האם זכאי בעל קרקע לפיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה ליתרת מקרקעין לאחר הפקעה?
בשאלה זו ובאחרות דנה לאחרונה השופטת דרורה פלפל.
אמנון ורחל כהן-שור (להלן: "התובעים") הינם הבעלים הרשומים של מחצית חלקה במקרקעין
בהרצליה פיתוח (להלן: "המקרקעין"), אותם רכשו הם בשנת 1978, כמגרש ריק, עליו
בנו את ביתם, ובו הם מתגוררים עד היום. בשנת 1964 פורסמה הודעה על הפקעת חלק
מהמקרקעין בהתאם לצו על-פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943
(להלן: "פקודת הדרכים").
בשנת 1992 תפסה המדינה באמצעות מע"ץ (להלן: "הנתבעת") חזקה במקרקעין (להלן:
"התפיסה") לצורך הרחבת כביש חיפה-ת"א. הרחבת הכביש הביאה לקירובו למרחק של
כ-13.5 מטר מביתם של התובעים, לעומת מרחק של כ-19 מטר ממנו לפני התפיסה. התובעים
הגישו לבית המשפט המחוזי בת"א (בפני השופטת פלפל) תביעה, ובה עתרו, בין השאר,
לפיצוי בגין הפקעת חלק מהמקרקעין, וכן לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין שנותרו
בידם לאור השימוש שעשתה הנתבעת בקרקע המופקעת.
הנתבעת אינה חולקת על זכות התובעים לפיצוי בגין חלקת הקרקע המופקעת. המחלוקת
בין הצדדים היא לגבי גובה הפיצוי בגין הקרקע. התובעים טוענים, כי לאור הלכת
הולצמן (ע"א 5546/94, פ"ד נה(4) 629) מגיע להם פיצוי בגין מלוא הקרקע שהופקעה,
ללא הפחתה של 25% ממנה. טענתה העיקרית של הנתבעת היא, שהלכת הולצמן אינה חלה
בענייננו מפני שהיא עסקה בהפקעה של קרקע במלואה, ואילו מהתובעים הופקע רק חלק
מהקרקע.
השופטת פלפל קובעת, כי טענת הנתבעת ברמה העקרונית מקובלת עליה. ברם, למרות
זאת, היא קובעת, שהתובעים זכאים לפיצוי בגין מלוא הקרקע שהופקעה, ללא הפחתת
25%.
בפס"ד הולצמן הפקיעה הוועדה המקומית בחיפה שתי חלקות שהיו באותה בעלות. חלקה
אחת הופקעה בשלמותה ואילו מן החלקה השנייה הופקע שליש מן השטח. הוועדה שילמה
לבעלים פיצויים בשיעור של 60% משווי החלקה שהופקעה בשלמותה, ואילו בגין ההפקעה
החלקית לא שילמה פיצויים בטענה, שהשטח שהופקע אינו עולה על 40%, שיעור שניתן
להפקיעו ללא תמורה, וזאת על יסוד סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור)
1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), וסעיף 190 לחוק התכנון והבניה.
העולה מהלכת הולצמן הוא, שלפי פירוש סעיף 20(2)(ב) לפקודת הקרקעות, לא ניתן
להפחית מפיצויי ההפקעה כאשר הקרקע הופקעה מבעליה בשלמותה. בענייננו הופקע רק
חלק מקרקע התובעים, ומכאן שהלכת הולצמן כפשוטה אינה חלה. מהו אפוא הדין במקרה
שלפנינו?
סעיף 7 לפקודת הדרכים מקנה שיקול דעת לשר העבודה או שר התחבורה, להעניק פיצויים
לבעל קרקע ששטח הקרקע שהופקע ממנו אינו עולה על רבע מהשטח הכולל של החלקה שממנו
הופקעה.
הסעיף קובע כך: "לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע
שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא
ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול
דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות העניין".
סעיף 8 לפקודת הדרכים קובע: "היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה
נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע". יש לקרוא
את סעיף 8(1) לפקודת הדרכים על רקע סעיף 7 לפקודה. כלומר, הפחתת פיצויים בגין
ההפקעה היא סמכות שתמומש תוך הפעלת שיקול דעת, ולא תיעשה באופן אוטומטי.
לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שיקול הדעת המנהלי כפוף לעקרון המידתיות.
אכן, הפחתת פיצויי הפקעה עשויה לעיתים להיות מידתית בנסיבות בהן ההפקעה מביאה
עליה בערך המקרקעין שנותרו בידי בעליה. אולם, בנסיבות בהן בעל מקרקעין אינו
זוכה לכל הנאה מהפקעת המקרקעין, הרי שהפחתת הפיצויים תהא בלתי מידתית, ועל
כן פסולה.
ברוח זו קבעה השופטת דורנר: "יוער, שדם לפי פרשנות שלפיה קיימת סמכות שבשיקול
דעת להפחית את הפיצויים, שימוש בשיקול-דעת זה מקום שבעלי המקרקעין אינם זוכים
לכל הנאה מן ההפקעה אינו מידתי, ולכן אינו כדין" (פס"ד הולצמן - פיסקה 10 לפסק
הדין).
עוד קבעה השופטת דורנר: "תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו
יהיה מוצדק, רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים
בהנאה שוות ערך אחרת" (שם, 641).
דברים אלה נכונים ביתר שאת בענייננו, בו ירך ערך המקרקעין שנותרו בידי התובעים
עקב ההפקעה, ומכאן שהפחתת הפיצוי אינה מידתית. לאור כל האמור - קובעת השופטת
פלפל - התובעים זכאים לפיצוי בגין מלוא הקרקע שהופקעה.
כעת עוברת השופטת פלפל לדון בשאלת פיצוי בגין ירידת ערך, שנגרמה למקרקעין שנותרו
בידי התובעים לאחר תפיסת החזקה. שאלה ראשונה היא, האם זכאי פלוני, שמקרקעין
ברשותו הופקעו, לפיצוי ירידת הערך שנגרמה למקרקעין שנותרו בידיו.
בסוגיה זו קבע השופט קלינג: "לאור ההגנה החוקתית על זכות הקניין, לא ניתן יותר
ללכת בדרכו של בית המשפט בעניין אביבים 1 ובעניין מכקשווילי 3. בשניהם שלל
בית-המשפט את קיום הזכות לפיצוי על נזק למקרקעין אחרים או על נזק על-ידי שימוש,
בשל העדרה של הוראה המורה על מתן פיצוי כזה. לאחר חוק-היסוד, כדי לשלול את
הזכות לפיצוי יש צורך בהוראה מפורשת בחקיקה. בהעדרה של הוראה כזו, העיקרון
הוא שיש לפצות על הפגיעה בזכויותיו של המבקש, לרבות זכויותיו לשימוש בחלק המקרקעין
שנותר עמו, לאחר ההפקעה" (ה"פ ת"א 304/96 חודורוב נ' מדינת ישראל, פ"מ נח(1)
241, עמ' 248).
דברים אלה מקובלים על השופטת פלפל במלואם. וככלל, היא קובעת, במקום בו שימוש
בקרקע מופקעת על-ידי המדינה גרם לירידת ערך המקרקעין שנותרו בידי התובע, הרי
שהוא זכאי לפיצוי על כך במסגרת פקודת הדרכים.
התוצאה הסופית: נקבע כי על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי מלא בגין חלקת הקרקע
שהופקעה, וכן פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין שנותרו בידם.
ת.א 3357/98, בית המשפט המחוזי בת"א, השופטת ד. פלפל.
בשם התובעים: עו"ד חלד.
בשם הנתבעת: עו"ד דנמור.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
