לקראת דו"חות הרבעון השלישי: תחזית

בשבועות הקרובים יגבר גל פרסומי הדו"חות לרבעון השלישי של חברות הנדל"ן. שי קמין, אנליסט הנדל"ן ביחידת המחקר של בנק הפועלים, סבור, כי מעבר להשפעות הצפויות של ההאטה במשק, שיבואו לידי ביטוי בתוצאותיהן של החברות המרכזיות, הרי שהירידה החדה והמפתיעה במדד המחירים ברבעון (בשיעור מצטבר של כ-1%), טרפה את הקלפים למרבית חברות הבנייה.

עד לאחרונה סברו מנהלי הכספים בחברות, כי הם עומדים לדווח על שיפור, אפילו ניכר, בסעיף המימון, שישפיע לחיוב על רווחיותן. פרסומו של מדד ספטמבר, שירד ב-0.5%, הפך את התמונה, נוכח הריבית הריאלית הגבוהה על האשראי השקלי, שתמשיך להוביל להכבדה בנטל המימון, בהמשך למגמה שהסתמנה בדו"חות הרבעון השני. פרט לכך, צופה קמין מגוון השפעות חד פעמיות בחברות הנדל"ן המרכזיות, שיובילו לשונות גבוהה, לחיוב ולשלילה, ברווחיותן ברבעון המסוקר לעומת מקבילו אשתקד.

בשורת ההכנסות לא צפויה מגמה אחידה. "בתחום הבנייה למגורים היה הרבעון השלישי רבעון חלש מאוד מבחינת נתוני המכירות. תרמו לכך המיתון הקשה, ובעיקר נתוני האבטלה הגבוהים והביטחון התעסוקתי הנמוך, חידוש הפיגועים והדולר הנמוך".

למרות זאת, קמין מזכיר, כי קיים פער בין היקף המכירות בפועל לבין המכירות המדווחות בדו"חות הכספיים. "עקרונות הדיווח החשבונאים של תקן 2 מאפשרים להכיר ברווח מפרויקט רק לאחר מכירה של 50% מההכנסות הצפויות בו, ובמקביל להשלמת ביצוע של 25% מהפרויקט, לכל הפחות. משמעות הדבר היא, כי יהיו חברות מרובות פרויקטים שתכננו לדווח על פרויקטים חדשים ברבעון השלישי ויאלצו להמתין, במידה ולא עמדו ברף זה. מנגד, ישנן חברות שמכירותיהן בפועל היו נמוכות מברבעון המקביל, אולם יציגו בדו"חות גידול בהכנסותיהן ממגזר זה ביחס לנתוני ההשוואה".

קמין מעריך, כי חברת אזורים, שדיווחה ברבעון המקביל על נתוני מכירות נמוכים במיוחד, צפויה להציג שיפור בהכנסות ממכירת דירות, בעוד שנכסים ובניין, החברה האחות בזרוע הנדל"ן של אי.די.בי., צפויה להציג שחיקה ממגזר זה.

במגזר הנכסים המניבים צפויות מרבית החברות הפועלות בו להמשיך ולהציג שיפור. זאת, לאור התקדמות באכלוסם של פרויקטים חדשים וחוזים ארוכי טווח בפרויקטים הקיימים, שכמעט ואינם מביאים לידי ביטוי את הירידה, החדה לעיתים, הנצפית במחירי השכירות או בתמורה השקלית במקרים בהם שכ"ד צמוד לדולר.

ברבעון זה ניתן יהיה להמשיך ולראות כיצד מקורות הכנסה מגוונים, כדוגמת הפעילות בחו"ל, מסייעים לחברות הנדל"ן להתמודד חלקית עם ההאטה בשוק המקומי.

קבוצת שיכון ובינוי צפויה להמשיך ולדווח על שיפור בהכנסות מהפרויקטים שהיא מקימה בדרום אמריקה, אפריקה ומזרח אירופה, אך ההשפעות השליליות הן שתתנה את הטון בהכנסותיה המצרפיות, בהן צופה קמין שחיקה.

מבני תעשיה, שנכנסה לראשונה לשוקי חו"ל במהלך שנה זו, צפויה לזקוף ברבעון השלישי הכנסות על מבני המשרדים שרכשה בקנדה, במהלך הרבעון, שיוביל לשיפור בהכנסותיה המצרפיות.

נתון נוסף שניתן יהיה להבחין בו הנו השחיקה בשולי הרווח הגולמי והתפעולי, במיוחד בחברות הקבלניות, עקב התייקרות חומרי הגלם וגירוש העובדים הזרים, המאלץ אותן למצוא עובדים יקרים ופחות מיומנים. מהלך זה מוביל לכך שחברות הבנייה ניצבות בפני גידול אפקטיבי של כ-40% בעלויות כח האדם (בהתחשב בעלות השכר לשעה, וגידול במספר שעות העבודה הנדרשות בכל שלב).

מיותר לציין, כי תנאי השוק הקיימים לא מאפשרים לחברות הקבלניות לגלגל את העלאת התקורות על הלקוחות, ובוודאי שלא בפרויקטים הקיימים הנמצאים בבנייה, כשהמכירות בהם כבר החלו.

כאמור, קמין נותן דגש מיוחד לנושא הגידול הצפוי בהוצאות המימון של חברות הנדל"ן ברבעון השלישי. בשל המנוף הגבוה, המאפיין את חברות בענף, ישנה השפעה גדלה והולכת של סעיף המימון על רווחיותן של החברות. עדות מובהקת לכך ניתן היה לראות בדו"חות הרבעון השני, שבו הריבית הריאלית הגבוהה והפער השלילי בין מדד בגין/ידוע הובילו לזינוק חד בסעיף המימון, ששחק באופן חד את רווחיות החברות ואף העביר רבות מהן, כדוגמת מבני תעשיה ונכסים ובניין - להפסד.

"הרבעון השלישי צפוי היה להיות דווקא מאוד חיובי מבחינת סעיף המימון. אולם אז הגיע מדד ספטמבר המפתיע. מנתון זה נגזר גידול חד בריבית הריאלית על האשראי השקלי, ביחס לרבעון המקביל, וכן השפעה טכנית, חיובית אמנם, של הפער בין מדד בגין/ידוע על עלויות האשראי הצמוד. אולם, זה יהיה בשיעורים מתונים הרבה יותר מאלו שציפו לו מנהלי הכספים בחברות, לפני פרסום מדד ספטמבר".

בדומה לכל ענפי המשק, עוברות גם חברות הנדל"ן מהלכי התייעלות, שמטרתם לקצץ כמה שיותר את ההוצאות התפעוליות. לפני כחודש פורסמה ב"גלובס נדל"ן" כתבה עם שמעון הייבלום, המנכ"ל הנכנס בסולל בונה, שדיבר על מהלכי ההתייעלות שעוברת החברה, וכוללים קיצוצי שכר וולנטרים ופרוגרסיביים של 15%-7%, קיצוץ בתנאים נלווים ובימי חופש, וקיצוצי כח אדם במגזרים שאינם רווחיים.

גם חברת אזורים עוברת מאז חילופי השליטה באי.די.בי מהלכי התייעלות, שכוללים פיטורים של כ-15% מעובדי החברה, בנוסף לביטול הטבות שכר.

קמין מציין, כי מהלכי התייעלות, ובמיוחד כאלו הכרוכים בצמצום כ"א, על אף השפעותיהם החיוביות בטווח הבינוני והארוך (חסכון צפוי של כ--10 8 מיליון שקל בהוצאות התפעוליות של אזורים ב-2004), כרוכים בהפרשות, שעשויות להשפיע לשלילה על התוצאות מייד עם יישומם של צעדים אלה.

קמין מזכיר תופעה רווחת נוספת שהיינו עדים לה מתחילת השנה, שבאה לסייע לחברות הנדל"ן להתמודד עם הפגיעה ברווחיות. "חברות נדל"ן רבות, כגון מבני תעשיה, שיכון ובינוי ואזורים עשויות לדווח על רווחי הון ממימוש נכסים, גם ברבעון השלישי. מדיניות זו של ההנהלות מכוונת לנכסים המניבים תשואה נמוכה להם פוטנציאל לרווחי הון, וזאת במטרה לצמצם את ההשפעות הענפיות על תוצאותיה ברבעונים הקרובים, ובמיוחד נוכח הגידול המתמשך ברמות המינוף. התמורה ממימוש נכסים אלו מיועדת להחזרת אשראים ולהשקעות בנכסים מניבים בחו"ל, בתשואה גבוהה יותר".

בסיכום ההשפעות שלעיל, צופה קמין חוסר אחידות בשורת הרווח הנקי של חברות הנדל"ן המרכזיות. מבני תעשיה צפויה לחזור לדווח על רווח, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של הפסדים נרחבים, ובמיוחד נוכח מחיקות של כ-35 מיליון שקל שביצעה החברה ברבעון המקביל, להתאמת שווי תיק ני"ע שלה בספרים למחירי השוק.

אזורים, שדיווחה ברבעון המקביל על הפסד, צפויה להציג שיפור בשורת הרווח הנקי. נכסים ובניין צפויה לדווח על שחיקה בהכנסות, כשבצד ההשפעות שהוזכרו לעיל, של שחיקה חדה במכירות, תושפע גם מגידול בסעיף זכויות המיעוט, כתוצאה מהשפעת עליות השערים החדות במניית החברה-הבת נכסי הדרים, על מרכיב ההטבה באופציות שהוענקו לעובדים.