חברת הנדל"ן ישראלום עומדת לצאת במהלך של גיוס 50 עד 100 מיליון שקל בטווח הקרוב
- כך עולה מדו"ח מעלות לחברה, אשר מדרג את האג"ח שינופקו ב-A מינוס, בדומה
לדירוג הנוכחי של החברה. כיום לישראלום סדרה אחת של אג"ח להמרה הנסחרת בבורסה
(סדרה ג'), בהיקף של 39.25 מיליון שקל. האיגרת משלמת ריבית של 4.35% צמוד למדד,
והיא צפויה להיפרע בתשלומים שנתיים עד שנת 2007.
החברה צפויה לפרסם בקרוב תשקיף להנפקת אג"ח מהציבור בהיקף של 50 מיליון שקל.
טיוטת התשקיף כבר הוגשה לרשות ני"ע לאישור. בנוסף, תנפיק החברה אג"ח בהיקף
דומה לחברה בת, כשזו תוכל למכור את האיגרות בשוק בעתיד, ולגייס מזומנים נוספים
לחברה - כפי שעשו זאת לא מעט חברות, דוגמת גזית גלוב.
מטרת ההנפקה לעשות שימוש בתמורת הגיוס להשקעה נוספת בתחום הנדל"ן. במעלות מעריכים,
כי עיקר התמורה תיועד להשקעות דפנסיביות במגזר הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל, וכי
לא יותר מ-15 מיליון שקל ישמשו ליזמות למגורים.
ישראלום פועלת ב-2 תחומים עיקריים: ייזום פרוייקטים, והשקעה בנדל"ן מניב. במעלות
מעריכים, כי עיקר פעילות הייזום של החברה תסתיים עם תום מכירת השטחים במגדל
הורד בגבעתיים. עם זאת, בכוונת החברה לפתח קרקע שנמצאת בפתח תקווה, בהתאם להתפתחויות
בענף. במעלות מספרים, שבישראלום אומרים, כי לאור עודף ההיצע בשטחי מסחר, החברה
פועלת לשינוי ייעוד הקרקע בקריית המדע בפתח תקווה - למגורים.
במעלות מציינים לחיוב את מיצובה העסקי הגבוה של ישראלום, ומנמקים הערכה זו
במספר גורמים: 1. עיקר נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש במרכז הארץ (בעיקר
בפ"ת ובגבעתיים). 2. החברה נהנית משיעורי תפוסה גבוהים במרבית נכסיה לאורך
זמן. 3. במעלות מציינים לחיוב את הנהלתה השמרנית של החברה. 4. במעלות מעריכים,
כי ההרעה בסביבה העסקית של הנדל"ן המניב לא תפגע בטווח הקצר והבינוני ביחסיה
הפיננסיים של ישראלום.
תרומה חיובית נוספת למעמדה של החברה מגיעה מבניין המשרדים שרכשה ישראלום במהלך
המחצית השנייה של 2002 בקנדה, ושתורם לפיזור הגיאוגרפי של החברה ולהקטנת התלות
שלה בענף הנדל"ן המניב בישראל - מה שתורם להורדת הסיכון העסקי שלה. הבניין
הקנדי מושכר ברובו לחברה בת של קבוצת הביטוח AXA בחוזה ארוך טווח (עד ספטמבר
2016), ובמעלות מציינם זאת דווקא לחיוב, שכן למרות התלות בלקוח בודד, מדובר
בלקוח בעל איתנות גבוהה, שתורמת להקטנת הסיכון בעיסקה.
על פי הערכת האנליסטים, רכישת הבניין הקנדי אינה סוף פסוק, והם צופים כי ישראלום
תבצע עסקאות דומות נוספות בטווח הזמן הבינוני ובצורה מדורגת.
מול ההשפעה החיובית של ההתרחבות לקנדה, במעלות מצביעים על עקב אכילס של חברות
הנדל"ן המניב - הפעילות בישראל. כמו חברותיה לענף, גם ישראלום עלולה לסבול
מההרעה בענף, כשבמעלות מצינים לשלילה בעיקר את התפוסה הנמוכה בבנין ו' בפארק
המדע בפתח תקווה, וכן את התלות של החברה בדמי השכירות בפלאפון, במתחם בית פלאפון
ליד מגדל הורד בגבעתיים.
האנליסטים מצינים את המשבר בענף הנכסים המניבים באזור גוש דן, אשר בא לידי
ביטוי בעליה בהיצע השטחים להשכרה מחד, ובירידה בביקושים לשטחים אלו מאידך.
משבר זה תורם לירידה בדמי השכירות, ממנה סובלות כל החברות בתחום. כמו מתחרותיה,
גם ישראלום עלולה להתקשות לחדש חוזי שכירות או למצוא שוכרים לשטחיה הפנויים
- מה שמגיל את הסיכון העסקי בחברה.
במעלות מציינים, כי למרות הגידול שרשמה ישראלום בהכנסות מתחום הנדל"ן המניב
ביחס לסקירה הקודמת של חברת הדירוג, הרי שהיקף הכנסותיה מהשכרת מבנים נמוך
בהשוואה לחברות אחרות בענף בעלות דירוג זהה לשלה (A מינוס).
בשנת 2002 ובמחצית הראשונה של 2003 חלה הרעה באיתנות הפיננסית של ישראלום,
והדבר מתבטא ביחס החוב להון של החברה, שעומד עתה על 78.5%. במעלות מעריכים,
כי הגידול במינוף נובע בעיקר מרכישת הנכס בקנדה, בעיקר באמצעות הלוואות נון
ריקורס. בנטרול הלוואות אלה, שניתנו על בסיס הנכס והתזרים הנובע ממנו וללא
ערבות של החברה עצמה, האיתנות של החברה נותרה יציבה, עם יחס חוב להון של כ-71%
- שיעור הנמוך מהממוצע בענף.
בהכללת הגיוס המתוכנן של ישראלום, (50 מיליון שקל בטווח המיידי) יגדל החוב
הפיננסי של החברה ל-197 מיליון שקל, ויחס החוב להון יעלה ל-76.5%.
במעלות מעריכים, כי בשנה האחרונה חלה שחיקה ברזרבות ההוניות של ישראלום, לאור
הירידה בדמי השכירות והעלייה בתשואות הענף. עם זאת, בהתחשב ברזרבות הנוכחיות
של החברה, ולאחר השלמת גיוס האג"ח, תישאר האיתנות הפיננסית של החברה ברמה הממוצעת
לענף הנדל"ן המניב.
במעלות מתייחסים גם להרכב החוב של ישראלום. לדברי האנליסטים, החוב פרוס לטווח
ארוך בצורה כזו, שעיקר החוב למערכת הבנקאית יתחיל להפרע רק בתוך 5 שנים. פריסת
החוב ואופי הנכסים של החברה מקטינים בטווח הקצר-בינוני את תלותה של החברה במערכת
הבנקאית הבעייתית לצורך מחזור החוב, וזאת בהנחה שלא צפויה פגיעה בפעילותה השוטפת
של החברה.
לחברה מסגרות אשראי ונכסים חופשים משעבוד בהיקף סביר, בהתחשב בצרכי המזומנים
לטווח הקצר שלה. אולם מאידך, עתודות אלו נמוכות יחסית לצורך המשך פיתוחה העסקי
של החברה בטווח הבינוני-ארוך. במעלות אומרים, כי אומנם מסגרות האשראי הפנויות
תורמות לגמישותה של החברה, אולם מגמת הקטנת היקף האשראי של הבנקים לענף הנדל"ן
עומד בעוכריה של ישראלום, ועלול לפגוע בנגישותה לאמצעי מימון אלו.
לסיכום, כותבים בחברת הדירוג, כי יכולת כיסוי החוב של ישראלום באמצעות ה-EBITDA
שלה עומדת נכון לתום הרבעון השני על 8.7 שקנים, לעומת 12.5 שנים בתום השנה
שעברה - זאת בעיקר בזכות מכירת חלק מהחניות במגדל הורד. בנטרול הרווח החד פעמי,
ובהתחשבות בתוספת הצפויה לתזרים המזומנים של החברה בעקבות חוזי השכרות האחרונים
עליהם חתמה, יכולת כיסוי החוב שלה עומדת על 11 שנים - יחס טוב מהממוצע בענף.
ישראלום נמצאת בבעלותם של זהבה ורד (36.6%) ומשפחות ליכטנברג (10%) וגבע (15.74%).
החברה רשמה רווח נקי של 603 אלף שקל במחצית הראשונה של השנה, לעומת 2 מיליון
שקל שהרוויחה בתקופה המקבילה אשתקד. ב-2002 כולה הפסידה החברה כ-3 מיליון שקל.
החברה נסחרת בבורסה לפי שווי שוק של 13.7 מיליון דולר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
