בתאריך 9.9.03 , פסק בג"צ (10390/02), כי עתירה שהוגשה לעניין תעריף שמאות דירות
לזכאים להלוואות משרד השיכון אינה מגלה עילה להתערבות בג"צ'. בפסק הדין מנומקת
ההחלטה בכך, "כי אכן התעריף שנקבע לענין אותה שמאות הוא נמוך בהתחשב בכך שהתשלום
על פי תעריף זה מוטל על כתפי משרד השיכון", ועוד הסברים והנמקות תמוהים, שהכינוי
"תירוצים" מתאים להם יותר.
אין זה ממנהגי לבקר החלטות בג"צ, אלא אם הן לוקות, לעניות דעתי, בחוסר סבירות
קיצוני, או בטעות בסיסית. על מנת להסיר חשד אומר מיד, כי החלטת בג"צ זו אינה
מעלה ואינה מורידה לגבי דידי ולא כלום, שכן אינני עוסק בסוג זה של שומות.
עם זאת, מצאתי לנכון להידרש לנושא בגלל השלכות הרוחב והעומק שלו על מערכת היחסים
המעוותת הנוצרת במשולש של מקבלי השרותים (בנקים למשכנתאות ומשרד השיכון באמצעותם),
בעלי המקצוע נותני השרותים (שמאי המקרקעין) וחברות הביטוח.
הנתון העובדתי המרכזי והמדהים הוא, שתעריף ביצוע שמאות לדירת מגורים לזכאי
משרד השיכון הוא 269 ש"ח! כולל מ.ע.מ! תמורת סכום נדיב זה, אמור השמאי להגיע
לדירה, להיות אחראי לזיהויה שמא תיפול טעות ותמושכן דירה אחרת (והיו דברים
מעולם), לתארה בקצרה, לבדוק מסמכי הרכישה, לוודא שמחיר הרכישה הוא סביר ביחס
לשוק המקרקעין באותה סביבה ואותו סוג דירות, להדפיס את שומתו (גם אם בפורמט
מצומצם). משך הזמן המינימלי הנדרש לביצוע סידרת פעולות זו נע סביב 3-4 שעות
עבודה, גם אם השמאי הוא צעיר, נמרץ ויעיל ביותר. תמורת סכום של כ 65 ש"ח לשעת
עבודה (כמו עוזרת בית רשמית ישראלית או מטפלת בתינוקות), על השמאי להיות אחראי
כלפי חברת הביטוח בה יש לו את הביטוח המקצועי שלו, שלא נפלה שגיאה בלחץ עבודתו
זו.
מסתבר, כי הבנקים למשכנתאות אינם בוחלים בשום תירוץ כדי לכסות את כישלונותיהם
העסקיים ומחפשים בשמאי המקרקעין המשרתים אותם שעירים לעזאזל, לתביעות על רשלנות
מקצועית בגין שומות שאת מתכונתן הם עצמם הכתיבו. לא רק זאת, אלא גם אם השומות
נעשו בזמן אחד והמימוש התבצע שנים לאחר מכן, ופער המחירים קיים באופן מובנה.
חברות הביטוח, מצידן, נאבקות עבור זיכוי מבוטחיהן שמאי המקרקעין במלחמת מאסף
עם עלויות עתק, במקום להצטרף למאבק הבסיסי של שמאי המקרקעין להבטחת שכר עבודה
סביר והוגן, אשר יאפשר לבצע את השמאות המבוקשת באופן סדור.
למרבה הצער לא מצא בג"צ לנכון לדרוש שתוגש חוות דעת של מומחה ידוע ונייטרלי
למדידת תשומות עבודה, אשר יכמת את העבודה הנדרשת לביצוע שומת דירה.
יתרה מכך, בג"צ לא דרש את חוות דעת ב"כ מועצת שמאי המקרקעין שליד משרד המשפטים,
כדי לברר האם 'שומה מקוצרת' כזו המתבצעת למשכנתאות, עומדת בהתאם לתקנות האתיקה
של חוק שמאי המקרקעין התשס"א. קרוב לוודאי שנציג מועצת שמאי המקרקעין היה מסביר
לשופטי הבג"צ, כי השומות במתכונתן המקוצרת פסולות לפי החוק והתקנות.
חבל מאוד ששופטי בג"צ לא מצאו לנכון להיוועץ בשמאי הממשלתי הראשי, שהוא הגוף
היחידי אשר טרח וכימת את עלות התשומות לביצוע שומת דירה והעמידן על 812.5 ש"ח
בתוספת מ.ע.מ, דהיינו פי 3.5 משכר הטרחה ששופטי בג"צ התברכו בו כסביר.
ברם, הטענה העיקרית כלפי בג"צ הינה שלא בחן את השאלה המשפטית הבסיסית והיא:
האם למשרד השיכון יש בכלל סמכות, בחקיקה או בתקנות, לקבוע לבנקים שיקבעו לשמאים
כמה ישלמו הלווים שכר טרחת השומה. האם אין בכך משום הסדר כובל? האם שאל בג"צ
את נציגת המדינה, האם גם שכ"ט עורכי הדין העוסקים ברישום חוזי המכר, הוכתב
גם על ידי משרד השיכון?
גישת המדינה, לפיה עליה "לעזור" לזכאים עקב חולשתם הכלכלית, אינה עומדת במבחן
המציאות מכמה סיבות.
* המדינה אינה מעניקה לזכאים כל הנחה במס הרכישה (כ-1,500 דולר לדירה שמחירה
בממוצע 125,000 דולר).
* המדינה אינה מתערבת בשכה"ט אותו משלם הזכאי לעוה"ד עבור הטיפול ברכישה וכן
לא בשכ"ט המתווך.
* הבנקים למשכנתאות, שלוחי משרד השיכון, אינם מעניקים לזכאים שום הנחה בריבית
המשולמת בהלוואה המשלימה.
* הגדרת "זכאי" כחלש אינה נכונה ואף דמגוגית. כל אזרח ששירת בצבא ולא רשומה
על שמו דירה, מוגד כ"זכאי". לא אחת אנו נדרשים להערכת נכסי פאר של "זכאים"
בהיקפים של 300,000 דולר ומעלה - כל זאת ב"תעריפי זכאות".
* בג"צ אומר דבר והיפוכו. מחד טוען בג"צ, כי מדובר "במגזר מסוים בלבד", שאין
לו השלכה על ענף השמאות, ומאידך, ובאותה נשימה, אומר בג"צ, כי "מספר השומות
המתייחס לזכאים הוא רב ובשנה החולפת עמד על 32,000 שומות".
אין לי טענות כלפי הבג"צ על החלטתו, ולו רק בגין העובדה, שפרקליטות המדינה
לא הניחה בפניו את מלא התמונה. לא הונחו בפני בג"צ הנתונים על ההפסד לאוצר
המדינה בגין הפסדי הבנקים למשכנתאות הנובעים מטעויות בשומות השמאים. כמו כן
לא סיפרו לשופטי הבג"צ מה העלות לחברות הביטוח - ובעקיפין לאוצר המדינה - בגין
עלויות התשלומים שהן נאלצות לשלם בגין התביעות כנגד השמאים, ועוד ועוד.
אני מקווה שבמקרים אחרים שופטי בג"צ הינם יותר חקרניים ,'עם קרקע' תחת רגליהם.
הכותב הוא שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
