פטנט במינהל: מיני מקב"ת בעלות

השיטה החדשה מגלמת בתוכה שתי מיני מהפכות: לראשונה בתולדות המינהל יתבקש הזוכה במתחם לחתום על חוזה חכירה למשך 98 שנה, עם אפשרות הארכה ל-98 שנים נוספות. פירוש הדבר הוא הפרטה כמעט מוחלטת של הקרקע.

המפכה השנייה נובעת מכך שבניגוד להחלטה מס' 1 של המועצה, לפיה קרקע תשווק רק לאחר תכנון - הקרקע תשווק גם במצב שלא חל עליה תכנון מראש.

במינהל מדגישים, שהחלטה זו מצטרפת להחלטה מהפכנית נוספת שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל בשבוע שעבר, ולא זכתה לתשומת לב ראויה, בעיקר בשל העובדה שאושרה ביום בו אושר הסכם בריכות המלח של דנקנר. לפי ההחלטה, המינהל יחל לשווק קרקעות עם זכויות עתידיות לכל הייעודים הסחירים, ולא רק למגורים. משמעות ההחלטה היא, שהמינהל אינו גובה סכומים נוספים על אלה שנגבים עם הזכייה.

בשלב הראשון מתכנן המינהל לשווק 10 עד 15 מתחמי מקב"ת בעלות, ללמוד את השיטה, ובאם השיווק יעלה יפה - לאמץ אותה גם לגבי מתחמים נוספים. בשורה נוספת היא, שמכרזי המקב"ת הגדולים, שזכו לביקורת רבה, יבוטלו לחלוטין, אך יימשך השיווק בשיטת המקב"תים הקטנים, שאושרה על-ידי המועצה ב-2002. במינהל טרם הוחלט אילו מתחמים ישווק באיזו שיטה, ומה יהיו הקריטריונים. החלטה על כך תתקבל בהנהלת המינהל.

על שיטת "מיני מקב"ת הבעלות" החליטה הממשלה בספטמבר 2003, במטרה להגדיל את היצע הקרקע. על-פי החלטה זו, ישווק המינהל קרקע לא מתוכננת, או קרקע שטרם הושלם הליך תכנונה, במתחמים בשטח 100 דונם באיזורים שאינם בעדיפות לאומית, ובמתחמים ששטחם אינו עולה על 150 דונם במתחמים באיזורי עדיפות לאומית.

לדברי סמנכ"ל שיווק וכלכלה במינהל, עו"ד רונן כהן, השיטה החדשה שונה באופן מהותי מהשיטה הקודמת, שכן בשיטת המקב"ת הגדול קיבל היזם אורכה של שנתיים עד שלוש שנים לתכנון, לאחר מכן הוא קיבל חוזה פיתוח, ורק אחר כך חוזה חכירה. במקב"ת הבעלות מתרחש דילוג מעל לשני השלבים הראשונים, והיזם מקבל מראש חוזה חכירה ל-98 שנה, ללא הגבלות שהטילה השיטה הקודמת.

להערכת כהן, הנהנה העיקרי מהשיטה החדשה יהיה השוק הפרטי, שלא יידרש לבוא למינהל אחרי ביצוע כל שלב, ולשלם בכל פעם כספים נוספים בעת אישור תוכנית. בתום מפגש אחת עם המינהל, יקבל היזם את הקרקע לאחריותו, עם חובה לשלם לרשות העירונית היטל השבחה בשיעור של 50%.

עוד הוחלט, ששיווק הקרקעות במסגרת שיטה זו יוגבל לתחומי איזורים מבונים קיימים או לקרקעות צמודות דופן, ולאיזורים שחלה עליהם תוכנית שמייעדת אותם למטרה שאינה חקלאית או שטח פתוח - וזאת בניגוד למקב"ת הגדול, שתוכנן באיזורים שבחלקם היו שטחים פתוחים.

לדברי כהן, החלטת הממשלה באה על רקע ניסיונות המינהל לגוון את שיטות השיווק, ולעודד יזמים לרכוש קרקעות, ובכך לנסות להפחית את מחיר הקרקע. "אין ספק שהמקב"ת החדש יעודד ציפיות לירידת מחירים", אומר כהן, "התפקיד שלנו כאגף כלכלה ושיווק הוא להוציא לשוק כמה שיותר יחידות דיור בכל האפשרויות הקיימות, לעודד שמירת רמת מחירים בשוק, ואף את הפחתתם, ולגרום לכך שמחיר הדירות לא יעלה את המדד.

"יעד השיווק ל-2003, כפי שקבע המינהל, הוא 23 אלף יחידות דיור לשנה בכל השיטות, כולל שיווק על-ידי משרד השיכון (היעד שקבעה הממשלה הוא 60 אלף יחידות, אך ברור לכל שאי אפשר לעמוד בו). השיטה החדשה, כך ניתן לקוות, תסייע לעמוד ביעד זה".

ר אשיתה של שיטת המקב"ת בהחלטה 696 של מועצת מקרקעי ישראל, מאפריל 1995. בהסבר להחלטה נכתב, ששוק הנדל"ן סובל מבעיה קשה של זמינות קרקע, ולכן יש לפתח שיטות שיווק חדשות, שיאפשרו מעורבות גבוהה יותר של המגזר הפרטי בענף, מתוך תקווה שהוא יצליח להביא לשוק כמות גדולה של קרקעות מפותחות, ויהפוך את הקרקע למוצר מדף.

"ליצירת שיטת המקב"ת תרמו מספר גורמים", אומר רונן, "מחסור חמור במלאי קרקעות מתוכננות, שגרם לעלייה במחירי הדיור; היחסים המתוחים בין המינהל לבין משרד השיכון גרמו לעצירת השיווקים; באותה עת גם נושא הפרטת המקרקעין החל לתפוס תאוצה, באמצעות שלל החלטות המועצה לפיצוי החקלאים בעקבות שינוי ייעוד קרקע חקלאית, (שהפכו אחר כך להחלטות 717, 727 ו-737, שבוטלו מאוחר יותר על-ידי בג"ץ הקרקעות).

"החלטות אלה אפשרו לראשונה למושבים ולקיבוצים לשתף יזם פרטי בתוכניות לשינוי ייעוד קרקע. באווירה ציבורית זו, שבה כולם רק רצו להביא קרקעות לשוק, הוחלט על שיטת המקב"ת". על-פי שיטת המקב"ת, הגדיר המינהל חטיבות קרקע המיועדות לשיווק, ופרסם לגביהן מכרז. על הזוכה במכרז הוטל להגישו למוסדות התכנון, במטרה לשנות את ייעודו לבנייה בתוך פרק זמן של 24 חודשים, עם אופציה להארכה בחצי שנה נוספת. באם היזם לא עמד ביעד, הוא התבקש להחזיר את המתחם למינהל. בתמורה למאמציו, קיבל הזוכה במכרז אופציה ל-20% עד 50% מזכויות הבנייה במתחם, והיתרה הועברה למינהל. אורך חיי האופציה נקבע לחמש שנים.

במהלך השנים זכו מכרזי המקב"ת לביקורת ציבורית רבה, ואף לביקורת מבקר המדינה, בטענה שלא הצליחו לעמוד ביעד שהועמד בפניהם, שעיקרו תוספת קרקעות לבנייה. בענף הנדל"ן אומרים, שבהשוואה לחברות המנהלות המקב"ת יכול להיחשב להצלחה מסחררת, שכן החברות המנהלות קיבלו מעל ל-450 הרשאות לתכנון ולפיתוח, המדינה השקיעה בהן כ-600 מיליון שקל, ובסופו של דבר הן הצליחו להביא לשוק כמות מזערית של דירות.

כהן דוחה את הביקורת הנמתחת על שיטת המקב"ת. לדבריו, 70% מהמקב"תים הגדולים זכו להצלחה, ורק 30% מהם נכשלו. בראש העין אושרו 13.5 אלף יחידות דיור, מתוכן אושרו 4,613 בתוכנית מפורטת. במבוא בית"ר אושרו 1,520 יחידות דיור, ברמת רחל אושרו 900 יחידות דיור שנמצאות בדיון בוועדה המחוזית, ברחובות (מקב"ת נצר סירני) אושרה תב"ע שבה 824 יחידות, בבאר יעקב אושרו 916 יחידות, בכפר יונה (מקב"ת ינוב) 1,750 יח"ד נמצאות בדיוני הוועדה המחוזית, שהמליצה בפני המועצה הארצית להפקיד את התוכנית. לגבי מקב"ת יהוד (גני יהודה) התקיים דיון בולנת"ע לגבי 4,000 יחידות, במקב"ת צור נתן אושרו 3,000 יחידות דיור. לדברי כהן , אין ספק שבטווח הארוך שיטת המקב"ת תוכיח את עצמה.

גם מנכ"ל סי.פי.אם, עמיקם אורן, שהחברה שלו ביצעה את מקב"ת ראש העין, היחיד שיצא לשיווק לפי שעה, ומקב"ת כפר יונה, מאמין ששיטת המקב"ת הצליחה באופן יחסי. יחד עם זאת, הוא אינו נמנע מלמתוח ביקורת על השיטה.

"אף אחד מהמקב"תים לא קיבל תוקף לפני פרק זמן של שבע שנים, זאת בשעה שהמדינה הקציבה להם שנתיים בלבד", אומר אורן, "פער זה מוכיח את ההערכות המוטעות של המינהל לגבי משך הזמן שבו ניתן להביא תוכנית כה גדולה למצב של מתן תוקף. ייתכן שניתן ליחס את פרק הזמן הממושך לעובדה שמדובר במתחמים גדולים, אך אין ספק שעל המינהל היה לדעת זאת מראש.

"בעיה נוספת נובעת מכך, שהמינהל לא טרח לתאם את המקב"ת עם הרשות המקומית, הוועדה המחוזית ורשויות התכנון האחרות. בשל עובדה זו, נתקלו היזמים לא אחת בהתנגדות קשה ובחוסר שיתוף פעולה מצד הרשויות. בחלק מהמקרים, העובדה שהמינהל היה שותף לתוכניות יצרה אנטגוניזם מצד הרשויות, שכעסו על אי התיאום. חלק מהרשויות פשוט 'הענישו' את המינהל על כך שלא שיתף אותן בתוכניותיו, באמצעות אי קידום התוכנית".

עוד אומר אורן, שאין ספק שתוכנית שבאה לאשר 4,600 יחידות דיור ממקדת אליה תשומת לב רבה והתנגדות מצד רבים, ביניהם ארגונים ואנשים פרטיים. עובדה זו גורמת לא אחת לעיכוב הליכי אישור התוכנית. כהוכחה לכך הוא מביא את מגוון ההתנגדויות והבג"צים שהוגשו לתוכנית מקב"ת ראש העין, שלדעתו נבעו מגודלה הרב.

את מערכת היחסים בין המינהל לבין היזמים מתאר אורן כטובה, ומסביר זאת בזהות אינטרסים שבין המינהל ליזמים. "יחד עם זאת", אומר אורן, "ניתן היה לצפות מ'האח הגדול' שיהיה קצת יותר אקטיבי בתהליכי אישור התוכניות, בשל היותו אוטוריטה ממלכתית שביכולתה לפתוח דלתות בקלות רבה יותר. במציאות לא כך היו הדברים. יחד עם זאת, אין ספק שרמת האינטנסיביות בטיפול וההתמסרות והמקצועיות שלנו כיזמים הייתה טובה יותר בהשוואה לחלופה של ניהול תוכניות על-ידי חברות מנהלות, או גורמי המינהל ומשרד השיכון", מדגיש אורן.

מבחינה כלכלית מגדיר אורן את המקב"תים כהצלחה, לפחות מנקודת מבטו של היזם. "בתכנון המקורי דובר על 2,500 יחידות דיור בראש העין. בסופו של דבר אישרנו 4,613 יחידות. משמעות הדבר היא ניצול קרקע והשבחה טובה יותר של המתחם". כהן מאשר הנחה זו. לדבריו, גם היזמים הרוויחו בסופו של דבר רווחים נאים.

עוד אומר אורן, שהוא תומך בהמשך שיטת המקב"ת הגדול, בתנאי שהמינהל לא יחזור על מספר טעויות. לדעתו, יש לפרסם רק מכרזים התואמים את התמ"מ, אין לפרסם מכרזים במקום בהם קיימים סכסוכי גבולות בין מספר יישובים, ולבצע תיאום מוקדם עם הוועדה המחוזית. "אם הדברים יעשו כהלכה", אומר אורן, "ניתן יהיה להעביר תוכניות בזמן סביר גם במתחמים גדולים".

בניגוד לאורן, המינהל חושב אחרת. בנובמבר 2002 החליטה המועצה החלטה נוספת (893), המבוססת במידה רבה על הניסיון שנצבר במקב"תים הגדולים, מתוך ניסיון שלא לחזור על טעויות העבר. הוחלט להמשיך בשיטת המקב"ת, אך הפעם לגבי מתחמים קטנים הרבה יותר.

ההחלטה החדשה קבעה, ששטח המתחם לא יעלה על 200 דונם; הרשאה לתכנון תינתן לחמש שנים ולא לשנתיים, כמו במקב"ת הגדול; המקב"תים החדשים יהיו צמודי דופן, או לחילופין יתוכננו באיזורים מבונים, כך שהם לא יתקלו בהתנגדות כה עזה מצד הגורמים הירוקים ורשויות התכנון, כמו למשל במקרה מקב"ת מבוא בית"ר, שהפך לשדה קרב מול החברה להגנת הטבע; תיקון נוסף שהוכנס גורם לכך שהיזם יקבל את כל הזכויות בתב"ע. לדברי כהן, הלקח החשוב מכל היה, שיש לדאוג ליותר תיאום עם רשויות התכנון.

עוד בטרם הצליח השוק לעכל את המקב"ת הקטן, הביאה הממשלה לעולם את המיני מקב"ת בעלות. בהחלטת הממשלה אמנם נכתב שמינואר 2005 יפורסמו אך ורק מקב"תים מסוג בעלות, אך במינהל מפקפקים באפשרות זו וטוענים ששתי השיטות ישרדו במקביל.

גלובס: חוץ מהיזם, מי עוד ייהנה מהמיני מקב"ת בעלות?

כהן: "נהנית נוספת תהיה הרשות המקומית, שתקבל היטל השבחה בגובה של 50%, בניגוד להיטל השבחה של 10% במקב"ת הגדול והקטן. אנו מאמינים, שעובדה זו תתמרץ את הרשות לשתף פעולה עם יזמי המקב"ת, ובניגוד לעבר - במקום להתנגד לתוכנית, היא תעודד את יישומה המהיר".

- מדוע לא להמשיך גם במקב"ת במתחמים גדולים?

"לאחר שנוכחנו בהתנגדות העזה של ועדות התכנון, החלטנו לחדול מכך".

- אם המקב"ת הקטן הוכח כשיטה משופרת, מדוע להוסיף שיטה נוספת?

"אם רוצים להרחיב את המלאי התכנוני, ולהעלות את זמינות הקרקע, יש להוסיף לשוק כמה שיותר מוצרים. שיטת מקב"ת הבעלות גם תואמת את המדיניות הכוללת של המינהל להשתחרר עד כמה שאפשר מחיכוך מיותר עם החוכרים, באמצעות מנגנון של 'שגר ושכח'. באמצעות מקב"ת הבעלות, החוכר מקבל את הקרקע - והוא יכול לשכוח את המינהל לעולמי עד.

"לא רק זאת: באמצעות שיטה זו אנו נותנים לשוק הפרטי קרקעות, מתוך מחשבה שככל שיהיו יותר קרקעות מתוכננות - השוק יווסת את עצמו. אנחנו מאמינים שמוטב שחלק מהקרקעות יימצאו בידי השוק הפרטי, שמסוגל להגיב מהר יותר לדרישות השוק, ומסוגל לווסת מחירים לטווח קצר ולטווח ארוך ביעילות רבה יותר".