אריסון פגש את העובדים שמכרו

למרות מספרן הגדול של חברות הנדל"ן בבורסה - מדובר בענף השני בגודלו בבורסה, אחרי ענף התעשייה - חברות בנייה ונדל"ן גדולות רבות נמצאות עדיין מחוץ למגרש הבורסאי. תיקון כלשהו במצב זה התרחש בשבוע שעבר. שנתיים בדיוק לאחר שתד אריסון ועובדי חברת שיכון ובינוי רכשו את החברה מידי ההסתדרות, נרשמה החברה למסחר בבורסה.

החברה לא גייסה כספים מהציבור - לא היה לה צורך בכך. אלפי העובדים שלה מחזיקים במניות, אותן רכשו במימון שסידר עבורם שותפם לשליטה בחברה, תד אריסון. פיזור המניות בין אלפי עובדים אלה סיפק את הפיזור הדרוש על פי כללי הבורסה, והמסחר יצא לדרך.

חלק מהעובדים, אגב, מיהר ומימש את הרווח הנאה שצברו על המניות. לפני כשנתיים נרכשה השליטה במחיר ששיקף שווי חברה של 300 מיליון שקל. רישום החברה למסחר נעשה לפי שווי של כמיליארד שקל, אך כבר ביום הראשון זינק מחיר המניה של שיכון ובינוי ב-%25, ויום לאחר מכן הוסיף שערה ועלה ב-%8 נוספים. בבורסה העריכו, כי מול העובדים המוכרים עמד אריסון, שהגדיל את אחזקותיו בחברה. לפני רכישות אלה, אם אכן בוצעו, החזיק אריסון ב-%36 מהמניות.

רבות תואר בשבועות האחרונות על הרווחים הנאים מהם נהנו עוזי ורדי-זר, מנכ"ל החברה בעשר השנים האחרונות, ואפרים צדקא, יו"ר הדירקטוריון. אלא שלצד תיאור הרווחים הללו, כולל התשקיף של שיכון ובינוי תיאור נרחב ומעניין של החברות בקבוצה. שיכון ובינוי עצמה היא רק חברת אחזקות, ופעילותה מתבצעת באמצעות החברות הבנות.

העיקרית והחשובה שבהן היא סולל בונה, שהונפקה לבורסה כבר לפני שנה. סולל בונה היא זרוע הקבלנות של שיכון ובינוי, העוסקת בבנייה, בעבודות תשתית ובסלילה, והיא תוארה בטור זה בהרחבה לפני מספר חודשים. אחזקה חשובה אחרת היא חברת שיכון עובדים - זרוע הייזום של קבוצת שיכון ובינוי.

שיכון עובדים היא אחת מחברות הבנייה הוותיקות בארץ. היא נוסדה כבר ב-56' לצורך מיזוג של שתי חברות שפעלו עוד קודם לכן. בתשקיף מזכירים מנהלי החברה את התפקיד המרכזי שמילאה שיכון עובדים במסגרת הפרוגרמה של משרד השיכון עד תחילת שנות השמונים, ואחר כך שוב בתחילת שנות התשעים, עם בוא גל העלייה הגדול. בשנים האחרונות עברה שיכון עובדים לבנייה יוקרתית יותר, וזהו תחום עיסוקה העיקרי של החברה היום.

הפריחה בענף באה היטב לידי ביטוי בנתונים הכספיים שמציגה שיכון עובדים בתשקיף. הכנסותיה ממכירת דירות בשנת 94' עוד הסתכמו ב-236 מיליון שקל; שנה לאחר מכן גדלו ההכנסות ל-576 מיליון שקל; בשנת 96' גדלו ההכנסות ל-625 מיליון שקל ובשנה שעברה זקפה שיכון עובדים הכנסות שיא של 748 מיליון שקל ממכירת דירות.

בשנת 96' התהפכה המגמה בענף, והחלה ההאטה. בנתוני המכירות הדבר, כאמור, לא בא לידי ביטוי, בגלל השיטה החשבונאית של עבודות גמורות. בנתונים אחרים שמציגה שיכון עובדים בתשקיף, לעומת זאת, יש סימנים חזקים להאטה הפוקדת את ענף הבנייה: מספר הדירות שנמכרו בפרוייקטים בהם מעורבת שיכון עובדים אשתקד היה 1,384, מתוכם חלקה של החברה עצמה 896 דירות. זאת, בהשוואה למכירה של 1,562 דירות בפרוייקטים בשנת 96', מתוכם היה חלקה של החברה 995.

גם בהתחלות הבנייה של שיכון עובדים היתה ירידה חדה אשתקד - ירידה חזקה יותר מהירידה הכללית בענף כולו. מספר הדירות שהוחל בבנייתן בפרוייקטים בהם מעורבת החברה בשנת 97' היה 1,137 מתוכם חלקה של החברה 627. זאת, לעומת התחלת בנייה של 2,020 דירות בשנת 96', מתוכם חלקה של שיכון עובדים עצמה 1,058 - ירידה של כ-%40.

לצד פרוייקטים רבים אותם מבצעת שיכון עובדים - בסוף 97' היה מספר הדירות בבנייה 3,670, מתוכם חלקה של שיכון עובדים 2,113 - מחזיקה החברה מלאי קרקעות של 4,412 דונם. חלק מהמלאי היסטורי, והוא נרכש בשנות החמישים והששים. חלק אחר מקורו ברכישות שבוצעו בתחילת שנות התשעים.

שתי אחזקות חשובות אחרות של שיכון ובינוי הם %100 ממניות חברת סולל בונה ארצות חוץ ו-%50 מחברת תעשיות אבן וסיד. סולל בונה ארצות חוץ היא חברה ותיקה נוספת, ששנותיה הגדולות מאחוריה. פעילותה בעבר השתרעה בארצות רבות של העולם השלישי ובאמריקה הלטינית. בשנות השיא, תחילת שנות ה-80, היו לחברה זו הכנסות שנתיות של 400 עד 500 מיליון דולר בשנה.

אחרי השיא באה נפילה גדולה, בגלל קריסת הכלכלות בארצות בהן פעלה. אלא שהפעילות בחו"ל נמשכת גם היום, בעיקר ניגריה, חוף השנהב וגאנה - והיא רווחית בשנים האחרונות. בשנת 97' הסתיימה הפעילות של סולל בונה ארצות חוץ ברווח נקי של 53 מיליון שקל ממחזור הכנסות של 680 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 26.5 מיליון שקל ממחזור של 415 מיליון שקל בשנת 96'.

בחמשת השנים האחרונות נכנסה סולל בונה ארצות חוץ גם לפעילות יזמית במזרח אירופה - ברומניה, פולין והונגריה - ובסין.

תעשיות אבן וסיד היא אחת החברות הגדולות בארץ לייצור חומרי גלם לתעשיית הבנייה. בחברה זו מחזיקה שיכון ובינוי %50, כששותפתה היא רדימיקס, שבשליטת משפחת שובל (באמצעות חברת יבוא). תעשיות אבן וסיד מפעילה 18 מחצבות חצץ, 22 מפעלי בטון, שלושה מפעלים לייצור אספלט, שני מפעלי בלוקים (תעשיות אבן וסיד היא יצרן הבלוקים הגדול במדינה) ומפעל אחד של שיש.

מה הקשר בין נדל"ן והיי-טק? מסתבר שיש קשר. לפני מספר שבועות סיפרנו כאן על מאבק השליטה בחברת קומפי, חברת היי-טק המייצרת מקלדות ותוכנות מחשב לפעוטות. החברה יצאה לבורסה לפני כשנה עם הבטחה לצמיחה גדולה, וכשזו בוששה לבוא קרסו מניותיה ב-%75. קריסה זו היתה מצע נוח למאבק שליטה, שנוצר משום מה דווקא בין שתי דמויות בענף הנדל"ן: הקבלן החיפאי יעקב אנגל, באמצעות חברת אנגל מסחר שבשליטתו ומרדכי יונה, באמצעות חברת מישור החוף בה הוא שולט ביחד עם נתן פולבר.

לשניים אין כוונות להשתלב בענף ההיי-טק והקרב ביניהם נסוב בעיקר נוכח קופת המזומנים הגדולה של קומפי - 100 מיליון שקל - שמקורה בהנפקה שביצעה החברה לפני שנה. בסוף השבוע שעבר נראה כי הקרב הוכרע, לטובתו של יונה. אנגל, כזכור, פרסם הצעת רכש למניות, ואף העלתה את המחיר שהיתה מוכנה לשלם לבעלי המניות. למרות זאת, ההצעה נכשלה ורק מחזיקים בכ-%16 ממניות קומפי הסכימו למכור לו את המניות.

ההצעה היתה מותנית בהיענות של %33.6 לפחות, ולפיכך יישאר אנגל בעמדת מיעוט, עם המניות שרכש לפני פרסום הצעת הרכש.

מרדכי, לעומתו, רכש את מניותיו של מייסד קומפי, איתי כוכבי, וקיבל זכויות הצבעה נוספות ממניות שאינו יכול לרכוש עדיין, בגלל הסכמי החסימה של הבורסה. כישלון הצעת הרכש של אנגל הכניס את ההסכם שלו עם כוכבי לתוקף, וכך הגיע מרדכי לזכות הצבעה של %45.5 בקומפי ולשליטה בחברה