"השוק מגלם את התסריט הגרוע ביותר של המשך מיתון"

המניה המועדפת על לפידות היא מליסרון, שמפעילה את הקריון - מרכז קניות בקרית ביאליק. מליסרון הרוויחה ברבעון השני של השנה 12.2 מיליון שקל, על מחזור הכנסות של 32.3 מיליון שקל, לעומת רווח של 13.7 מיליון שקל, על מחזור הכנסות של 30.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. במחצית הראשונה של השנה הרוויחה החברה 25.2 מיליון שקל, על הכנסות של 63.8 מיליון שקל, לעומת רווח של 26.2 מיליון שקל, על הכנסות של 61.3 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. בכל שנת 2002 הרוויחה החברה 46.5 מיליון שקל, על הכנסות של 126.7 מיליון שקל.

בקיצור, חברה רווחית ויציבה, וזה בהחלט לא עניין של מה בכך, על רקע המיתון העמוק בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. "שוק הנדל"ן הוא שוק סגמנטלי", מוסיף לפידות, "יש את שוק הדירות למגורים, וגם שם אפשר לחלק את זה לדירות יוקרתיות, דירות עממיות, וכל מה שבתווך. כמו כן, יש את שוק הנדל"ן המניב - שכירות למשרדים, שכירת מבני תעשייה ודירות. חוץ מזה, יש כמובן סגמנטים נוספים, אבל מה שרואים בשנים האחרונות זה, שעוצמת המשבר שונה בין הסגמנטים. מה שלכאורה הפתיע זה דווקא המגזר של הקניונים. אני מתכוון בעיקר לאותם קניונים מובילים, ומדובר בסה"כ ב-10-15 קניונים כאלה מהסוג של עזריאלי, והקריון של מליסרון. בסגמנט הזה מחירי השכירות למטר רבוע גבוהים, אבל למרות זאת הם החזיקו מעמד בצורה הכי טובה לאורך כל השנים האחרונות.

"כשמסתכלים על הדוחות הכספיים של מליסרון רואים שמחירי השכירות על החנויות לא ירדו. לא היתה בכלל שחיקה במחירים, והתפוסה בקניון מלאה. בכלל התפוסה בקניונים הגדולים מלאה לחלוטין. בפועל, בקריון, בחלק מהמקרים היתה זחילת שכר דירה כלפי מעלה. זה כמובן לא בקפיצות מדהימות, אלא בשיעורים מאוד צנועים, וכאמור רק בחלק מהמקרים, אבל מה שברור זה שלא היתה שחיקה במחירים, וזה עוד בתקופה של משבר גדול.

"החוזק של הסגמנט הזה, הפתיע את כולם. אבל כמובן שהמצב בסגמנטים אחרים של שוק הנדל"ן לא מתקרב לזה. שוק הנדל"ן המניב - שכירות למשרדים בעיקר - נפגע בשיעור המשמעותי ביותר, במיוחד במשרדים היוקרתיים בסיטי של ת"א ור"ג. בממוצע המחירים של שכירויות משרדים כאלה ירדו בכ-50%, ויש מקרים של ירידות בשיעורים גדולים יותר. אבל זה כאשר השכירות היא לטווח קצר יחסית והמשכירים סבורים ומקווים שבטווח הבינוני המחירים יחזרו לעלות".

השאלה מה יהיה בעתיד?

לפידות: "יש כרגע חוסר שיווי משקל בשוק המשרדים. יש את מחירי המכירה של המשרדים, שאלה מחירים על הנייר, ויש את המחיר המתבטא דרך השכירות החודשית. השכירות הזו ביטאה בעבר תשואה של כ-9% על ערך הנכס ועכשיו זה 6%, אבל בשנים הבאות יקרה אחד משניים - או שמחירי המכירה ירדו או שהשכירות תעלה".

- לא הגיוני יותר שהמחירים ירדו?

"אם מצב המשק לא ישתפר בשלוש השנים הקרובות ונחווה המשך שחיקת תוצר ואבטלה, יש לשער שהמחירים יתאימו את עצמם למצב, כלומר המחירים ירדו. מצד שני, אין לחץ על המוכרים מצד הממנים לרוץ ולמכור את הנכסים".

- הבנקים לא לוחצים?

"הבנקים יכולים לבקש, לשכנע, למכור את הנכסים, אבל השאלה האם יש קונה ובאיזה מחיר. צריך גם לזכור, שהמערכת הפיננסית בארץ היא עם ריכוזיות גבוה ואין הגיון מבחינת הבנקים לרסק את מערך הביטחונות.

"אם הלווה לא עומד בתשלומי הריבית והבנק יכריח אותו לממש את הנכס, אז תהיה תגובת שרשרת. הלחץ למכור יביא לירידת מחירים וכך לירידה ברמת הביטחונות הכללית של הבנקים".

- איך אתה מסביר את ההצלחה של הקניונים לעומת הכישלון של המשרדים?

"ההסבר הוא שילוב של שינוי בהרגלי הקנייה של הציבור בארץ, עם גורמים נוספים. בשנים האחרונות יש תופעה של הקמת פאואר סנטרים גדולים כמו בצומת בילו ובשפיים, ואלה, לצד הקניונים הגדולים, מצליחים מאוד, בעוד במרכזים הלוקאליים ובחנויות ברחובות העיר המשבר קשה, ומתקרב למצב של המשרדים. זה גם בגלל מה שהם מספקים - נוחות חניה, מיזוג אוויר, ריכוז של חנויות בתחומים שונים במקום אחד. חוץ מזה, הקניונים נתפסים כמספקים ביטחון ומוגנים יותר, מאשר חנויות אחרות, וכמובן שיש את עניין המיקום. הם ממוקמים באזורים נוחים לציבור".

- מה צפוי בסגמנט זה בעתיד?

"אני לא רואה שינוי משמעותי. אם לא תהיה ירידה דרמטית בפעילות המשקית וירידה בתוצר הלאומי לנפש, הסגמנט הזה ימשיך לספק תוצאות טובות".

- אבל יש כוונה של הרשתות הגדולות, בעיקר שופרסל, לעזוב את הקניונים היקרים לטובת מקומות זולים יותר.

"זה דווקא לא תהליך שנתפס כאיום גדול. הרשתות האלה נתפסו בעבר כעוגנים חשובים לקניונים, וככאלה שילמו מחירים נמוכים יחסית, אבל היום מבינים שאפשר להסתדר בלעדיהם ועם חנויות אחרות. בקניון ארינה למשל, הקניון החדש במרינה בהרצליה, אין בכלל שופרסל, הדגש הוא על מקומות בילוי. בכל מקרה, לא תהיה בעיה למלא את המקום של העוזבים. רשימת המחכים בתור אמנם ירדה על רקע המיתון, אבל עדיין יש רשימת ממתינים.

"מסיבות אלה אני סבור, כי מליסרון נסחרת במחצית מערכה. בחמש השנים האחרונות מליסרון חילקה את כל רווחיה כדיבידנד לבעלי המניות. מדובר על תשואת דיבידנד העולה על 10% בשנה, ואין לכך אח ורע בחברות באחרות שבתחום הנדל"ן וגם לא בחברות הבורסאיות בכלל. למעשה התשואה הזו מבטאת את תשואת החסר שהשוק מעניק למניה, בפועל התשואה היתה צריכה להיות חצי מזו, ובמילים אחרות החברה נסחרת בשוק במחצית מערכה".

- מה המצב בחברות הנדל"ן בכלל?

"אני מפריד לחברות שיש להם מגרשים רבים, לבין חברות שפועלות בנדל"ן מניב. בחברות בעלות קרקעות קשה מאוד להעריך את ערך החברה, זה תלוי בתוכניות על המגרשים ובפרמטרים רבים נוספים. מנגד, חברות הנדל"ן המניב נסחרות בבורסה בדיסקאונט גדול מאוד".

- איזה חברות למשל?

לפידות: "חברה כמו גב-ים מתומחרת בשוק בהחלט נמוך מאוד, וכאמור מרבית חברות הנדל"ן המניב נסחרות בדיסקאונט, גם מבני תעשייה ואחרות. בפועל, השוק מגלם את התסריט הגרוע ביותר של המשך מיתון ושל המשך ירידה בתוצר לנפש".