ניסינו לשאול אותו מדוע הוא וחבריו סוגרים את הברז, אבל מיכאל בר-חיים, מנהל
חטיבת האשראי לתחום הנדל"ן בבנק לאומי, בכלל לא חושב שהבנקים אשמים במשהו.
זה המשבר - לגישתו, ומנקודת המבט שלו זה פשוט ברור. הקבלנים מנגד, לפחות חלקם,
רואים משהו אחר. הם זוכרים את התקופות שהבנקים חיזרו אחריהם, בעוד עכשיו מתעלמים
מהם. הם היו מצפים להגדלת המינוף שניתן להם - בסה"כ עוד קצת קרדיט, אבל הבנקים
פועלים בדיוק הפוך - פשוט אין קרדיט לתת.
"אנחנו לא מחריפים את המשבר", אומר בר-חיים, "אלא אם כן יש מקום נקודתי שצריך
לטפל בו בצורה אקוטית".
גלובס: כמו בחירם-גת?
בר-חים: "זו אחת מהדוגמאות".
- אתה לא חושש מאפקט דומינו שעלול להתפתח בעקבות קריסת חירם-גת, שיפיל אולי
ספקים ולקוחות שלה ואולי אף ספקים ולקוחות שלהם וכך הלאה וכך הלאה?
"אנחנו לא מעריכים שזה יקרה בגלל נפילה של חברה בסדר גודל כזה".
אבל לפני שבר-חיים מדבר על העתיד, נחזור איתו אחורה להתפתחות ולמגמות בענף
הנדל"ן בשנים האחרונות.
"ענף הנדל"ן מחולק לכמה סגמנטים" הוא מסביר. "זה לא אחיד. יש בנייה למגורים,
יש משרדים, יש את התחום המסחרי, יש בנייה לתעשייה ויש קבלני ביצוע ויזמים.
הענף בהחלט לא הומוגני, אבל באופן כללי אפשר לומר, שהתחום של הנדל"ן נמצא כבר
כשבע שנים בהאטה. למעשה, משנת 96', במקביל לירידה בעליות לארץ, ירד קצב הבנייה
למגורים. היתה בעצם התאמה לקצב אחר לגמרי של התחלות בנייה".
וזה צמצם את מספר הקבלנים בענף?
"היה צמצום בפעילות, אבל לא היו הרבה נפילות של קבלנים בענף הבנייה למגורים
כיזמים. בעצם הפעילות של הענף הזה היא על אש נמוכה. יש הרבה תיאוריות - כמה
התחלות בנייה צריכות להיות. כמה מלאי של דירות צריך להיות במשק כדי לספק את
הביקושים. תאוריה אחת גורסת שצריך להתחיל לבנות 40 אלף דירות בשנה, ואחרת על
התחלות של 35 אלף דירות.
"עובדתית, הכמות הזו לא היתה השנה. יהיה בקושי התחלות של 28 אלף דירות, וזה
אומר שאו שהמספרים שבמודלים לא נכונים, או שיש מלאי של דירות להשקעה ששוחררו
לשוק. כלומר, יש מגמה של מכירות של דירות להשקעה, שכיסו על הפער בין הביקוש
לבין היצע הדירות שמגיע מהתחלות הבנייה. אנחנו לא יודעים אם זה מוצה. אולי
יש עוד מלאי דירות להשקעה שמשוחרר לשוק.
"במקביל למגמה זו, קיימת בשנים האחרונות ירידה במוטיבציה לקנות דירות חדשות,
ובכלל דירות לשם שיפור מקום המגורים. בתקופה שיש פגיעה בשכר הריאלי, האבטלה
גדולה ואין ביטחון כלכלי, אנשים מתאפקים ולא מחליפים דיור. זה בולט אצל צעירים
בני 20 עד 27 ואפילו יותר. בעבר הם עזבו את הבית, היום יש מגמה שונה - הצעירים
האלה גרים אצל ההורים".
וזה כמובן לא הכל. המצב הביטחוני והמדיני כמובן משפיע על כל המשק, ובפרט על
תחום הנדל"ן, ובמקביל יש ירידה ברכישות דירות של יהודי התפוצות. "בעבר היה
גורם שהוסיף ביקושים לענף הנדל"ן", אומר בר-חיים. "כל יהודי חשב שצריך שיהיה
לו בית בישראל. היום זה כבר לא ככה, גם בגלל המשבר בעולם וגם בגלל המצב הבטחוני
והמדיני בארץ".
- עכשיו יש שיווי משקל בין היצע הדירות לבין הביקוש?
"אנחנו חשים הרבה זמן, שמלאי הדירות הזמינות למכירה נמצא ברמות נמוכות, אפילו
מסוכנות. עקומות ההיצע היא פונקציה קשיחה, ואם תהיה פתאום התעוררות מכל מיני
סיבות, יהיה קשה לספק את הביקושים האלה. הרי לוקח זמן להקים בניין מגורים.
זה עניין של שנתיים עד שלוש שנים, ואם ההתעוררות תתפוס את השוק לא ערוך מבחינת
היצע, זה יגרום לעליית מחירים חדה מדי. המצב הנוכחי מסוכן - רמת המלאים קטנה,
ובמחוזות מסוימים, כמו במרכז, היא מספיקה לחודשים בודדים - אולי 8-9 חודשים.
"אבל למה בכלל שתהיה התעוררות בביקושים? בפועל, יש אינדיקטורים כלכליים שמבטאים
שיפור במצב הכלכלי. זה יותר בתחום של ייצוא, ולוקח זמן עד שהוא סוחב את המשק
ומשרשר את התועלת פנימה לענפים נוספים. אבל במקביל יהיו מגמות חיוביות - השכר
יפסיק להישחק, הצריכה תעלה - ויש כזה כיוון, רק שזה ייקח זמן. עכשיו, בניגוד
לעבר, גם בנק ישראל חוזה שבשנת 2004 תהיה צמיחה בתוצר של 1%, בעוד שבעבר ציפו
בבנק לחוסר צמיחה.
"דבר נוסף שמשפיע לחיוב על שוק הנדל"ן זה ההתעניינות של תושבי חוץ לעלות לארץ.
זה אולי בגלל האנטישמיות בעולם, וזה יכול לתפוס את השוק לא מוכן - עם רמת מלאי
נמוכה. אני לא חושב שזה יקרה ב-2004, אולי זה יקרה בסופה, או במהלך המחצית
השנייה, אבל יש סכנה, שב-2005 יהיה חוסר משמעותי של דירות למגורים".
בניגוד לאופטימיות בתחום המגורים, בר-חיים די פסימי בקשר לתחום המשרדים: "התחום
הזה נמצא ברוויה וייקח זמן רב עד שהרוויה הזו תיספג. מחירי השכירות בתחום המשרדים
ירדו בין 35% ל-40% בשנים האחרונות, ובמקביל אנחנו רואים תהליך התאמה, אבל
איטי, של היקף התחלות הבנייה של משרדים. עדיין יש מלאי גדול ולכן המצב של עודף
היצע יישאר זמן ממושך. בתחום של המסחר - הקניונים המצב בסדר. אם יש קניון שהוא
לא מוצלח, זה לא בגלל המיתון זה בגלל שתמיד הוא לא היה מוצלח, ובסה"כ הקניונים
בכלל במצב בסדר".
ובחזרה לעניין האשראי. השאלה איך מתפלג האשראי בין הסגמנטים השונים, ואיפה
באמת סוגרים הבנקים את הברז. "בגדול, רוב האשראי למגורים זה אשראי שמתכלה במהרה.
תוך שנתיים שלוש הקבלן אמור לסיים אותו להחזיר את החוב לבנק", אומר בר-חיים.
"בדרך כלל האשראי לנכסים מניבים הוא אשראי לזמן ארוך. אני חושב שבשנה וחצי
האחרונות נמנעו הבנקים לממן נכסים מניבים חדשים, אלא מה שהיה כבר בפייפלין".
- כולם נמנעו?
"אני מדבר מנקודת הראות שלי, אבל אנחנו ובנק הפועלים הגדולים במערכת, והמגמה
בתחום הזה בהחלט ברורה".
- כמה מהווה כיום האשראי לתחום הנדל"ן המניב מסה"כ האשראי לתחום הנדל"ן?
"זה בערך 25% מסך האשראי בתחום. זה כולל את האשראי בפועל ואת האשראי החוץ בנקאי
- ערבויות. השאר זה מגורים ועבודות הנדסיות וכל יתר הסגמנטים, כאשר למגורים
זה להערכתי מעל 50% מסך האשראי לתחום כולו".
- כמה בסה"כ האשראי הבנקאי לתחום הנדל"ן?
"אני מעריך שסך האשראי בבנקים לענף הנדל"ן מגיע ל-150 מיליארד שקל".
- כמה מהווה האשראי הזה מסך האשראי של המערכת הבנקאית?
"האשראי הזה קצת מתחת ל-20%. יש עלינו מגבלה - שאסור שזה יעלה על 20% בכל בנק,
ובפועל כמעט בכל בנק זה מתקרב לשיעור הזה".
- אתה יכול לדרג את האשראי לסגמנטים השונים לפי רמת סיכון?
"אני חושב שהאשראי למגורים הוא פחות מסוכן, כמובן אם יודעים לעשות אותו נכון
- בשיטת ליווי נכונה. האשראי למשרדים מניבים הוא כאמור מסוכן יותר, וגם המצב
של קבלני ביצוע, במיוחד בתחום התשתיות, הוא בעייתי. בתחום הזה הממשלה מוסיפה
על חטא על פשע - לא משלמים להם בזמן על עבודות תשתית. גם בלי הבעיה הזו קשה
להם, ועכשיו הם גם לא מקבלים את התזרים המגיע להם. בתחום הזה יש כמה חברות
שיהיה להם קשה לשרוד. הגדולים ישרדו, אבל החלשים יפלו".
- איך אתם בכל זאת ממנים אותם?
"זה תלוי בגיבוי שיש להם. בנכסים של הבעלים, בהון שלהם, בתזרים וברווחיות.
אנחנו בודקים כל מקרה לגופו".
- ובסה"כ אתם די קשוחים עכשיו עם הענף?
"רוב הבנקים נמצאים קרוב למגבלה שלהם - 20% מסך האשראי שלהם, ולכן יש בעיה
בלתת אשראי לתחום הזה. בתקופה האחרונה, האשראי במשק ירד. האשראי בתחום הנדל"ן
שרובו יותר ארוך, ירד בשיעור מתון יותר, ולכן בסה"כ חלק האשראי של תחום הנדל"ן
מסה"כ האשראי גדל. זה הביא לבעיה במתו אשראי".
- אתם גם לא הכי רוצים לתת אשראי לתחום הזה?
בר-חיים: "אנחנו ממשיכים לעשות עסקים בבנייה למגורים. יש לנו לקוחות טובים
שאנחנו ממשיכים ללוות, אבל אני לא רואה בנקים שמממנים נכסים מניבים. בסה"כ
יש פרמטרים קשוחים יותר באשראי על רקע המצב בשוק".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
