בעיית המימון של חברות הנדל"ן אמנם בולטת בתקופה האחרונה, על רקע המיתון בשנים
האחרונות, אבל מדובר, להערכת אורי דורי, מנכ"ל דורי הנדסה ולשעבר נשיא התאחדות
הקבלנים, בעניין שורשי. "ענף הנדל"ן זה ענף שאחד מחומרי הגלם העיקריים שלו
זה כסף", אומר דורי, "בכל העולם הענף הזה ממונף, אבל במדינת ישראל הוא ממונף
פחות מאשר בעולם. בארה"ב ואירופה מקבלים מימון של 85% עד 90% מהיקף הפרויקט.
כלומר, צריך הון של 15%-10%, ובארץ היקף האשראי מגיע ל-60% עד 75%, כלומר,
צריך להביא הון של 25% עד 40%.
"דבר שני שמבדיל בינינו לבין מקומות אחרים, אלה המקורות למימון. בארצות מתועשות
המקורות הם כספי חברות ביטוחי החיים וקרנות הפנסיה, שהם באופן טבעי כספים לטווח
ארוך. גיוס אשראי נעשה דרך איגוחים מול הגופים האלה. בארץ עדיין הכלי העיקרי
- המקור העיקרי - הוא הבנקים ולא גופים מוסדיים כמו חברות הביטוח וקרונות הפנסיה,
וזה הבדל גדול. כי בעצם הבנקים מגייסים מגופים אלה את הכסף ומעבירים אותו למימון,
בין היתר, של חברות הנדל"ן. לכן, על פי הגדרה, יש בעיית אשראי בסיסית בשוק
המקומי, אבל אני לא הייתי מגדיר זאת מצוקת אשראי. כל מקרה צריך לבחון לגופו.
אבל אי אפשר לדבר על מצוקה כללית של כל החברות בגיוס אשראי. חברות עם מספיק
בטחונות ועם פרויקט שצפוי להניב תזרים עתידי יפה, מקבלות ליווי פיננסי מהבנקים".
דורי חושב, שבהדרגה נראה יותר ויותר פרויקטים בתחום הנדל"ן שימומנו ע"י חברות
ביטוח וקרנות הפנסיה. "המצב הנוכחי אמור להשתנות", הוא אומר. "משרד האוצר ובנק
ישראל החליטו לשנות את המקורות לענף הנדל"ן ולאפשר לקרנות הפנסיה וחברות הביטוח
להשקיע בתחום. יש הקלות חדשות יחסית, שמאפשרות להן להשקיע בתחום ואנחנו כבר
רואים חברות ביטוח שקונות נכסים, אבל יחסית זה עדיין די נדיר. התהליך הזה ארוך,
כי קרנות פנסיה עוברות תהליכים מורכבים של שינויים. כביכול כבר עכשיו יש להם
אפשרות להשקיע בפרויקטים של נדל"ן, תחת הגבלות מסוימות , אבל הן עוד לא בנויות
לכך. זה ייקח זמן, אבל זה יקרה".
בינתיים, הבנקים הם כאמור החמצן הכמעט בלעדי של ענף הנדל"ן. "באופן טבעי כשהעומס
המימוני הוא על הבנקים, גם התנאים גרועים יותר", אומר דורי, "אבל גם עכשיו
הענף מסתדר".
גלובס: לפעמים יש רושם שהוא בקושי שורד.
דורי: "אני לא חושב כך. המצב נסבל גם היום. אלה הם המקורות של תחום הנדל"ן
והענף חי איתם".
- חברות רבות, במיוחד קטנות ובינוניות, אבל גם גדולות - כמו לדוגמה חירם גת,
מתמוטטות.
דורי: "הענף התכווץ. הענף עושה בעצם 50% מרמת הביצוע שהיתה בו לפני שש או שבע
שנים, אבל זה לא בקושי חי. נכון שיש מצוקת אשראי, אבל זו בעיה בסיסית, בגלל
התנאים שפרטתי קודם. יש בעיות שונות מחברה לחברה ואי אפשר להגיד שכולן סובלות
מבעיות אשראי. אנחנו במיתון וההשפעה שלו על כל אחת מהחברות בתחום היא שונה.
אחת סובלת מבעיות אשראי, אחרת סובלת מבעיות של כח אדם, ושלישית בגלל שלקוחות
לא משלמים לה.
"יש בתקופה זו מספר בעיות, שכולן נובעות מהמצב במשק, אבל לא הייתי אומר שבאופן
כללי כל הבעיות מתרכזות לעניין האשראי. חברה שיש לה הסכם עם בנק למימון פרויקט
מסויים, ממשיכה לקבל מהבנק את הליווי הפיננסי. הבנקים לא מפסיקים באמצע לממן
פרויקטים קיימים.
"בפרויקטים חדשים צריך להביא מספיק הון עצמי כדי שהבנקים יתמכו וילוו בפרויקט.
אם החברה מציגה לבנקאים שלה פרויקט טוב ומביאה הון - הבנק מלווה אותה. זה לא
שנגמר האשראי. אנחנו צריכים להפנים את זה. המצב הזה קרה בגלל המיתון והבנקאי
מוכר יותר ביוקר את הסחורה שלו, שהיא נדירה. זה בדיוק כמו שאנחנו היינו מוכרים
ביוקר אם היו לנו יותר קליינטים, ובדיוק כמו שטבע מוכרת ביוקר כשהיא יכולה.
זה לא שהבנק לוקח ריביות גבוהות יותר, זה לא בהכרח זה, אם כי הריבית באופן
כללי גבוהה, אלא זה הקביעה, ששיעורי ההון מסך הפרוייקט יהיו גבוהים".
האשראי לענף כולו אמנם ממשיך לזרום, אבל לחלק מהחברות נגמר האשראי מהבנקים.
בשלב הזה מנסים להגיע למקורות מימון נוספים. "חברות צריכות לגייס מקורות -
להשיג כסף", אומר דורי, "הבעלים לפעמים מביאים כסף מהבית, מכניסים שותפים לפרויקטים,
מגייסים בדרך של אגרות חוב. באופן טבעי, בתקופה של מיתון פונים יותר לשותפויות
- רוצים לחלק את הסיכון".
כך או כך, הבעיות למיניהן - אשראי, עובדים, מוסר תשלומים - שכולן כאמור מיוחסות
לתקופה, עשויות להיפתר במקביל להתאוששות במשק בכלל ובענף הנדל"ן בפרט.
"אני מעריך, שאנחנו נמצאים היום בתחתית", אומר דורי. "בחודשיים האחרונים אנחנו
מרגישים מכירות טובות לדירות מגורים. זה עדיין לא מבשר על התאוששות, אבל אנחנו
מעריכים שזה יחסית קרוב. לדעתנו עד הרבעון השלישי של שנה הבאה המצב יהיה דומה
למצב הנוכחי. לא צפויים שינויים דרמטיים. עם זאת, אנחנו חושבים שיהיה שיפור
לקראת סוף השנה הבאה. אנחנו מניחים זאת, על סמך מדיניות היצע הדירות בתחום,
אבל אנחנו לא משוכנעים שזה יגיע ב-2004. מה שכן - 2005 צפויה להיות שנה טובה
בענף, אם כי יש כמובן הסתייגות אחת גדולה - הכל תלוי במצב הגיאופוליטי מדיני
בארץ".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
