המבקר בעיר ונקובר, שבמדינת המחוז בריטיש קולומביה, קנדה, לא יכול שלא להתרשם
מתנופת הבנייה בעיר וסביבותיה.
מסתבר שזו רק ההתחלה, ואנשי הנדל"ן המקומיים צופים גידול נוסף בשנים הקרובות
ועד לאולימפיאדת החורף, שתתקיים בעיירת הנופש והסקי המפורסמת וויסלר (Whistler)
בשנת 2010. אף שהאירוע ייתרחש רק בעוד 7 שנים, הענף כבר מתחיל להיערך, והשוק,
שהיה רדום בשנים האחרונות, זוכה ויזכה לזריקת עידוד.
"לפני 3 שנים לא היה משהו מיוחד בענף הנדל"ן באזור", אומר ד"ר מייקל בלשיין,
בעליה של חברת "MICHAEL BALSHINE REALTY", המשמשת כסוכנות של "PARK GEORGIA
REALTY" מונקובר. אולם מסתבר שבשנתיים האחרונות החלה צמיחה מהירה בענף, ומחירי
הנדל"ן קפצו בכ-7% בשנה.
בלשיין מדבר על גידול מרשים במיוחד של כ-9% במחירי הדירות למגורים, גידול של
כ- 8%-7% במחירי בתים עירוניים - town houses, וגידול של כ-6%-5% במחירי הבתים
הפרטיים. בלשיין: "במשך כל שנות ה-90 לא היתה כמעט בנייה בוונקובר, כיוון שלא
היה ביקוש. כרגע הביקוש עולה בהרבה על ההיצע. בונים הרבה והבתים נחטפים עוד
על הנייר".
גלובס: מה הסיבות להתאוששות הזו?
בלשיין: "ראשית, נפילת שוקי ההון. אנשים מעדיפים להשקיע את הכסף שלהם בנדל"ן.
על השכרת דירה מקבלים תשואה של 6%. בשוק המניות קשה להשיג תשואות כאלה.
סיבה נוספת היא שערו הנמוך של הדולר הקנדי (נכון להיום דולר ארה"ב-1.326 דולר
קנדי).
עוד סיבה היא ירידת הריבית על המשכנתאות ב-5 השנים האחרונות עד לרמה של 4.5%.
עד לפני שנתיים עמדה הריבית על 6-7%."
"לאלה אפשר להוסיף את השיפור בכלכלה ובמצב המשק. זה בא לידי ביטוי בגידול בתמ"ג
ל-2.8% ב-2003, ובתחזית לגידול נוסף לכדי 3.5% ב-2004.
האולימפיאדה ב-2010 משמשת אף היא טריגר לצמיחה בשוק הנדל"ן המקומי. הדבר פותח
פתח ליצירת המון מישרות: בונים בוויסלר, סוללים דרכים, התיירות צפויה לגדול
ואיתה הביקוש לחדרי מלון ולעובדים בתחום.
סיבה נוספת ולא פחות חשובה היא האקלים הנוח בוונקובר ובוויקטוריה (שבחצי האי
ונקובר). זהו האקלים הכי נוח בקנדה - בקושי יש שלג והטמפרטורות נוחות. גם לכך
יש השפעה ויותר אנשים מגלים זאת ועוברים לגור כאן".
בטאון ארגון and Housing Corporation Canada Mortgage) CMHC הנקרא Housing
Market Outlook והיוצא פעם ברבעון, מציין כי ה"בום" בוונקובר נגרם כתוצאה מהגידול
בשיעורי ההגירה ממזרח אסיה.
הפריחה גרמה לאזרחי קנדה מאזורים אחרים במדינה, בעיקר מאונטריו, להגיע לעיר
בחיפוש אחר תעסוקה, מה שגרם לגידול נוסף בביקוש לדירות.
מחירי הבתים החדשים בעיקר, המריאו, ועל פי התחזיות, ימשיכו לנוע בכיוון זה
בשנים הקרובות. מחירי בתים יד שנייה - פחות.
להלן נתונים נבחרים על מחירים:
מגורים: קנייה - מ-200 דולר קנדי ל-1,000 דולר לרגל רבועה. השכרה - מ- 1.5
דולר קנדי עד 2 דולר קנדי לרגל רבועה - כלומר, דמי שכירות לדירה בשטח 100 מ"ר
יעמדו על כ-2,000 דולר לחודש.
דמי שכירות לדירה קלאסית על שטח של 600 רגל רבועה עם חדר שינה כולל כל ההוצאות,
יעמדו על כ-800 דולר לחודש.
משרדים: קנייה - בין 150 דולר לרגל רבועה בבניינים מאד ישנים, ועד 350 דולר
לרגל רבועה בבניינים חדשים. השכרה - בבניין ישן: 15-30 דולר לרגל רבועה, ללא
מיסים ואחזקה. בלשיין אומר, שאם קצב הבנייה לא יגדל, המחירים ימשיכו להאמיר.
לדבריו, גובלת העיר בהרים מצד אחד ובים משאר צידיה, ואילו הממשלה לא מפשירה
קרקעות חקלאיות למגורים ולכן רוב הבנייה כרגע היא לגובה.
יחד עם זאת, ככל שמחירי הנדל"ן יעלו - ונכון להיום הם לדבריו הגבוהים בקנדה
(10% יותר מאשר בטורונטו) - בלשיין סבור שהם עדיין יישארו נמוכים ביחס למחירי
הנדל"ן בסיאטל, סן פרנסיסקו ולוס אנג'לס, ולכן העיר תמשיך להיות אטרקטיבית
לעסקאות נדל"ן.
"ה'פוש' הכי גדול בשוק הנדל"ן בוונקובר מגיע מצד מקומיים, שמחליפים ומשפרים
את תנאי הדיור שלהם ואת אזור מגוריהם", אומר בלשיין, "אבל אליהם מצטרפים לאחרונה
ספקולנטים רבים, שבונים ומקווים למכור בעתיד; קרנות פנסיה, חברות בורסאיות
וחברות ביטוח המשקיעות בנדל"ן; חברות גדולות שקונות בניינים שלמים להשכרה,
וגם תושבים מאזורים אחרים בקנדה הרוכשים דירות ומשכירים אותן.
תושב מקומי צריך לשלם רק 5% מערך הדירה, עם רכישתה, והשאר משכנתא בתנאים מאד
נוחים.
בעתיד הקרוב יוציאו מהמגירה תוכניות לבניית כפרים לספורטאים שיגיעו לאולימפיאדה
ב-2010, יוצאו מכרזים וייבנו דירות שיימכרו אחר תום האירוע לתושבים".
שיעור האינפלציה בקנדה עומד על כ-2% בשנה. כמו בארץ, אין תשלום של מס שבח על
מכירת דירה או בית בתוך תקופת זמן, אבל הוא קיים אם זו דירה שנייה הנמכרת בתוך
אותו פרק זמן. בקנדה אין מס השבחה.
יש מס הון: אם הרווחתם מהעסקה 1,000 דולר - 50% הראשונים שלכם, ובשאר תתחלקו
עם הממשלה. במקרה כזה יישארו לכם 750 דולר מהעיסקה.
עמלות סוכן הנדל"ן עומדות על 7% מ- 100 אלף הדולר הראשונים בעסקה ו-2.5% מהשאר.
בגין עסקת מכירה של נכס בשווי 200 אלף דולר קנדי, למשל, יקבל הסוכן כ-9,500
דולר קנדי, כאשר התשלום מוטל תמיד על המוכר.
"לסיכום", אומר בלשיין, "התחזית טובה מאד לשוק הנדל"ן בקנדה בכלל, ובוונקובר
בפרט, ולכן ההשקעה בנדל"ן באזור כדאית".
"אם הדולר הקנדי ימשיך ויתחזק, יזכו הרוכשים לתשואה גבוהה מאד על השקעתם. טורונטו,
בגלל הסארס ואלברטה בגלל מחלת הפרה המשוגעת, הפסידו המון גם בתיירות. נראה
שהתנופה עוברת כיום לוונקובר".
הוסיפו לכך את מזג האויר הנוח והנופים המשגעים, והרי צפוי לוונקובר עתיד נדל"ני
ורוד".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
