טוסקנה: הנדל"ן מנסה להרים ראש

שנתיים אחרי אירועי ה-11 בספטמבר, לא ברור עד כמה התאושש ענף הנדל"ן בטוסקנה. הגבעות הציוריות, יין הקיאנטי המשובח והקסם המקומי עוד מושכים המוני תיירים מדי שנה לחבל ארץ זה, שנמצא במרכז איטליה, אך היקף הפעילות קטן בצורה משמעותית. "החודשים יולי-ספטמבר הם החודשים הכי חמים של השנה", אמרה ל"גלובס" לורה, בעלת צימרים באיזור מחוז קיאנטי. "מאז אירועי הטרור לפני שנתיים, אין כמעט תיירות אמריקנית", היא מוסיפה ומצביעה על בית הארחה ריק למחצה.

ניתן לסווג את הנכסים בטוסקנה למספר חלקים. הראשון הם נכסים שנמצאים בתוך הערים, כגון סיינה ופירנצה, בירת חבל טוסקנה. השני הן וילות גדולות הכוללות מספר דונמים של שטחים חקלאים - הנחשבות לסימן ההיכר של האיזור, וכן בתים באתרי קיט על שפת הים כגון פורטה די מרמי.

"כאשר מדברים על נכס באיזור הים, לא כדאי לדבר על גובה המחיר", מסביר ל"גלובס" גרגורי, בעל סוכנות תיווך מקומית. "מחירו של נכס במקום תלוי כמובן בגודלו, גודל השטח וקירבתו למרכז חשוב בתוך טוסקנה, כגון סיינה או סן ג'ימינייאנו".

מטבע הדברים, הלקוחות האמריקנים מכתיבים את קצב הפעילות וקצב המחירים, אך מאז ה-11 בספטמבר רבים מהם מעדיפים שלא לטוס ולהישאר בגבולות המדינה. בכך למעשה, ירדה גם ההתעניינות הרבה, שגם הגיעה, בין היתר, לגבולות ישראל.

"הלקוחות האמריקנים מחפשים פעמים רבות נכס בעל ערך היסטורי כלשהו. ההיסטוריה של אמריקה מתגמדת לעומת המונומנטים של רומא והכנסיות שנמצאות באיזור, וזו בדיוק מה שמדבר אל הלקוח האמריקני הממוצע, שלו אין היסטורי ארוכת טווח", מציין גרגורי, שמיקם את משרדיו ברחוב ראשי של גרבה (Greve in Chianti), עיירה טוסקאנית הומה בתיירים בלב ליבו של מחוז היין המפורסם.

"רבים מלקוחותיי הם זרים המגיעים לחופש במקום, נשבים בקסמיה של טוסקנה ורוצים לרכוש לעצמם אחוזת נופש אליה הם יוכלו לחזור מדי שנה ולהשתלב בהווי המקומי. ניתן להשיג וילות עם כמה דונמים בטווח גדול של מחירים, היה לי לאחרונה מיליונר אמריקני שרכש וילה ענקית בכ-2 מיליון דולר, שיפץ את כל פנים הבית ב-2 מיליון דולר נוספים, והשאיר את החזית הטוסקאנית של הבית ללא רבב" הוסיף.

פן נוסף וחשוב מאוד בענף הנדל"ן המקומי, הוא ענף ההשכרה של בתים כפריים. מדי שנה עשרות אלפי תיירים משכירים בתים לתקופה מינימלית של שבוע. תעשיית אתרי האינטרנט וסוכנויות התיווך המקומיות עמוסות לעייפה בתיירים זרים שרוצים ל"התנחל" למשך שבוע באיזור. התעשייה מגלגלת סכומים אדירים על חשבון הצימרים המקומיים ובתי המלון.

גורם משמעותי נוסף שמשפיע על רמת המחירים באיזור הוא התחזקותו של המטבע האירופאי ביחס לדולר. מחירי ועסקאות הנדל"ן באיזור נעשים כמובן באירו, וכוח הקניה של הזרים הולך וקטן בצורה משמעותית. יחד עם זאת, גם רמת המחירים באיטליה עלתה באופן משמעותי, מאז שהכלכלה נפרדה מהלירה - דבר שמקשה עוד יותר על השוק המקומי.

התמ"ג האיטלקי עומד כיום על 1.18 טריליון דולר, או 20.8 אלף דולר לנפש לשנה. קצב הצמיחה במדינה עומד על כ-1.5% לשנה, והאינפלציה על שיעור של 1.8%. חוקי הנדל"ן באיטליה אינם מפרידים בין אזרחים זרים ומקומיים, ופטור ממס שבח ניתן ל-5 שנים מיום רכישת הנכס.

אפשרויות המשכנתא במדינה לבעלי אזרחות אירופאית רחבה יחסית, והבנקים המקומיים לא מערימים קשיים משמעותיים. גם בעלי אזרחות זרה, שאינה אירופאית, יכולים להשיג משכנתאות מהבנקים המקומיים, בעיקר באמצעות סוכנויות נדל"ן שעובד בקביעות עם הבנקים.

לדברי גרגורי, שכר הטרחה של המתווכים באיזור עומד על כ-3% מערך הנכס. על פי המקובל באיטליה, על הרוכש להפקיד כשליש מערך הנכס עם חתימת השלב הראשוני של מסמכי החוזה אצל גוף שלישי.