ירידת ערך בגין ליקויים קלים - הנוסחה

במהלך עבודתי נתבקשתי לאמוד פעמים רבות את ירידת הערך שנגרמה לדירה נתונה בגין ליקויי בנייה ואי עמידה בחוזה. רוכשי הדירה פונים בד"כ לשמאי המקרקעין בהמלצת חברה/מהנדס לביקורת מבנים, לאחר שאלו ביצעו ביקורת ואמדו את עלות הליקויים הניתנים לתיקון, והפנו לשמאי לאומדן ירידת השווי בגין ליקויים בלתי הפיכים.

פעמים רבות קיימת ירידת שווי גדולה בשל ליקויים משמעותיים, כגון גודל דירה הקטן משמעותית מגודל הדירה הנובע מהחוזה ומסמכיו, נוף מוסתר או נחות בניגוד למובטח בחוזה, חדר שגודלו מתחת למינימום בתקנות, ולפיכך הנו חצי חדר, בעיות רטיבות כרוניות שחזרו על עצמם לאחר מספר תיקונים וכו'. על ליקויים מעין אלו נפסקו כבר בבתי המשפט פיצויים בגובה עשרות אלפי דולרים.

נושא מאמר זה הנו ליקויים בלתי הפיכים, אשר הירידה שהם עלולים לגרום לערך הדירה היא בשיעור נמוך יחסית. לדוגמא: גובה חלון מטבח נמוך מהתקנות, היעדר חלון חיצוני למטבח (מטבח הפונה למרפסת שירות), רוחב פרוזדור או בית שימוש קטן בכמה ס"מ מהנדרש, חדר מאוורר ומואר היטב אך ללא חלון נוסף המופיע בתוכניות וכו'.

ירידת הערך היא ההפרש בתמורה הסבירה הצפויה להתקבל ממכירת הנכס ממוכר מרצון לרוכש מרצון, בעיסקה רגילה ובתנאי השוק הנוכחיים, בין דירה ללא הליקויים, העומדת בכל הדרישות על-פי החוק, התקנות והחוזה על מסמכיו השונים, לבין הדירה במצבה הנוכחי, עם הליקויים והחריגות הנישומים.

בפני שמאי מקרקעין נמצאים בדרך כלל פרטי עסקאות להשוואה, הכוללים את שטח הדירה, מחיר העיסקה ומועד המכירה. לעיתים מתועדים פרטים נוספים כגון מספר הקומה, כיווני אוויר, שיפורים כמו מזגן מרכזי ותריסים חשמליים או אבזור וריהוט יוקרתיים במטבח ובחדר הרחצה. ואולם, כמעט ואין עסקאות בהן תועדו ליקויי בנייה קלים. לא מקובל במקומותינו, כי אדם המנהל משא ומתן לרכישת דירה יגיע עם מכשירי מדידה ויבדוק את גובה חלון המטבח או רוחב הפרוזדור וחדר השירותים. ההתרשמות היא לרוב אינטואיטיבית, וכאשר הרוכש מתרשם שהדירה לקויה או צרת מימדים, סביר שיציע סכום נמוך יותר עבורה, אך מן הסתם לא ינקוב במידות הבעייתיות בעיניו ולא יפרט חישובים מדויקים להפחתה במחיר.

כלומר: לאחר ביצוע העיסקה לא נשאר כל תיעוד שמאפשר התייחסות אמפירית להפחתות שהוסכם עליהם במפורש בשל ליקויים, גם לא מדיווחים בעל פה של אנשים שהיו מעורבים, כגון עורכי דין ומתווכים. שומות עבור בנקים למשכנתאות מבוצעות בשכ"ט של החל מ-270 שקל כולל מע"מ, ובוודאי שאינן כוללות מדידה מלאה של עמידה בתקנות ובפרטי החוזה.

גם בחוות דעת שמאיות פרטיות אין ביקוש לבדיקה ולתיעוד של התאמת המידות בדירה לתקנות. שמאי המקרקעין מסוגלים לבצע חלק גדול מהבדיקות הנדרשות, אך אלו בדיקות ממושכות ויקרות, הדורשות השתלמויות תכופות ומעקב מפרך אחר הפסיקה המשתנה. למעשה, מחיר השוק כיום של בדיקה הנדסית לליקויי בנייה יקר על פי רוב משכ"ט מלא לשמאי עבור חוות דעתו לשווי הדירה.

ההפרדה הקיימת, לפיה את ליקויי הבנייה בודקים מהנדסים ואת השווי ו/או ירידת השווי בודקים שמאי המקרקעין, מונעת תיעוד אמפירי של ליקויי בנייה כגורם בעל השפעה שלילית על מחירי הדירות. זו הסיבה העיקרית לכך, שאין כיום ספרות מקצועית לשמאים בישראל בנושא ליקויי הבנייה. זאת, למרות שתחום פעילות זה הפך למשמעותי בקרב קהילת שמאי המקרקעין.

לצורך הערכת ירידת השווי מניחים, כי מוכר סביר ימלא את חובתו לנהוג בתום לב, ויגלה למתעניינים בדירה את כל הליקויים המשמעותיים הידועים לו ואשר עשויים להשפיע על עצם ההחלטה לקנות את הדירה ועל המחיר שיסכימו לשלם. עוד מניחים, כי קונה סביר שיובאו בפניו הליקויים יהיה מוכן לשלם עבור הדירה הלקויה סכום נמוך מהסכום שהיה מוכן לשלם עבור דירה מצויה.

הגילוי הנאות ותום הלב נדרשים בין השאר לנוכח התפתחות הפסיקה בנושא. אציין בהקשר זה, כי לאחרונה, ביום 10/9/03, נפסקו פיצויים בסך 30,000 שקל הצמדה וריבית 6,000 שקל הוצאות משפט לטובת רוכשי דירה, שתבעו את המוכרים בטענה כי "נמכרה להם דירה בנהריה ובה מומים נסתרים שהיו ידועים לנתבעים והועלמו מהם במתכוון" (פס"ד א' 2050/98 אוחנה נגד יחיא, ביהמ"ש השלום נהריה).

כדי לאמוד את ההשפעה של הליקויים על השווי לאחר קיום מצוות תום הלב, על השמאי להתחשב בספרות המקצועית, אם קיימת (למשל בנושאי שטח דירה והפרעה לנוף), בידע ובניסיון השמאי על התנהגות השוק בתגובה לליקויי הבנייה, וכמובן בגובה ובשיעור הפיצויים כפי שידועים לו מהפסיקה בתביעות דומות.

סקירה של רוב פסקי הדין שניתנו בשנה האחרונה מגלה שונות קיצונית בפסקי הדין (למשל, בתביעות בהן הליקוי הוא חדר שחלק ממנו לא עומד ברוחב המינימלי בתקנות, נפסקו במקרה אחד 40,000 שקל פיצויים, ליכטר נגד פפו, א' 094527/99, ביהמ"ש השלום ת"א, ובמקרה שני נפסק שאין בכלל ירידת ערך, בוהבוט נגד נ.ש. קדימה א 001250/97, ביהמ"ש המחוזי ת"א. אציין כי יש פסיקות סותרות בביהמ"ש המחוזי, וכי בשני המקרים אומצו למעשה חוות דעת של שמאי מקרקעין כמומחים מטעם ביהמ"ש).

בחלק מפסקי הדין הוגשה רק חוות דעת אחת מטעם אחד הצדדים, בחלקם האחר חוות דעת אחת לפחות נפסלה כולה או רובה ישירות על-ידי השופט, או בעקבות חקירה על-ידי הצדדים. במקרים רבים ממנה השופט מומחה מטעם בית המשפט ולרוב מאמץ את ממצאיו, כפי שקרה בדוגמאות הנ"ל. מקוממת במיוחד התופעה השגורה, לפיה מהנדס שממונה כמומחה מטעם בית משפט פוסק גם פיצויים בגין ירידת ערך, מבלי להתייעץ עם שמאי מקרקעין. לרוב, הפיצויים שנפסקים כך הם נמוכים מהסביר או שנפסקים אפס פיצויים.

הליקויים הקלים משפיעים על שולי השווי של הנכס, להבדיל מליקויים חמורים יותר, כמו רטיבות כרונית או פגיעה בנוף, שעלולים להביא, כידוע מהפסיקה, לירידת ערך של 5% ויותר משווי הדירה. ככל הידוע, השוק מייחס לליקויים קלים ירידת ערך בסכום כמעט וזניח יחסית לשווי הדירה כולה, אך משמעותי מאוד במונחי השכר החודשי האופייני לתושבי אותה שכונה, ומכאן החשיבות הכלכלית העצומה שיש לליקויי הבניה בעיני הדיירים.

נקודת התייחסות של הכנסות הדיירים כפונקציה לשווי מעוגנת היטב בספרות המקצועית העולמית, וחשובה שבעתיים בארץ, כאשר כוח הקניה לדירות מגורים מושתת ברובו על הוכחת יכולת החזר משכנתאות ע"י הצגת תלושי משכורת. ידוע כי קיים יחס חיובי בין רמת ההכנסות של דיירים בשכונה נתונה לבין רמת המחירים של הדירות בשכונה. עוד ידוע, כי ככל ששווי הדירה גבוה יותר, כך גם סכום ירידת הערך בגין ליקוי בנייה נתון יהיה גבוה יותר, וככל ששטח הדירה גדול יותר, שיעור הירידה בשווי בגין ליקוי בניה נתון יהיה נמוך יותר.

חיפשתי נוסחה קלה יחסית לחישוב, שתתייחס הן לשווי הדירה והן לשטחה. במקביל נדרשת התאמה של התוצאות להתנהגות המוכרת של השוק בתגובה לליקויי בנייה ולסכומים, שיהיו משמעותיים לרמות השכר המשוערות בשכונה לנורמות הפיצויים שנקבעו בפסיקה, למרות השונות הקיצונית בפיצויים הנפסקים.

המקדם המתאים ביותר שמצאתי הנו השווי הממוצע של חצי מ"ר שטח רצפה נטו בדירה. מדוע שטח רצפה נטו דווקא? משום שהתרשמות של אדם סביר מגודלה ורווחתה של דירה היא התרשמות הנובעת מהשטחים הפנימיים הנראים לעין, בלי קשר לשטח הקירות או החלק ברכוש המשותף. מכיוון שברצוננו לאמוד השפעת ליקוי הבנייה על הקונה המצוי, עלינו להשתמש בכלים הקרובים ככל הניתן לשיקול הדעת הצפוי של אותו קונה.

במקרה של ליקוי בנייה קל, איפה, מוצע כי השמאי יאמוד את שווי הדירה הנישומה ליום הקובע ויקבע את שטח הרצפה נטו (שטח זה נמדד לרוב ממילא על ידי מהנדס הביקורת). מכאן לא נותר אלא לחלק את שווי הדירה בשטח הרצפה נטו, לקבל כך את השווי הממוצע של 1 מ"ר רצפה נטו. נחלק סכום זה ל-2 ונקבל שווי חצי מ"ר ממוצע לרצפה נטו. ירידת ערך בגין מספר ליקויים קלים באותה דירה תהיה מכפלה של שווי חצי מ"ר במספר הליקויים.

נוסחה זו לא מבוססת על ניתוח סטטיסטי או שיטתי של ממצאים אמפיריים. היא מתרגמת את ההיכרות עם תנאי השוק והפסיקה, ויוצרת נקודת התייחסות הנמצאת "במקום טוב באמצע" בתחום הסבירות. היה ונוסחה זו תאומץ על ידי חברי השמאים, באותם מקרים שיתאימו לכך, נוכל לעקוב אחר הפסיקה ולראות באיזו מידה בתי המשפט אימצו את השיטה עצמה ואת המקדם המוצע. במידת הצורך אין מניעה מלבצע שינוי של המקדם ו/או לבצע ספציפיקציה לסוגי ליקויים שונים, קלים ככל שיהיו. דבר אחד ברור כבר היום: הערכה של ירידת ערך בגין ליקויים ללא פירוט וללא שיטה סדורה נדחית יותר ויותר פעמים ע"י השופטים.