"אם מישהו במינהל היה חושב, היינו חוסכים מיליארד שקל"

ותיקי מועצת מקרקעי ישראל לא זוכרים הצגה כה נלהבת כמו זו שלה זכתה "תוכנית פי-גלילות" בישיבת המועצה שנערכה לפני מספר חודשים. ראש הממשלה, אריאל שרון, תאר את התוכנית כ"פרויקט אדיר". ראשי המינהל לא חסכו ממנה שבחים. מה הפלא אם כך, שהתוכנית, הכוללת את פינוי אתר פי-גלילות, תוך מתן הטבה של מיליארד שקל לחברת פי-גלילות, זכתה לאישור המועצה ברוב קולות ובהתנגדות של חבר מועצה אחד.

חברת פי-גלילות נמצאת בבעלות שווה של מדינת ישראל - 50%, ובבעלותן של חברות הדלק הגדולות, פז דלק וסונול - 50%.

היום מתברר, כי לא כולם נדבקו בהתלהבות של שרון ושל המינהל מהתוכנית. כמה שבועות לאחר אישור ההחלטה במינהל מקרקעי ישראל, הגישה חברת האנרגיה אלון-דור, שהוקמה לאחר הרפורמה במשק הדלק, עתירה לבג"ץ. אלון-דור מבקשת, באמצעות עו"ד שלמה שפיר, לבטל את ההחלטה - לפינוי המתחם ולמתן ההטבה לפי-גלילות - בטענה, שהיא מאפשרת הטבה מיותרת לחברת פי-גלילות, שחויבה ממילא על-ידי בית-המשפט לעזוב ולפנות את האתר עד 2004, ולכן לא מגיע לה פיצוי.

לקראת ישיבת הבג"ץ הבאה, בחודש דצמבר, התבקש היועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין, לחוות דעתו, בנוגע לעיסקה.

גם מבקר המדינה, אליעזר גולדברג, בודק בימים אלה עד כמה שידוע את "העיסקה".

אותה ישיבת מועצה - מלפני מספר חודשים - נפתחה במצגת שהכין המינהל: "זוהי הזדמנות נדירה לפיתוח שטח מרכזי ודומיננטי בישראל. השסתום החונק את האזור יוסר, וניתן יהיה לבנות עליו שני מיליון מ"ר, כמו דרום מנהטן, או (להבדיל ד.ט) העיר העתיקה של ירושלים.

"מדובר במיזם אדיר, בעל איכויות ארכיטקטוניות יוצאות דופן, והזדמנות אדירה להסב את האזור המסוכן ביותר בגוש דן לרובע חדשני ותוסס, שיגרום לתנופה אדירה לסביבתו ולמדינה כולה". את המצגת סיים המינהל במילים "זהו אחד המיזמים החשובים ביותר מיום תקומתה של מדינת ישראל".

מה שהפתיע לא מעט אנשים הייתה העובדה, כי ישיבת מועצת מינהל מקרקעי ישראל התקיימה יום אחד לפני שתוכנן טקס סגירת האתר. המשמעות היא, שחברות הדלק היו מתפנות מהאתר ממילא, גם בלי שהעיסקה איתן הייתה מאושרת.

גורמים במועצה טוענים, כי הנהלת המינהל ידעה, שהמועצה תאשר את העיסקה בלי שאלות מיותרות. אחדים מחבריה אף טענו, שלא היה להם זמן לקרוא את המסמכים ושהם נדבקו מהתלהבותו של שרון.

לא הספיקו לקרוא את הפרוטוקולים

כאשר שרון אמר-שאל בישיבה, "אני מבין ששם הכל סגור כעת מבחינת הדלק?", ענתה לו היועצת המשפטית של מינהל מקרקעי ישראל, רחל זכאי: "מחר יתבצע טקס הסגירה. כאשר פעילות הדלק מוקפאת היא מביאה יתרון בולט. השילוב של גז ודלק הוא קטלני במיוחד. האינסנטיב ביציאת הדלק הוא גדול מאוד ומשפיע פלאים על המגעים עם חברות הגז.

שרון: זה הסכם טוב או רע?

זכאי: "זה הסכם מצוין".

שרון: מתי המדינה תקבל צ'ק?

ירון ביבי, מנהל מחוז תל-אביב של המינהל: "אם יעשו שימוש חורג לחניון, למשל, תקבל המדינה צ'ק קטן. את הצ'ק הגדול תקבל המדינה כשתהיה תב"ע (תוכנית בניין עיר)".

שרון: "הפרויקט הוא אדיר... זהו תהליך אדיר וחשוב מכל הבחינות. אני חושב, שההתחלה שמדברים עליה כאן תדחוף את התהליך כולו ותזרז את הביצוע.

"אני לא חושב שהייתה מניעה לקבל את כל הפרטים", אמר שרון בתשובה לחבר המועצה עדי ניב, שטען כי החברים לא הספיקו לקרוא את כל הפרוטוקולים. "לכן לדעתי זו תהיה טעות שלא לדחוף את העניין קדימה.

"אני שמח על כל נכס בנגב, אבל אני מדבר כאן על נכסים בעלי חשיבות וערך אדירים. אני מדבר כאן על דברים רציניים. לדעתי, צריך לבחון את האפשרות הזאת... אם נניח שהעיסקה הזו תידחה, העניין יימשך וייסחב, רק כתוצאה מכך שהעניין תלוי ועומד בבית-המשפט. זה לא יביא לזירוז התחלת הפרויקט. פרויקט צריך להתחיל באיזו פינה... אני חושב, שצריך לתמוך בדבר הזה".

בעיסקת פי-גלילות, שעליה חתום המינהל, מאפשרת המדינה לחברת פי-גלילות, לשנות ייעוד של 167 דונם קרקע, שעליהם תוכל החברה לבנות 900 יחידות-דיור ועוד 50 אלף מ"ר מבני תעסוקה. זאת, על-פי תוכנית כוללת שמקדם המינהל במוסדות התכנון.

התשלום שתקבל המדינה עבור המתחם הוא 31% מההפרש בין השווי של הייעוד החדש ושל הייעוד הישן. ערך ההטבה, כך טוענים גורמי נדל"ן, כמיליארד שקל ברוטו. מי שייהנה מהעיסקה יהיו בעלי חברות הדלק, יצחק תשובה, צדיק בינו, משפחת ליברמן, משפחת בן-שך, משפחת בורוביץ', משפחת לנדאו וקבוצת מרחב.

בנוסף לאלה, להחלטה צורפה הערה, שלפיה אין צורך בחתימת שר האוצר, כמקובל בכל החלטות המועצה. לטענת המינהל, אין צורך בחתימת כזו, שכן אין בהחלטה אובדן הכנסות למדינה.

השאלה המתבקשת כאן היא, האם מיליארד שקל הם כסף שלמדינה אין בעיה לוותר עליו לטובת חברות הדלק. תמוהה עוד יותר היא העובדה, כי המינהל - שהוא נאמן הציבור על קרקעות המדינה - וחברות הדלק הסכימו על כך שהצדדים ישמרו על סודיות.

דור-אלון טוענת, כי היא עתרה לבג"ץ, משום שלנגד עיניה עומדים טובת הציבור והצדק החלוקתי, שהפכו למטבע שגור מאז 'בג"ץ הקרקעות'. האירוניה היא, שעו"ד שרגא בירן, מבעלי דור-אלון, ומי שמייצג את האגף המיליטנטי בהתיישבות - ומי שייצג בבג"ץ את ארגון גרנות - משתמש כאן בטיעוני 'הקשת המזרחית'.

"קשה לי להבין אותם. זה נראה בעיקר כמו צרות עין שאני לא מבין", אומר מנכ"ל חברת פזגז, אהוד בן-ש"ך, ומבעלי חברת פז. "אין להם אינטרס אישי וציבורי בנושא, ואני לא מבין למה הם מתערבים".

* השמועה אומרת שהבטחתם לעו"ד משה שחל, מיליון דולר אם יביא את העיסקה.

"אני לא יודע".

האם פריצקי נפל קורבן לתעלול

אתר פי-גלילות, שבו מאוחסנים מכלי דלק וגז, נחשב במשך שנים לסיוט של אזור המרכז. השילוב הקטלני בין מכלי גז ובין מכלי דלק, והסמיכות המבהילה לרמת-אביב ג', הדביקו למקום את הכינוי "פצצת זמן מתקתקת" של המדינה. שתי מלחמות מפרץ, וכמעט אירוע חבלני, גרמו להעצמת האימה.

למרות אלה, המתקן המשיך לפעול כמקודם, בטענה שלא ניתן למצוא מקום חלופי למתקני הדלק והגז. שרי תשתיות ושרי איכות סביבה באו והלכו, אך דבר לא קרה. לא עזרה גם ועדת מנכ"לים, שקבעה כבר ב-2001, כי יש לפנות את המתקנים. כל אתר חלופי שהוצע גרר אחריו התנגדויות, ובראשן של תושבי ראשון לציון.

פן חדש לפרשה נוסף לאחרונה בעקבות הצהרת שר התשתיות, יוסף פריציקי, שלפיה אין ברירה אלא להטמין את מתקני הגז בקרקע עד למציאת אתר חלופי. המשמעות היא, כי כל עוד המכלים מוטמנים בקרקע, לא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט הנדל"ני.

גורמים בענף הדלק טוענים בעקשנות, כי פריצקי נפל כאן קורבן לתעלול של חברות הגז, שחלקן נמצאות בבעלותן של חברות הדלק - אמישראגז בבעלות משפחת פרדיס ותשובה; פזגז בבעלות פז.

לטענת הגורמים, התסריט ייראה כך: חברות הגז יסכימו להטמנה, תושבי רמת-השרון ורמת-אביב יזעקו על כך שבלוני הגז המסוכנים אינם מסולקים מהמקום. הזעקות יביאו לעליית מחיר הפינוי של 67 הדונם שבבעלות חברות הגז. וכך ירוויחו החברות פעמיים, גם את עיסקת פי-גלילות השמנה וגם את עיסקת הגז.

"פריצקי אפילו לא יודע שהוא נפל לידיים של אנשים מנוסים כמו צדיק בינו, משה שחל, ואבי דותן", אומר בכיר במינהל, "אלה אוכלים שרי ממשלות לארוחת בוקר".

מנכ"ל פי-גלילות, אבי דותן, סירב להגיב.

צדיק בינו, מבעלי פז, אמר בתגובה, כי האמירה אינה ראויה להתייחסות. לטענת מקורביו, בינו לא היה מעורב בעיסקה ולא ניהל מגעים עם המינהל בנושא זה.

בן-ש"ך טוען, כי מדובר באגדה בלבד, וכי הבעיה האמיתית של הגז היא, שבניגוד לדלק אין לו אלטרנטיבות, ולכן לא ניתן לפנותו עד שיימצא מקום חלופי, בשפד"ן, באשדוד, בחלץ או באשקלון.

* מה עם הטענות כי ההצהרות על הטמנת מכלי הגז תשפר את מצבכם?

"עקרונות ההסכם כבר סוכמו, והם כוללים מימון של חלק מעלויות הפינוי. השאר זה המצאות של גורמים שלא מבינים, או של אנשים משועממים. מה שמעניין אותנו זה לספק גז, ולכן אני לא עסוק בכל הספקולציות האלה".

הקצאת קרקע באשדוד בלי מכרז

אלון-דור טוענת בעתירה, כי חברת פי-גלילות התנדבה לעזוב את המקום רק לאחר פסק הדין שחייב אותה ממילא לעשות זאת, תוך העמדת פנים שהיא עושה זאת ממניעים לאומיים. לטענתה, חברות הדלק קיבלו הטבה חסרת היגיון, במיוחד לאור העובדה שמדובר בקרקע שהופקעה למענן מבעלים פרטיים.

יצוין, כי במקביל לעתירתה של אלון-דור, מתנהל בבית-המשפט העליון דיון גם בעתירתם של בעלי הקרקע המקוריים (בג"ץ 790/03) לביטול ההפקעה.

עוד טוענת אלון-דור, כי בנוסף לפיצוי עבור החזרת הקרקע, הבטיח המינהל לחברות הדלק הקצאת קרקע נוספת באשדוד, בפטור ממכרז. עתה התברר שאין צורך בכך. המדינה התחייבה לשאת ב-90% מעלות טיהור הקרקע, למרות שחברות הדלק הן אלה שזיהמו אותה. בנוסף, הפקידה המדינה את מלאכת הטיהור בידי חברת פי-גלילות, כנגד תשלום נוסף, וללא מכרז.

עוד נטען, כי נקבע שהמדינה תממן את עלויות העתקת המתקנים ואת הקמתם מחדש באתר חלופי, במקרה שפרויקט הדיור יטורפד מסיבה כלשהי. סעיפים אלה לא הובאו לידיעת מועצת מקרקעי ישראל.

טענה נוספת היא, שבדיון שנערך בבית-המשפט העליון התברר, כי פי-גלילות חתמה על הסכם השכרה משני עם חברת האוטובוסים דן, שלפיו תשלם דן לפי-גלילות כ-13 מיליון שקל לשנה, כ-90 מיליון שקל בשבע שנים. זאת בשעה, שפי-גלילות עצמה משלמת למדינה 2 מיליון שקל לשנה בלבד כדמי חכירה.

אלון-דור מביאה בטיעוניה גם את עמדת הממונה על ההגבלים העסקיים, דרור שטרום, שלפיה מדובר כנראה בהסכם פגום ובלתי חוקי, שכן הבעלות של חברות פז,דלק וסונול על האתר, כמוה כמונופול בניפוק תזקיקים, עובדה המעוררת בעיה חוקית קשה, וכי ישיבתה של הממשלה בחברה, כמוה כמי שנותנת יד לפעילות בלתי חוקית.

טענה נוספת היא, כי המינהל ביסס את ההסכם עם חברת פי-גלילות על החלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל, החלה על מתחמים של מעל 20 דונם.

בתשובה לבג"ץ טוען המינהל, כי החליט על העיסקה בשל הצורך הדוחק להפסקת פעילות הדלק, ובשל הרצון להסיר מכשול מדרכם של הליכי התכנון שיזם המינהל לשינוי ייעוד הקרקע. לטענתו, פסק-הדין של ביהמ"ש המחוזי אינו עילה לביטול הסכם החכירה. כי הגדרת הקרקע כ'עירונית', משמעותה, שהקרקע אינה שבה למדינה בעת שינוי הייעוד, וכי פי-גלילות רשאית לשנות את הייעוד אם תרצה בכך.

המינהל מדגיש, שזה אמנם המקרה הראשון שבו מחילים את החלטה 933 על קרקע ששטחה גדול מ-20 דונם, אך מסביר זאת בכך, שההחלטה נחתמה לפני זמן לא רב. באשר להשכרת המתחם לחברת דן, המינהל טרם קיבל בקשה כזו מפי-גלילות, אך אם יתבקש אישור כזה, הרי שתנאי לקבלתו יהיה תשלום שונה למינהל מהמקובל כיום, ואישור של מוסדות התכנון.

באשר לעלות הטיהור - הוחלט לחלק את העלות באופן יחסי בין כל בעלי הקרקע. ההחלטה להפקיד את הטיהור בידי פי-גלילות, טוען מנהל מחוז תל-אביב, ירון ביבי, באה בשל הערכה שמלאכה זו תתבצע על הצד הטוב ביותר דווקא על ידה.

"שוב המדינה הורידה מכנסיים דקה לפני הזמן", אומר אחד ממנהליו לשעבר של מינהל מקרקעי ישראל. אני לא מבין מדוע המדינה התנדבה לתת פיצוי כה נדיב, במיוחד על רקע העובדה שבית-משפט קבע, כי יש לסגור את האתר ב-2004. אם מישהו במינהל היה מתאמץ לחשוב קצת יותר, הוא היה מבין שחברות הדלק מנועות מלנפק דלקים במקום, שעליהן לעזוב את השטח, ולכן לא מגיע להן פיצוי.

"במקרה הגרוע, החברות היו פונות לבית-המשפט. איזה סיכון הייתה המדינה לוקחת על עצמה אז? מקסימום בית-המשפט היה קובע את מה שנתנה המדינה כיום.

"אני גם לא מבין מדוע המינהל התפתה להריץ תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע, שרק שיחקה לידיהן של חברות הדלק. אישורה של תוכנית כזו ייארך 10 שנים. פי-גלילות ממוקמת באזור שיש בו היצע גדול של דירות, שלא ברור מי יקנה אותן.

"להערכתי, מי שדחף את תוכניות הבינוי היו חברות הדלק, שאף הריצו תוכנית חלופית, בלי שהמינהל ישאל את עצמו מה האסטרטגיה שמנחה אותו. עתה, כשיש תוכנית, יכולות חברות הדלק לדרוש נתחים ממנה. המינהל אולי מאוד מרוצה מעצמו על כך שהוא מריץ בוועדות תוכנית להקמת אלפי יחידות-דיור. אבל מי שצוחק כל הדרך אל הבנק הן חברות הדלק.

לא מגלה את שכר-הטרחה

עו"ד משה שחל אמר בתגובה, "מדובר באמירות של מנהל מינהל לשעבר, שעובד אצל משפחה מסוימת, ואין לי רצון להתייחס לאמירות אלה.

"ההסכם בין המינהל לפי-גלילות בא בעקבות בקשות של ראשי ממשלות וממשלות ישראל לענות על שני צרכים מרכזיים: פינוי המתחם ממכלי הגז והדלק, ופיתוח האתר, ששטחו כ-1,400 דונם במעגל הראשון, ועוד 4,000 דונם במעגל השני, שלא ניתן לעשות בהם שימוש כל עוד מכלי הגז והדלק נמצאים במקום.

"פי-גלילות נענתה לבקשה לאחר חמש שנים של מו"מ, בניגוד לאינטרסים הכלכליים שלה, ומתוך רצון להיענות לבקשות אלה. אסור לשכוח, כי מדובר בחברה שמחציתה שייכת למדינה, כאשר מי שמנסה להילחם בהסכם הם כל מיני גופים שיש להם חלומות בלתי ברורים.

* האם חברות הדלק הבטיחו לך מיליון דולר אם תביא את ההסכם?

"אני לא עובד לפי הבטחות, וגם לא מגלה מה גובה שכר-הטירחה שאני מקבל".

מתחם פי-גלילות: תעודת-זהות

שטח כולל: 1,615 דונם. מהם בבעלות המדינה 928 דונם, מתוכם 167 דונם מוחכרים לפי-גלילות. 637 דונם מנוהלים על-ידי עוה"ד משה שוב ויוסי שגב.

בבעלות קק"ל: 40 דונם, חברה קדישא: 380 דונם, חברות הגז: 67 דונם.

בעלים פרטיים: 200 דונם - שהופקעו מהם ושעליהם מוצבים מכלים. הפרטיים עתרו לבג"ץ באמצעות עוה"ד וירניק וחג'בי ואחרים.

שווי הקרקע במתחם כ-10 מיליארד שקל. 80% מהמתחם ממוקמים בשטחה של רמת השרון, ו-20% בתל-אביב.

הבנייה המתוכננת: 15 אלף יחידות-דיור, וחצי מיליון מ"ר משרדים. סה"כ: כ-2 מיליון מ"ר של בנייה. 9,000 יח"ד בשטח רמת השרון, 3,500 יח"ד בתחום תל-אביב. במקום מתוכנן גם פארק גדול. ?