הצרות בדי-רום: לחברת הנדל"ן של חקשורי תלות בחידוש אשראי בנקאי

המשבר בענף הנדל"ן, שכבר גבה קורבנות לא מעטים, ממשיך לאיים על המשך קיומן של חברות בנייה רבות המתקשות לממן את פעילותן מבלי להידרש לחסדי הבנקים. אחת כזו היא חברת די-רום . חצי שנה לאחר שהחברה שילמה, באיחור, חוב של 1.3 מיליון שקל לבעלי האג"ח ונראה כי העניינים בחברה ממשיכים להיות יגעים.

בדוחות הרבעון השלישי מפנה משרד רואי החשבון של החברה, זהר את זהר, לתלות שיש לה בחידוש האשראי לזמן קצר מבנקים. לדי-רום, בשליטת קבוצת משקיעים בראשות עזרא חקשורי (אחיו של ניסן חקשורי, מבעלי קלאב הוטל) והמנכ"ל יוסי גרנות, אשראי לזמן קצר בסך 81 מיליון שקל והתחייבויות דומות לזמן ארוך. הגירעון בהון החוזר שלה מסתכם בסך של 41 מיליון שקל ולה תזרים שלילי של 5 מיליון שקל מפעילות שוטפת בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

רואי החשבון מציינים כי עד כה חידשו הבנקים את האשראי לזמן קצר מפעם לפעם וכי על פי תוכניות ההנהלה לשנת הפיעלות הקרובה, מתבסס מימון הפעילות על תקבולים ממקורות פנימיים מפעילותה השוטפת, מכירת מלאי קרקעות ונכסים מניבים וצמצום הוצאות הנהלה וכלליות באופן משמעותי. בנוסף לכך התחייבו בעלי מניות כי במידה והחברה לא תוכל לפרוע את תשלום האג"ח הבא, בינואר 2004 , ממקורותיה העצמיים, אזי יזרימו את הסכום החסר.
כאמור, ביולי השנה הודיעה די-רום כי פרעה חוב בסך של כ-1.3 מיליון שקל, לבעלי האג"ח, לאחר שמספר ימים קודם לכן הודיעה כי התשלום, שנועד להתבצע ב-3 ביולי, מתאחר כתוצאה מ"פער רגעי בין תקבולים לתשלומים". מנכ"ל החברה, גרנות, ציין לאחר פרעון החוב כי המקרה "לא תואם כלל את התנהלותה ומדיניותה העסקית של די-רום".

די-רום הנפיקה את האג"ח לקופות דיסקונט בדצמבר 98'. יתרת האג"ח שטרם נפרעה עומדת על כ-21 מיליון שקל. על פי תנאי האג"ח, רשאיות קופות הגמל לדרוש העמדת האג"ח לפירעון ולפעול למימוש ביטחונות שהועמדו להבטחת הפירעון, אם תאחר החברה בביצוע תשלום לתקופה העולה על 30 יום.

ובינתיים, ממשיכה די-רום להציג הפסדים, שעמדו ברבעון השלישי על כ-6 מיליון שקל (הפסד תפעולי של 1.3 מיליון שקל) ועל 9.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לעומת הפסד של 3 מיליון שקל בינואר-ספטמבר אשתקד. הוצאות המימון של החברה הוכפלו ועמדו על 6.2 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה משינויים בשערי המטבעות ביחס לשקל ומשינויים בשערי הריבית הריאלית במשק.

די-רום נסחרת כיום בשווי של כ-14 מיליון דולר, כ-70% פחות מהמחיר לפיו רכשו חקשורי ושותפיו את השליטה בחברה, בתחילת 97', מידי קובי רוגובין. זמן קצר לאחר העברת השליטה, מכרו הבעלים החדשים לדי-רום את זכויותיו בפרוייקט דירות היוקרה "מגדלי בארי" בצומת הרחובות בארי-נהרדעאבצפון ת"א כנגד העמדת הלוואת בעלים של 14 מיליון דולר, שהחליפה הלוואות אישיות והתחייבות להזרים כ-11 מיליון דולר נוספים למימון הבנייה. בנק הפועלים, שמימן את רכישת מניות די-רום עבור חקשורי ושותפיו, הוא גם הבנק המלווה את הפרוייקט בהיקף של כ-150 מיליון דולר.

די-רום מחזיקה כיום 40% בפרוייקט, שמכירות מתנהלות, בינתיים, בעצלתיים. קרן סטוגה האמריקאית 40% נוספים והקבלן אבי ארנסון ביתרת המניות. במגדלי בארי, שבינתיים לא תרם רווחים לדי-רום, נבנות 52 יח"ד בארבעה בניינים (שלב א') וכ-85 יח"ד במגדל מגורים בן 31 קומות (שלב ב'). עד היום מכרה החברה 31 יח"ד בשלב א', הנמצא בשלבי בנייה אחרונים וכן 12 יח"ד בשלב ב' הנמצא בשלבי חפירה, דיפון וביסוס.

הכנסותיה של די-רום, נובעות נכון להיום מנכסיה המניבים. בבעלות החברה 24.5 אלף מ"ר מבנים להשכרה באזורי הביקוש בגוש דן, המושכרים ברובם בשיעור תפוסה של 96%. דמי השכירות מנכסים אלה בחודשים ינואר-ספטמבר עמדו על 7.7 מיליון שקל, לעומת 8.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ירידה שנבעה מעיקרה מקיטון ריאלי בהכנסות שכר הדירה בארץ כתוצאה מהמצב השורר במשק.

עוד חולשת החברה על "בית המילניום" ברעננה, מבנה להשכרה בשטח של 17.3 אלף מ"ר המיועד למשרדים ולמסחר. הבניין מאוכלס בתופסה של 87% והניב הכנסות של 5.8 מיליון שקל לעומת 6.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

מלבד מגדלי בארי, מקדמת די-רום עוד כמה פרוייקטים יזמיים מתוכננים: הקמת בניין בן 11 קומות לדיור מוגן ברחוב ויסוצקי בת"א ובניין דירות, אף הוא בן 11 קומות, במתחם קולנוע דקל בשכונת בבלי בת"א. לצד שותפיה במגדלי בארי ושותפים נוספים (אלרן של הדנקנרים, אלקטרה נדל"ן), מעורבת די-רום בהקמת עוד שלושה פרויקטים בחו"ל. לחברה 33% מפרויקט לבניית 300 יח"ד בשלושה מגדלי מגורים, 13.5 אלף מ"ר של משרדים ומרתפי חניה במרכז ורשה, בירת פולין ; 27% ממניות חברה שתקים מלון בורשה, שינוהל על-ידי רשת הילטון, ואשר יכלול 318 חדרים, מרכז כנסים, מועדון בריאות, קזינו, חנויות וכן שטחי מגורים, משרדים ומסחר; וכן ב-25% מפרויקט להקמת 170 יחידות נופש בקוסטה דל סול בספרד.