ניו יורק: יותר ויותר תושבים עוברים לרכישת דירות במקום שכירות

מצב שוק הנדל"ן האמריקני כיום - שיעורי רבית על המשכנתאות נמוכים ביותר, ולעומתם מחירי שכירות גבוהים מאוד -הביא לא מעט תושבים בניו יורק לרכוש דירות קונדומיניונים, רובן דירות עם חדר שינה אחד בלבד.

מחיר הרכישה הממוצע של דירת חדר במנהטן נע בין 500 ל-600 אלף דולר בממוצע או כ-700 דולר לרגל רבועה. דירת שני חדרים תעלה כ-1.2 מיליון דולר, או בממוצע של 700 עד 1,000 דולר לרגל רבועה. מחיר דירת ארבעה חדרים - 2.5 מיליון דולר בממוצע, אם כי הדירות בקטיגוריה זו הקיפו רק כ-1.5% מהיקף העסקאות במשק.

במבט לעבר העתיד, ציינו אנליסטים בכנס, ישנם מספר פרויקטים המתוכננים להסתיים בשנים 2004 ו-2005, אך הם צפויים להוסיף רק כ-1,400 יח"ד דיור חדשות למלאי הקיים, כמות קטנה יחסית, שעשויה ללחוץ את המחירים מעלה בשל המלאי המצומצם.

לגבי שוק השכירות, בימים לפני התקפת הטרור של ה-11 בספטמבר, המחיר נע סביב 50 דולר לרגל רבועה, כשבמיקום אטרקטיבי המחיר הגיע אף ל-55 דולר.

בשנתיים האחרונות ציינו האנליסטים, הפך השוק משוק של בעלי נכסים, קרי עושי שוק, לשוק של שוכרים הקובעים את הדינמיקה. על פי התחזיות, במהלך שנת 2004 יתווספו עוד כ-2,000 יח"ד לשוק השכירות, וכ-3,500 יח"ד במהלך שנת 2005. כל זאת בהתבסס על ההנחה, שבשנים הקרובות לא יהיו התקפות טרור נוספות, אסונות טבע והכלכלה תמשיך לנוע כלפי מעלה.

על פי הנתונים, פעילות המימון ממשיכה לצבור תאוצה בעיר. למרות העלייה בשיעור של אחוז בריבית על המשכנתאות בתקופה האחרונה, הרמה הכללית עדיין נמוכה ופעילות הרכישה בשוק המגורים צפויה להימשך.

מצד שני, המגמה של מחזור משכנתאות (Refinancing), האטה מעט את הקצב, מאחר והכדאיות פחתה.

מבחינה תכנונית, העיר עוברת לא מעט תכנונים מחודשים ואיזורים רבים זוכים לתוכניות בניין עיר מעודכנות.

מרכיבי היסוד בשוק הנדל"ן בני יורק, נותרו המיקום, העיתוי והתשואה הדו ספרתית לה כולם מצפים.

מדו"חות שפורסמו לאחרונה לגבי שוק המשרדים, שיעור הנכסים הפנויים הישירים, אלה המושכרים מבעל הנכס ישירות ולא בשכירות משנה, רשם ירידה של 5.7% במחצית הראשונה של השנה, לרמה של 8.79%.

באיזור המידטאון נרשמה עלייה של 3.4% בשיעור הנכסים הפנויים, לרמה של 7.13% בסוף הרבעון השני של השנה. מחירי השכירות המשיכו לרשום ירידות במהלך המחצית הראשונה של השנה.

בעלי נכסים רבים ברחבי העיר עדיין נאבקים על מנת להשכיר מיליוני רגל רבועה של משרדים. באיזור מידטאון צנחו המחירים לרמה של מתחת ל-50 דולר לרגל רבועה לחודש, ובאיזור דאון טאון המחירים ירדו אל מתחת ל-35 דולר.