המחיר היקר של ביטול עיסקה

כידוע, סעד של אכיפה הינו הסעד העיקרי והעדיף, מתוך מדיניות משפטית של עידוד קיום הסכמים. לנפגע הבוחר בברירת ביטול העיסקה הזכות לתבוע מספר סוגי פיצויים, כגון פיצויי הסתמכות וציפייה. כמו-כן, יש סוג פיצוי שהנפגע זכאי לו והוא די קל מבחינת הנפגע - פיצוי זה מבוסס על סעיף 11 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הקובע: "הופר חיוב לספק או לקבל נכס או שירות, ובוטל החוזה בשל ההפרה - זכאי הנפגע ללא הוכחת נזק לפיצויים בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה לבין שווים ביום ביטול החוזה".

אם לדוגמא הקונה חתם על רכישת נכס בשווי מאה שקל, והמוכר התחרט ומכר את הנכס לקונה בשווי 120 שקל, הקונה רשאי לקבל את ההפרש בשווי 20 שקל כפיצוי. המיוחד בסעיף זה הינו, כי נפגע כזה לא צריך להוכיח שנגרם לו נזק כלשהו, ודי לו להראות שאמנם יש הפרש בין מחיר שהוא היה אמור לרכוש לבין המחיר שהנכס היה שווה בזמן ביטול העיסקה.

מתעוררת שאלה, והיא מה הדין כשהקונה לא שילם עדיין כל תמורה על חשבון העיסקה, או ששילם סכום פעוט וסמלי? והשאלה מתחדדת כשהסכום הסמלי נמוך בהרבה מהפרשי המחירים. האם גם במקרים אלו הקונה זכאי לקבלת הפיצויים הללו?

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין אינשטיין שריר ואח' נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, בפני הרכב של הנשיא ברק והשופטים דורנר וריבלין. בענין אינשטיין המוכר מכר לקונה דירת קרקע, שעמד לבנות במחיר 140,000 דולר. בין הצדדים נחתם זיכרון דברים ובמעמד זיכרון דברים הקונה הפקיד פיקדון של 1,000 שקל בלבד. לפי זכרון הדברים בין הצדדים, ההסכם אמור היה להיחתם תוך 4 חודשים מיום זכרון הדברים, וזאת כדי שיספיקו לקבל אישורי בנייה.

לימים נודע לקונה, כי המוכר מתעתד למכור את הדירה לקונה אחר ובמחיר 192,000 דולר. המוכר הציע לקונה, בגלל שחתם איתו על זיכרון דברים, לרכוש את הדירה ב-180,000 דולר, לפני שימכור לקונה השני. הקונה לא היה מעוניין להיכנע והודיע על ביטול העיסקה. הקונה תבע את המוכר על 60,000 דולר, וטען שהשווי של הדירה הינו 200,000 דולר.

בית משפט השלום בעכו זיכה את הקונה בפיצוי של 40,000 דולר, קרי הפרש הסכום שבפועל הקונה הראשון אמור היה לרכוש לפי זכרון הדברים, לבין הסכום שהמוכר רצה בפועל לכפות על הקונה הראשון.

בבית משפט המחוזי נחלקו הדיעות. השופט דר קבע, כי עיקרון אכיפת הסכם מחייב למנוע ממפר להתעשר שלא כדין. לדעת השופט דר, אם המוכר מכר את הדירה ב-192,000 דולר, אזי הקונה זכאי לקבל פיצוי בגין התעשרות שלא כדין בסך 52,000 דולר. השופטים גילאור וברלינר חלקו על דעת שופט דר והשאירו את פסק דין של בית משפט השלום על כנו, וקבעו כי מניעת עשיית עושר ולא במשפט היא רק במקרה והקונה מבקש לאכוף את הסכם המקרקעין, ולא במקרה ומבטל את ההסכם.

המערער מלין על קביעת בית המשפט המחוזי וטוען כי מגיע לו סך של 52,000דולר, שהינו ההפרש בין מה שאמור היה לרכוש לבין מחיר שנמכר בפועל לאחרים. הנשיא ברק, שנתן את עיקר פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו עם קביעתו, קבל את הערעור, בקובעו כלל חשוב ביותר, בעניין פרשנות סעיף 11 לחוק האמור:

"הוראה זו (הכוונה לסעיף 11, מ.ב.) אינה גורעת מזכותו של נפגע לפיצויים בעד נזק שהוכח לפי סעיף 10 לחוק התרופות (סעיף 12 לחוק התרופות). היא מאפשרת לנפגע לבצע "קיצור דרך": אין הוא צריך לעבור את השלבים של היקף הנזק ומידתו מזה ושל שיעור הנזק מזה; אין הוא צריך להוכיח את הנזק, שכן החוק מניח אותו, והרי הוא "מן הגלויות שאינן צריכות ראיה... אין הוא צריך לפעול להקטנת הנזק. כל שהוא נדרש להוכיח במקרה של הפרת חיוב לספק או לקבל נכס הוא כי החוזה בוטל כדין, את שיעורה של התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה, ואת שוויה של אותה תמורה ביום ביטול החוזה. אכן, הפיצויים הנפסקים על פי הוראת סעיף 11 לחוק התרופות הם בעלי אופי אובייקטיבי ("מופשט"). אין הם עורכים בחינה סובייקטיבית (קונקרטית)."

הנשיא ברק גם לא קיבל את קביעת בית המשפט המחוזי, אשר לפיה חלה על המערערים חובת הקטנת נזק וקובע, כי לצורך סעיף זה אין צורך בהקטנת נזק ואין חשיבות מה היחס בין תשלום ראשון שושלמו (ה-1,000 שקל) לבין רווח לו הם זוכים.

ללא ספק יש בפסק דין זה כדי להרתיע מוכר מפני הפרה סתמית של חוזה ומכירת המקרקעין לאחר במחיר גבוה יותר, באשר הנפגע זכאי לרווח מיידי שאולי לא חלם עליו ואף מיטיב את מצבו, וכל זה כדי להרתיע מפני הפרה של הסכמים.

ישנה דעה רווחת לא נכונה בציבור, לפיה צד שחותם על חוזה יכול להחליט באופן חד-צדדי להתחרט ולא לקיים את ההסכם ולשלם את פיצוי המוסכם לצד המקיים - ולהשתחרר מההסכם. דעה זו לא רק לא נכונה, אלא שהיא מטילה חיוב כבד מאוד על מוכר, אשר חשב להשתחרר מהחוזה בזול ולמכור ביוקר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.