בר רשות בחוזה, בר רשות לפיצוי

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965, מגדיר את זכותו של הנפגע מתוכנית בניין עיר להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך במקרקעין שבבעלותו. לפי הפסיקה, גם תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) יכולה להיות בסיס לתביעה, אם התמ"א היא בקנה מידה כזה שניתן לדעת מעיון במסמכי התוכנית, כי אכן המקרקעין נפגעו (ראה פסק הדין של השופטת הילה גרסטל בעניין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בפ"ת נ' סוברי ואח'), ע"ש 00/215.

לפי סעיף 198 (ה) לחוק התכנון והבנייה, באין הסכמה בין הנפגע לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה האמורה לשלם פיצויים, ימונה שמאי מכריע. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור לוועדת ערר.

לא כל יום מגיעים לוועדות ערר עררים בהם הצדדים מודים במקצועיות של השמאי המכריע, אך חלוקים לגמרי על תוצאותיה של חוות הדעת, ואף וועדת הערר נכנסת לעובי הקורה ובודקת את הכרעותיו ה"שמאיות" ו"הלא שמאיות" של השמאי המכריע.

כזה היה המקרה שנידון בפני ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז בעניין ערר מס' 02/3081309, מושב חגור התיישבות שיתופית חקלאית בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ולבנייה דרום השרון ואח', אשר נדון בהרכב בראשות יו"ר הוועדה, עו"ד אייל מאמו.

בעניין מושב חגור, תמ"א 10, שהינה תוכנית מתאר ארצית (חלקית) לתחנות כוח ורשת חשמל ומעבר לקווי חשמל ראשיים, גרמה לכך, כי חלק מהאדמות של מושב חגור "יוקצו" לחברת החשמל (המשיבה 2) לצרכי פעולותיה. השמאית לבנה אשד מונתה כשמאית מכרעת, ופסקה לטובת המושב פיצויים וזאת כעולה מהחלטת ועדת ערר, לאחר ביצוע עבודה מקיפה ומקצועית. דא עקא, כי חברת חשמל, או יותר נכון הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שאמורה לשלם את הפיצויים, לא ראו נחת מההחלטה של השמאית המכריעה, והצדדים מצאו עצמם מתדיינים בפני ועדת הערר. מושב חגור, באמצעות עו"ד עופר טויסטר, טען כי אין להתערב בהחלטות של השמאית המכריעה, באשר טענות הוועדה המקומית הינן טענות שמאיות, או מסוג טענות לטעויות אשר אינן מצדיקות את התערבות הוועדה.

ועדת הערר אכן דחתה את הערר של הוועדה המקומית, הוועדה ניתחה אחת לאחת את הטענות ה"שמאיות" וה"לא-שמאיות". ועם כל הכבוד, בעניין זה ועדת הערר עשתה מלאכה קשה עת לא התעלמה מאף טענה, והעדיפה לבדוק אותן לעומק ובאופן מקצועי.

הטענות נגד תוצאותיה של חוות הדעת של השמאית המכריעה היו רבות וכאן נביא את העיקריות שבהן. ועדת הערר קבעה כלל חשוב לעניין היכולת של שמאי לקזז "פגיעה" ו"זכייה" בבואו לחשב את מידת הנזק, בקובעה:

"אמנם נכון כי לפי הפסיקה יש לקחת בחשבון כל גורמי התוכנית, הן הפוגעים והן המשביחים, והתוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות האם נפגעו המקרקעין, ומהו שיעור הפגיעה בהם (ע"א 89/600, גדעון וכרמלה בע"מ נ' ועדה מקומית נתניה, פ"ד מז (2) 401). עם זאת, הדגש בעניין זה לטעמנו ולענייננו, הוא כי בכל מקרה מדובר ביסודות המצויים כולם באותה תוכנית עצמה."

ועדת הערר קובעת, כי עריכת מאזן של פגיעות להשבחות צריכות להיות, כלשון ועדת הערר: "רק במסגרתה של התוכנית עצמה ולא לגבי מקרקעין אחרים סמוכים אשר אך במקרה הם במסגרת משבצת המושב, אך תאורטית יכלו להיות בבעלות של אחרים. זאת ועוד, כטענת השמאית המכריעה, חלק מן השטחים בפרוזדור הישן אינם בבחינת שטחים מוגבלים".

טענה זו נותחה לאור העובדה, כי בעקבות תזוזת קווי חשמל, מתפנים שטחים אחרים למושב שאינם בהתאם התכנית.

ועדת הערר נדרשה גם לעניין הערכת השמאית המכריעה לגבי הפוטנציאל התכנוני. בעניין זה ועדת הערר שוכנעה, כי אכן השמאות המכריעה לקחה את הנתונים הרלוונטיים בחשבון, אך הוועדה קבעה, כי המדיניות הנכונה הינה להתערב בהכרעת השמאי המכריע "לעניינים מהותיים וטעויות בולטות". ובמקרה דנן ועדת הערר לא מצאה כי יש מקום להתערב במסקנות של השמאית המכריעה.

כמו כן, ועדת הערר התייחסה לטענה נוספת של הוועדה המקומית, אשר לפיה אין לפצות את המושב באשר מעמדו של המושב, כבר רשות, אינו בר פיצוי. כאן ועדת הערר דוחה את הטענה בקובעה, כי יש "בר-רשות" ויש "בר-רשות". כידוע, הזכויות במושבים הינן בעלות שווי כלכלי עצום וזכותן אינה דומה לסתם בר-רשות רגילה המוכרת לנו מהדין הפרטי והמסחרי הרגיל.

הסכם המשבצת, אשר לכאורה הינו לשלוש שנים ומתחדש, נתפס בשוק המקרקעין כחוזה לדורות ואף ליותר, ולכן וועדת הערר קובעת: "הכותרת בר-רשות אותה ניתן להכתיר באשר לזכויות שונות המוענקות בהסכם בין בעלים לצד הזכאי, צריכה תמיד, לעניין ערכה הכלכלי, להיבחן לגופו של עניין על-ידי שמאי מומחה לפי תוכן הזכות, משמעותה, סחירותה והתנהגות שוק המקרקעין לגביה, כל מקרה לגופו".

אין ספק כי החלטת ועדת הערר מהווה מדריך שמאי ומשפטי כאחד, אשר יזכה את המעיין בו והעוסק במלאכה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.