מגדל טויוטה. 90 ד' לשנה מהוון ב-9% לצמיתות, ייתן שווי של 1,000 ד' למ"ר החצר הגדולה ותרומתה לשווי

במקרה הנדון נמכרה ע"י המערערת דירת מגורים בשטח 50 מ"ר, הבנויה על חלקה ששטחה 872 מ"ר, לשתי קונות שכוונתן להרוס את המבנה הקיים ולבנות תחתיו 2 יח"ד נפרדות.

רשויות המס קבעו, שבמחיר המכירה מגולמות זכויות בנייה שלא נוצלו, ובהתייחס לסעיף 49 ז' לחוק פיצלו את התמורה פיצול רעיוני, ועל סמך פס"ד בטאט חייבו את המערערת בתשלום מס שבח בגין שווי הזכות האחרת במקרקעין.

המוכרת הסתמכה על חוות דעת שמאית, לפיה שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות הינה 140 אלף דולר, ומאחר והנכס נמכר במחיר של 137 אלף דולר, במחיר המכירה לא ניתן ביטוי לשווי זכויות הבנייה.

בית המשפט, בהרכב של שלושה שופטים, דחה את דרישת מס שבח לחייב את העוררת במס בגין זכויות בנייה לא מנוצלות.

השופטת דליה דורנר קיבלה את החלטתו של מנהל מס שבח לערוך פיצול רעיוני, אולם קבעה, שהילכת בטאט איננה יעילה במקרים בהם הדירה קטנה והחצר גדולה ומנוצלת היטב. בהיעדר נוסחה מתאימה, אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מה התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו.

השופטת צדקה בביקורתה על מגבלות הילכת בטאט. הנוסחה שפותחה יוצרת עיוותים רבים, וההתייחסות אליהם תעשה במסגרת אחרת.

ניתן להסיק מדברי השופטת, שבמקרה הנדון ייתכן ששווי זכויות הבנייה הנוספות זהה לשווי תרומת החצר הגדולה, שטופחה ע"י המערערת ושימשה כגן רחב ידיים, או, בניסוח שמאי - ה"שווי לשימוש" של המקרקעין זהה (במקרה זה) ל"שווי השוק" שלו. על מנת למסות את שווי "הזכות האחרת במקרקעין", היה על המנהל להוכיח, כי שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות, וכולל תרומת החצר הגדולה לשווי המקרקעין, נמוך משווי השוק של המקרקעין.

טענת ה"מנהל" לא התקבלה, מאחר ומצד אחד הוא טען שנכסים אלו נמכרים בשוק לפי 160 אלף דולר, ומצד שני טען שמחיר המכירה מוצדק בהתייחס לצורך להרוס את המבנה. עלות הריסה של 35 אלף דולר שייחס המנהל לבית המגורים הקיים לא התקבלה ע"י בית המשפט כהגיונית.

על רקע זה, ובהתייחס לפערים הנמוכים, קיבל בית המשפט את הטענה, לפיה שווי הזכויות הנוספות הוא זניח ו"נבלע" במסגרת תרומת החצר הגדולה לדירת המגורים הקיימת.

השופט אדמונד לוי הצטרף לדעתה של השופטת דורנר והוסיף, כי המנהל לא הוכיח את סבירות החלטתו, שהשווי כולל תמורה גם עבור זכויות בנייה נוספות, וכי בית המשפט בערכאה הראשונה לא דחה את החלטתו של השמאי מטעם המערערת, כי שווי הנכס ללא זכויות בנייה נוספות גבוה מהמחיר בו נמכר הנכס.

גם השופטת אילה פרוקצ'יה מצטרפת לדעתם של השניים הראשונים וקובעת, כי "לא הונח בסיס הוכחתי לכך כי התמורה שקיבלה המערערת עבור הנכס אכן כללה זכויות בנייה".

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "שווי של זכות פלונית": "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון". החשיבות של הגדרה זו היא בקונוטציה הכלכלית-שמאית, התואמת באופיה את אחת ההגדרות השמאיות של "שווי שוק".

ע"פ הגדרה זו, "שווי שוק" משקף את ה"ערך הנוכחי" של כל התועלות הנקיות, שניתן להפיק מנכס מקרקעין במהלך תקופת החיים הכלכליים שלו כנכס בנוי וכקרקע לאחר מכן. ההדגשה היא על שימושים שניתן להפיק מהנכס, ולא בהכרח על שימושים שנעשים בנכס בפועל.

כאשר השימוש שנעשה בפועל בנכס מפיק תועלת נמוכה יותר מאשר תועלת שניתן היה להפיק מהנכס (כולל עלויות התאמה), העקרונות השמאיים רואים בכך מעין "הפסד אלטרנטיבי", אשר קונה רציונאלי יימנע ממנו.

רכישת הקרקע ע"י הקונות ללא ספק כללה גם את רכישת זכויות הבנייה המיוחסות לחלקה ואת כל התועלות הנובעות ממנה.

על רקע זה תמוהה עמדת השופטים לוי ופרוקצ'יה, כי לא הונח בסיס הוכחתי לכך, שהתמורה שקיבלה המערערת עבור הנכס אכן כללה זכויות בנייה. כאשר נרכשת חלקה בשלמותה, אין צורך להוכיח שיחד איתה נרכשו גם זכויות הבנייה המיוחסות לה.

ניתן להבין מהתייחסותם של השופטים לוי ופרוקצ'יה, כי יכולה להיווצר סיטואציה, לפיה בעל נכס מקרקעין יכול למכור את הנכס כולו, מצד אחד, כאשר המכירה איננה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות מצד שני. עיסקה כזו יכולה להתבצע רק כאשר לא נמכרים כל המקרקעין (למשל עיסקת קומבינציה). במקרה שלנו, מאחר ונמכרו כל המקרקעין בשלמותם, לא ניתן להניח כי זכויות הבנייה הנוספות לא קיבלו ביטוי במחיר המכירה.

נראה לנו, כי גם ניסוח הפסיקה של שני השופטים יכול להוביל למסקנה מוטעית. להערכתנו, לא זו הייתה כוונתם. סביר יותר להניח, כי הם הצטרפו לקביעתה של דורנר גם לעניין המסקנה, לפיה יכול להיווצר מצב שבו שווי חצר גדולה עם תרומה מיוחדת זהה לשווי זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ולכן, במקרה ספציפי זה, שווי דירת המגורים כולל חצר ללא זכויות בנייה נוספות, איננו מותיר אחריו "שווי" שניתן לייחס ל"זכות אחרת מקרקעין".

הכותבים הם שמאי מקרקעין.