"הענף כולו יקבל דחיפה קדימה"

המשקיע הישראלי בעל הנסיון הרב ביותר בתחום ההשקעה בקרנות ה-Real Estate Investment Trust) REIT) הוא חיים כצמן, בעל השליטה בחברת גזית גלוב. לגזית גלוב כיום שתי השקעות בולטות בקרנות מסוג זה: אקוויטי 1 האמריקנית, ו-FCR הקנדית. האם כצמן יכול להציע נוסחה איך הריטטים יכולים לסייע לענף המקומי לצאת מהבוץ?

כצמן: "קרנות הריט הן תאגיד שנהנה ממעמד שמאפשר לו הטבות שונות, כשהחשובה והמרכזית שבהן הוא האפשרות שלא לשלם מס ברמת התאגיד על הכנסותיה מהשכרת נכסים. רשויות המס לוקחות את חלקן רק מבעלי המניות בריט, בעת חלוקת הדיבידנד (בארה"ב הכנסה מדיבידנד נחשבת כהכנסה מעבודה, ולמצטרפת להכנסתו הרגילה של מקבל הדיבידנד בעת חישוב שיעור המס שעליו לשלם - י.פ)".

- מתי הומצא הפטנט הזה, של קרנות נדל"ן שאינן משלמות מס?

כצמן: "קרנות הריט החלו להופיע מאז תחילת שנות ה-60' של המאה שעברה. אבל הפריחה הגדולה של הריטים החלה ב-1992-1993, כשחברות נדל"ן רבות בחרו לעבוד למעמד של ריט, והחלו לפעול כחברות נדל"ן מלאות, שכל ההנהלה והפעילות העסקית נותרה ברמת החברה. הגל שקדם לכך היה של חברות שדומות למעשה לקרן נאמנות, להן היה מנהל חיצוני ולא פנימי, והן שימשו כמכשיר לאחזקה משותפת בנכסים, מבלי שהיתה להן פעילות עסקית שידעה לנצל את ההזדמנויות העסקיות שיש לתחום הנדל"ן להציע.

"הקרנות הישנות כללו רק את הנכסים, שכל האלמנט היזמי כבר נלקח מהן. לפני כעשור חל מפנה בתחום, כשחברות נדל"ן הפכו לריטים, עם הנהלה פנימית שיכלה לפעול ולפתח את הפעילות העסקית של הריט. כיום יש קרנות בתחום הנדל"ן המניב, שהן עיקר הריטים (כ-95%), ויש קרנות שפועלות בתחומים אחרים, כמו יערנות, למשל".

- מהם הכללים שעל הריט לעמוד בהם על מנת להחשב ככזו?

"ראשית כל, הריט חייבת לחלק את עיקר הרווחים שלה, כ-90%, כדיבידנד לבעלי המניות. הקרן לא יכולה להיות חברה יזמית שבונה למכירה, אלא חברה שהכנסותיה נובעות מהשכרת נכסים, כי הכנסות שמגיעות מיזמות וממכירת נכסים אינן נחשבות כ'הכנסה נאותה'. הריט מחייבת שלפחות 95% מהכנסותיהן תהיינה הכנסות 'נאותות'".

- ומה לגבי הכנסות משירותים נוספים, כמו מהפעלת חניונים, מתן שירותי נקיון ושמירה וכיוב'?

"שירותים מסוג זה אינן מהווים 'הכנסה נאותה'. ב-1997 נחקק חוק, שאפשר לריטים לרשום חברות החייבות במס כחברות בנות, שנקראות Taxable REIT Subsidiary) TRS). אלו החברות שמעניקות את השירותים המוספים, והן משלמות מס על רווחיהן ברמות החברה, ואז הכנסתה לאחר תשלום המס עוברת לחברה האם, לריט".

- מחר בבוקר אני רוצה להקים ריט. באילו תנאים נוספים עלי לעמוד?

"אתה צריך שיהיו לקרן לפחות 100 בעלי מניות. היא יכולה להיות רשומה למסחר בבורסה או להישאר פרטית. בנוסף, חייב להיות פיזור מינימלי, לפיו 5 אנשים או פחות לא יחזיקו 50% או יותר בחברה. הקרן חייבת לחלק 90% מהרווח כדיבידנד לבעלי המניות, וש-95% מהכנסותיה ינבעו מהשכרת נדל"ן או מנירות ערך ממשלתיים, כ-75% מכלל ההכנסות ינבעו מפעילות נדל"ן פרופר. אלו המבחנים העקרים שעל החברה לעמוד בהם. בארה"ב הדרישה היא שלפחות 50% מהקרן תוחזק על ידי בעל מניות שמשלמים מס בארה"ב (חברה או אדם - י.פ)".

- כמה ריטים פועלות בארה"ב, ומה הנתח שלהן בנדל"ן המניב האמריקני?

"בבורסות רשומות כ-150 קרנות ריט, וישנן עוד כמה מאות קרנות פרטיות. בסך הכל מחזיקות הריטים השונות, הפרטיות והציבוריות, כ-12.5% מסך השוק המניב, שהיקפו נאמד בלמעלה מ-4 טריליון דולר. זה רק מלמד איזו כברת דרך עוד יש להן לעשות רק בשוק האמריקני לבדו".

- האם הפעלת הריטים הביאה לשינוי מהותי בשוק הנדל"ן בארה"ב?

"ההשפעה עדין לא מספיק גדולה, וכפי שאתה רואה, לא מדובר בנתח גדול מאוד מהשוק, אם כי מדובר בנתח שהופך ליותר ויותר מהותי. ההשפעות באו לידי ביטוי בכך, ששוק הנדל"ן קיבל מקורות מימון חדשים. בנוסף, חל מעבר של נדל"ן לידיים חזקות, כי פתאום יש יותר ידיים שמחזיקות בנדל"ן, והדבר הביא ליציבות בתחום הזה. זה אפשר ליותר משקיעים להיכנס להשקעה מושכלת בנדל"ן מניב, כמו קרנות נאמנות ומשקי בית. הם יכולים ליהנות מהשקעה בנכסים מפוזרים תוך הקטנת הסיכון, ובעלויות כניסה ויציאה נמוכות משמעותית ביחס להשקעה ישירה בנדל"ן.

"יתרון נוסף למשקיע הוא הספציפיקציה של ההשקעה. כיום ישנן מאות קרנות, כאמור, שמשקיעות בסוג מסוים של נכסים ובאזורים מוגדרים. אם אתה רוצה להשקיע במגדלי משרדים במיאמי - יש לך ריט שמתמחה בכך. אם אתה רוצה להשקיע במרכולים בקליפורניה - יש לך ריט שמתמחה בהשקעה זו.

"בנוסף, הריטים הן מאוד שקופות וממוקדות - השקעת ב-GE אבל לא תדע אם הכסף שלך הולך לבניית מנועים או להלוואות משכנתא. כאן אתה יודע בדיוק במה אתה משקיע עד רמת ההתמחות בנכסים ובאזור הספציפי של ההשקעה".

בישראל הועלה לא פעם הרעיון להקים קרנות ריט, מה שמצריך שינויי חקיקה והתאמות שונות לסוג כזה של גופים. כצמן מגלה, שפנו אליו מספר פעמים גורמים בנושא, במטרה להתייעץ כיצד להקים קרנות כאלה בישראל. - במה יתרום סוג כזה של גופי השקעה לשוק המקומי?

"אני חושב שזה מכשיר, שיכול לסיע במידה רבה להיחלצות מהמשבר בנדל"ן בישראל. אני מניח שאם תהיה חקיקה שתאפשר הקמת ריטים, יהיו לא מעט יזמים שיקפצו על ההזדמנות הזו, יגייסו כספים, יקימו קרנות כאלה, ירכשו נכסים בשוק וישביחו אותם, ובסופו של דבר הענף כולו יקבל דחיפה קדימה. זה יתחיל בשוק הנדל"ן המניב, אבל זה יכול לעזור לתחומים נוספים, כמו הקמת גופים שישביחו משרדים ויהפכו אותם לדירות להשכרה - מה שראינו בהצלחה רבה מאוד בארה"ב".

- הבעיה בישראל היא בעיקר בצד הביקושים. ריט יכולה לעזור בצד הזה?

"הפתרון יבוא בדרך עקיפה. אומנם הריט לא תייצר ביקושים, אבל תפתור בעיות אחרות שמשפיעות, כמו בעיית הנזילות. הריט יכולה למצוא לנכסים ריקים את השימושים הנכונים, כמו הפיכת משרדים ללופטים למגורים. צריך לתת ליוזמה להשתחרר, ולמצוא פתרונות לעודפי הבנייה בישראל. לא כל הפתרונות חייבים להיות קונבנציונליים - אפשר להפוך משרדים לדירות, קניונים לבנייני משרדים או לאולמות תצוגה, ועוד כיד הדמיון הטובה. "זה לא יפתור את הביקוש של המשתמש הסופי, אבל זה יכול לעזור, כמו למשל בלהוריד את העלויות בגלל הוזלת מקורות המימון, וזה יוזיל את המחיר ללקוח הסופי ויגדיל את הביקוש. מחיר ההון יפחת באופן משמעותי, כי ענף הנדל"ן סובל כיום מאשראי בנקאי יקר עקב מצב הענף, וזה משפיע על מחירי הנכסים. בריט מחיר ההון יהיה זול יותר, כי יהיו יותר מקורות שהקרן תוכל לגייס מהם".

"ריט היא מכשיר השקעה אידיאלי למשקיעים מוסדיים כמו קרנות פנסיה, חברות ביטוח וכדומה, ואם הריטים הישראליות ידעו לשמור על דירוג גבוה ומינוף נמוך, הן יוכלו להפוך לכלי השקעה רצוי הן לגורמים המוסדיים, והן לשחקנים הבודדים.

"צריך להבין שישראל עוד צומחת והאוכלוסייה גדלה. הביקושים לנדל"ן לא נעלמו, אלא דוכאו, בגלל המחירים היקרים של הנכסים. האפשרות להקמת ריטים יכולים לפתוח את החסם הזה".

- יש תוכניות מעשיות להשקת קרנות כאלה בישראל?

"עד כמה שידוע לי, ישנה התעניינות בנושא, וגם באוצר בחנו את הנושא בעבר. לא ידוע לי מה קורה במישור הזה כיום. בסך הכל, לאוצר זה לא יעלה כסף, כי המס שלא תשלם הקרן ישלם הדיבידנד. להפך - ההכנסות ממיסוי יכולות לעלות כי רמת הפעילות תגדל, ויהיו מיסי רכישה ושבח, בנוסף למיסים שייגבו על הדיבידנד".