרה התנהלה
תביעת פיצויים בה היו מעורבים בעלי מקצוע כגון שמאי מקרקעין, עורכי דין ומודדים.
הלכת שור יוצרת שוק חדש של תביעות פיצויים גם בהפקעות של 25% ומטה, שוק שהיה
רדום למדי עד כה, וחי בתחום האפור של "לפנים משורת הדין". מדובר בשוק עצום
של תביעות, שעשוי לספק עבודה רבה לשמאי המקרקעין, לעורכי הדין הנדל"ניסטים
ולמודדים. כעת כבר מדובר בזכות לפיצויים על פי פסיקה מפורשת של ביהמ"ש המחוזי
ועל פי רוח הדברים בבית המשפט העליון.
הפקעות לצורך הרחבות כבישים הנן מעשה שכיח בכל מקום מאוכלס, והן חלק בלתי נפרד
מהתפתחות המשק. מע"ץ מרבה להפקיע לפי פקודת הדרכים. ברוב המקרים ההפקעה היא
בשולי החלקות שבצידי הדרך. במקרים רבים ההפקעה לא עוברת את סף ה-25% או עוברת
את הסף במטרים ספורים. במקרים כאלו לא הגיעו עד כה פיצויים בכלל, או שהפיצויים
הסתכמו בסכומים זניחים שאין כדאיות לערער עליהם. מהציטוטים שהובאו כאן מפסקי
הדין, ניכר כי הדברים מכוונים הרחק מעבר לשוק ההפקעות הספציפי של מע"ץ, ולא
נותר אלא להמתין לפסיקה מפורשת לפיצויים מלאים בהפקעות חלקיות מכל סוג, מלבד
אלו המשביחות את הקרקע.
בהלכת שור מחדדת השופטת פלפל פסיקה קודמת בבית המשפט המחוזי, לפיה נולדה זכות
כדין לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך במסגרת תביעות לפיצויים לפי פקודות ההפקעה
המנדטוריות. האם יש כאן עקיפה של סעיף 197? עדיין לא. השופטת פלפל כותבת במפורש
בפס"ד שור: "טענה נוספת שהעלתה הנתבעת (מע"ץ, ד.ל.) היא שסמכות הפיצוי בגין
הפגיעה במקרקעין על כל השלכותיה היא לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה... ולא
לפי פקודת הדרכים... דין הטענה להידחות, וזאת מפני שהטענה נעדרה מכתב ההגנה
של הנתבעת".
בקטע הבא מצטטת השופטת פלפל פסק דין של השופט המחוזי גבריאל קלינג, וכהרגלה,
לא מותירה מקום לאי הבנות באשר לפיצויים בגין ירידת ערך: "האם זכאי פלוני,
שמקרקעין ברשותו הופקעו, לפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה למקרקעין שנותרו בידיו?
בסוגיה זו קבע השופט קלינג: "לאור ההגנה החוקתית על זכות הקניין, לא ניתן יותר
ללכת בדרכו של בית המשפט בעניין אביבים 1 ובעניין מכקשווילי 3. בשניהם שלל
בית המשפט את קיום הזכות לפיצוי על נזק למקרקעין אחרים או על נזק על-ידי שימוש,
בשל העדרה של הוראה המורה על מתן פיצוי כזה. לאחר חוק היסוד, כדי לשלול את
הזכות לפיצוי, יש צורך בהוראה מפורשת בחקיקה. בהעדרה של הוראה כזו, העיקרון
הוא שיש לפצות על הפגיעה בזכויותיו של המבקש, לרבות זכויותיו לשימוש בחלק המקרקעין
שנותר עמו, לאחר ההפקעה". (הפ' (ת"א) 304/96 חודורוב נ' מדינת ישראל.
ובהמשך: "המבקשים זכאים כי במסגרת הפיצוי על פי פקודת הדרכים... יקבלו פיצוי
גם על הפחתת ערך המקרקעין שנותרו בידיהם, אשר נגרמה על-ידי השימוש שייעשה בחלק
המקרקעין שהופקעו"... דברים אלה מקובלים עלי במלואם, וככלל, במקום בו שימוש
בקרקע מופקעת על-ידי המדינה גרמה לירידת ערך המקרקעין שנותרו בידי תובע, הרי
שהוא זכאי לפיצוי על כך במסגרת פקודת הדרכים".
הכותב הנו חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
