כנס השמאים: השמאי הממשלתי לא שוכנע, ושטרית שלף שפנים מהכובע

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, בכך ימשיך להתקיים אחד העיוותים הגדולים ביותר, לפיהם השמאי הממשלתי מפרסם שומה, היזם מגיש השגה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו, אך ראה זה פלא - הערעור על השומה חוזר שוב לאנשי השמאי הממשלתי, המתבקשים לפסוק מי צדק, עמיתם למקצוע או השמאי של היזם.

"מדובר באנומליה שאנחנו מתלוננים עליה מזה 15 שנה", אומר וירניק, "שלחנו הנמקות שונות, אבל שום דבר לא עוזר".

לטענת לשכת השמאים, העיוות זועק לשמיים, שכן לשמאי הממשלתי יש אינטרס בולט למקסם את הרווח עד כמה שניתן. לא רק זאת, באם השמאי מפרסם שומה וחברו בודק אותה, מיותר אפילו לשאול למי תהיה נתונה נאמנותו, ליזם או לחברו.

"גם אם אנחנו מצליחים להוכיח באותות ובמופתים שהשומה שגויה", אומר וירניק, "ההפחתה המקסימלית לה נזכה היא של 20% עד 25%, כאשר מי שמפסיד מכך הוא היזם. יזמים גם ממעטים לפנות לבית המשפט המחוזי, בפניו הם יכולים להשיג על השומה, שכן הניסיון מוכיח שכל דיון כזה מתמשך למעלה משבע שנים, כששום יזם אינו מוכן להסתכן בהמתנה כזו".

וירניק מדגיש, שעל שולחן הכנסת הונחה הצעת חוק פרטית של ח"כ אורית נוקד, שנפלה לפי שעה לתיקון המצב הזה. עתה מצפים השמאים למימוש הבטחת היועצת המשפטית של המינהל, רחל זכאי, להקמת ועדות ערר, בדומה לוועדות ערר מחוזיות, שתדון בחילוקי הדעות, או לאפשרות שאחד היזמים יפנה לבג"ץ בדרישה לשנות את הנוהל המשונה הזה.

הכנס ה-18 התאפיין במצעד של מרצים, כולם מתחום הנדל"ן, שלמרות מאמציהם לא הצליחו לזרוע מעט אופטימיות, כאשר מעל לכל ריחפו התחזיות הקשות ל-2004, והעובדה שרבים מהיזמים מבלים שעות רבות בשדה התעופה במקום באתרי הבנייה.

ראשון הנואמים בערב הפתיחה היה השר במשרד האוצר, מאיר שטרית, שניסה להדהים עם שלושה רעיונות כיצד לעודד את הענף, כשהראשון שבהם מכרזי קומבינציה לפיהם הקבלן יקבל קרקע מהמדינה, יבנה דירות, חלק ישאיר לעצמו, ואילו את היתרה ייתן למדינה, שתוכל לשכן בהן נזקקים. ההצעה זכתה, כמובן, להרמת גבה, שכן כבר הוכח מזמן שהמדינה אינה מצטיינת בניהול דירות.

יתר על כן, משונה היה לשמוע זאת דווקא מפיו של שטרית, שהתחייב בפני הסוכנות לרכוש ממנה את דירות עמיגור במסגרת חוק הדיור הציבורי, ולהעביר את הכסף לסוכנות. עתה מבקש שטרית לרכוש שוב דירות, ולהחזירן לחברות הדיור הציבורי.

הצעה נוספת שלו, אותה כינה כ"מהפכה", הייתה להקצות קרקע ליזמים, שיבנו דירות וימכרו אותן לדיירים, שיחתמו על חוזה חכירה עם המינהל לגבי הקרקע בתשלום דמי חכירה בגובה של 2% בשנה. מי שירצה להוון את הקרקע יוכל לעשות זאת בשלב מאוחר יותר.

אפילו ותיקי השמאים אמרו, שלא רק שאין בכך שום חידוש, אלא שיש כאן חזרה ודאית לשנות ה-50, ולשיטה הנפסדת של בעלות המדינה על הקרקע ולמעורבות עצומה של המינהל בחיי האזרחים. כולם הסכימו, שההצעה מבטלת את ההישג הגדול ביותר ואולי היחיד של המינהל ב-20 השנים האחרונות: האפשרות להוון קרקע עירונית.

רעיון נוסף שלו, לבנות דירות להשכרה, במימון קופות הגמל וקופות הפנסיה, זכה אף הוא לאדישות, שכן ברור לכולם, שעם תשואה של 3% בשנה, שום גוף מוסדי לא ימהר להשקיע את כספו דווקא בנושא זה.

מושב שלם הוקדש לתיקון 50 (הרפורמה במיסוי המקרקעין - ועדת רבינוביץ'). כל הדוברים הסכימו, שבתנאי השוק הנוכחי לא היה לתיקון שום סיכוי להצליח. ח"כ אהוד רצאבי קרא להארכת תוקף התיקונים מתוך כוונה שאלה יעזרו באם המצב הכלכלי ישתפר. עוד קרא לשקול ייצוג שמאים בפני מס שבח, והתלונן על אי הבהירות בנושא המסים, שמעודדת יזמים לצאת לחו"ל.

סגן נציב מס הכנסה, אהרון אליהו, אמר שהוא תומך בהארכת תוקף התקנות הקשורות לפינוי בינוי, קומבינציה ושחלוף נכסים, אך מתנגד להארכת תוקף ההפחתות במס שבח ובמס רכישה, שכן הארכה כזאת תוריד מאמינות השלטון. לדבריו, יזמים רבים ביצעו עסקאות, לא תמיד בזמן הנוח ביותר, מתוך ידיעה שתוקפן של ההוראות יפוג. באם יוחלט להאריך את תוקף ההוראות, יהיה בכך מעילה באמון הציבור.

אליהו הדגיש, שבמהלך 2001 בוצעו 100 אלף עסקאות, וכך גם ב-2002 וב-2003. לדבריו, מה שהתדרדר הוא גביית המסים, שכן ירידת המחירים הפחיתה את היקף השבח.

עו"ד ד"ר אבי אלתר, התלונן על כך שמאז קבלת החוק עושים האוצר ורשויות המס מאמצים כיצד לבלום את ההטבות. כתוצאה מכך הגיעו הדברים לידי כך שלבנקים יש 150 מיליארד שקל חובות, והון עצמי של 50 מיליארד שקל בלבד.

"במצב כזה, המשימה הלאומית היא לא איך לתפוס עוד תכנון מס", אמר אלתר, "תנו לגנבים לגנוב, העיקר שהמשק יחזור לפעילות. בטלו את חסמי הרפורמה, אפשרו ליזמים לגלגל עסקאות, ואז אולי הרפורמה תוכל להועיל".

לאליהו הייתה תשובה גם לכך. לדבריו, בעת הדיונים בוועדה (בה היו חברים גם אלתר ואליהו) המשימה הייתה לראות האם יצליח אלתר לחוק חוק שלא יצליח לתכנן עליו תכנוני מס, ועובדה היא שהמשימה הצליחה.

המושב שעסק בתחזיות ל-2004 ו-2005 היה העגמומי מכולם. מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, יונתן הולצר, וראש מערך נדל"ן בבנק לאומי, מיכאל בר-חיים, הסכימו ביניהם ש-2004 תמשיך לעמוד בסימן המיתון במגורים ובנדל"ן מניב. להערכתם, רק ב-2005 יתעוררו ביקושים למגורים, שיגררו אחריהם עלייה במחירים בשל מיעוט הקרקע המשווקת, ובשל הקושי של הבנקים להעניק הלוואות ליזמים. כהמשך ישיר לרעיון זה, קראו שניהם לציבור לרכוש דירות דווקא עכשיו.

המושב שבמרכזו מינהל מקרקעי ישראל עמד בסימן תלונות. עו"ד חגי שבתאי התלונן על התעמרות המינהל בחוכרים, ואילו עו"ד רחל זכאי נוימן, היועצת המשפטית של המינהל, כינתה את תופעת המאכערים במחוז מרכז כדבר "נורא ואיום". לדבריה, הפתרון הוא לאפשר למאכער לפעול רק באמצעות חתימת עורך דין. באשר לייעול עבודת המינהל, לכך תשובתה של זכאי היתה במישור העתידי, אולי הארגון מחדש יביא למזור המיוחל.