משכנתאות: הציבור חוזר אל המסלול הצמוד והמוכר

אך מסתבר שלאחרונה הביא שינוי בטעמי הציבור לתנודות דרמטיות בהרכב המוצרים להם נרשם ביקוש בבנקים למשכנתאות. כותרת השינוי: חזרתה של המשכנתא הצמודה.

המשכנתא, הוותיקה והמוכרת, בה צמודות הקרן והריבית למדד בתוספת של ריבית שנתית קבועה, שלטה מאז ותמיד כמעט ללא עוררין, בשוק המשכנתאות. מידי פעם איימו לנגוס במעמדה החזק מסלולים חדשניים כמו מסלול הפריים, מסלול הצמוד בריבית משתנה והמסלול הדולרי.

כך קרה גם לאחרונה. לקראת סוף שנת 2002, עם העלייה החדה בשער הדולר, החל ציבור רוכשי הדירות לגלות העדפה ברורה למסלול הדולרי. כל זאת מתוך הנחה שהדולר חזק, והסיכוי, או יותר נכון הסיכון, שיעלה עוד, אפסי. גם שיעור הריבית הנמוך על הדולר - ריבית הליבור , שהיתה נמוכה בצורה משמעותית מהריבית השקלית הן צמודה והן הלא צמודה, הגבירו מגמה זו.

שיא הביקוש למשכנתאות דולריות נרשם באפריל השנה, כאשר הדולר רשם את שערי השיא, אז נגע בשער ההיסטורי של 5 שקלים לדולר. כל זה הביא לכך, שהתמונה שנרשמה רק שנה לפני כן, באפריל 2002, אז 60% מהמשכנתאות במשק ניתנו במסלול הצמוד ורק 10% במסלול הדולרי, התהפכה ב-180 מעלות. המצב באפריל 2003 היה 50-10 לטובת המשכנתא הדולרית. כלומר כמחצית מהמשכנתאות נלקחו במסלול הדולרי ורק כ-10% נלקחו במסלול צמוד המדד.

אך בשבועות האחרונים ניכרת שוב התהפכות במגמה, הפעם לטובת המסלול הצמוד. בחודש אוגוסט שבה המשכנתא הצמודה לחלקה המסורתי בשוק, כ-60%, ואילו המשכנתאות הדולריות ירדו אל מתחת ל-30%. בבנקים למשכנתאות יודעים לספר, כי מגמת התחזקות של המסלול הצמוד על חשבון זה הדולרי, נמשכת ואף מתחזקת החודש.

לדברי מנכ"ל בנק משכן, עידית לוסקי, יש מספר סיבות לכך, שהעיקרית בהן היא הריבית הצמודה הקבועה שנמצאת היום ברמה נמוכה יחסית, והערכות לגביה שתעלה. גם הדולר המתחזק והאיומים להמשך התחזקותו, מביאים להעדפת המסלול הצמוד למדד על פני זה הצמוד לדולר.

"השוק חזר לחלוקה שטבעית לו יותר. כך צריך להיראות תיק המשכנתאות, זה נכון וטבעי יותר מהמצב לפני שנה", אמרה לוסקי "מה שלא טבעי", מוסיפה לוסקי, "זה המצב במסלול הפריים, לו יש ביקוש אפסי והוא מגיע לאחוזים בודדים בלבד מהשוק". כאן יש ללוסקי טיפ מעניין: "ריבית הפריים נראית מעניינת כיום לרוכשי הדירות. בהנחה שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-12 החודשים הבאים ב3%, וזו ההנחה הרווחת, הריבית הריאלית על הלוואות הפריים מגיעה ל-5% בלבד, נמוך יותר מהמסלול הצמוד, שם מדברים על 5.7%-5.25%. בהחלט יש למשכנתא במסלול הפריים מקום בתמהיל המשכנתאות".

גלובס: מה אם כן את מציעה לרוכש דירה הנזקק כיום למשכנתא?

לוסקי: "אני בעד תמהיל של משכנתאות. כדאי לקחת 60%-50% מההלוואה במסלול צמוד מדד, 30%-20% במסלול הדולרי ו-15%-10% בריבית פריים. אנו בבנק משכן מאוד מעודדים לא לדבוק במסלול אחד בלבד אלא ליצור תמהיל. זה מפחית את הסיכון".