"שישלם פחות, אבל שמחר בבוקר הוא עדיין יהיה אצלי"

מרדכי גבע, מנכ"ל ישראלום, אומר שלא זו המדיניות של החברה בה הוא מחזיק ב-16.8% (והנמצאת בשליטת חותניו, יחזקאל וזהבה ורד, המחזיקים ב-39.3% בחברה). גבע מתגאה, כי בין לקוחותיו נמצאות חברות ותיקות ומבוססות כמו הדר, הפניקס, כלל, פלאפון, מקסימדיה (מקבוצת עורק) ועוד."אני מעדיף לקוח שישלם לי פחות דמי שכירות ממה שמשלמת חברת היי טק, אבל אני יכול להיות שקט שגם מחר הוא יתקיים וימשיך לשלם לי", מסביר גבע.

ישראלום, שהוקמה לפני 33 שנה, פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, כשעיקר הנכסים שהחברה משכריה הם משרדים, וכן מעט שטחי מסחר ותעשיה.

בנוסף, לחברה פעילות מועטה בתחום הבנייה, כשהיא היתה מהשותפות בהקמת מגדל הורד בגבעתיים, יחד עם שיכון עובדים (מקבוצת שיכון ובינוי). ישראלום מכרה כבר את מרבית שטחי המגדל לשורה של לקוחות גדולים בהם הדר-הפניקס וכלל, וכן עוד שני גורמים פרטיים. ב-9 החודשים הראשונים של השנה נמכרו במגדל שטחים תמורת 15.6 מיליון שקל, שהניבו לישראלום רווח גולמי של 4.6 מיליון שקל.

לאחר המכירה נותרה בידי ישראלום קומת משרדים אחת במגדל, בשטח של 1,300 מ"ר, שחציה כבר מושכר לגורם פרטי, וכן 800 מ"ר של שטחי מסחר ו-126 מקומות חניה, שמושכרים במלואם. החברה פועלת למכירת מחצית מקומת המשרדים שטרם הושכרה.

בנוסף, מחזיקה ישראלום בשליש מבית פלאפון, הצמוד למגדל הורד (שליש מהבניין מוחזק בידי שיכון עובדים ושליש בידי חברת אמות), וכן מבני משרדים בפתח תקווה ובתל אביב.

בשנה שעברה עשתה ישראלום את הצעד הראשון שלה לשוקי חו"ל, כשרכשה מגדל משרדים במונטריאול, קנדה. מדובר במגדל ששטחו 43 אלף מ"ר, שישראלום רכשה 75% מהזכויות בו, והיתרה נרכשה בידי חברה מקומית. סך הכל שולמו תמורת המגדל 23 מיליון דולר, כשחלקה של ישראלום עומד על כ-17 (מהם 5 מיליון דולר מהונה העצמי והיתרה בהלוואות נון-ריקורס).

המגדל במונטריאול נהנה משיעורי תפוסה גבוהים מאוד של 98%, כשהשוכר הבולט ביותר הוא חברת ביטוח גדולה, ששוכרת כ-60% משטחי המגדל בחוזה ארוך טווח ל-13 שנה. שוכרים נוספים בבנין הן אוניברסיטת מונטריאול, חברות ספנות גדולות ועוד, שחותמים בדרך כלל על חוזים ל-10 שנים.

בסך הכל, מניב המגדל הכנסה שנתית של 2.5 מיליון דולר מדמי שכירות. על פי ההסכם בין ישראלום לחברה הקנדית, כאשר דמי השכירות הכוללים שיתקבלו יכסו את סכום ההשקעה העצמית בנכס, בתוספת תשואה שנתית של 10% על ההשקעה, יפחת שיעור האחזקה של ישראלום ל-55% בנכס, ושיעור האחזקה של השותפה יגדל ל-45%. זאת, כתגמול לחברה המקומית, אשר היא זו שיזמה את רכישת הבניין ועוסקת בניהולו.

ישראלום מאופיינת בתנודתיות גבוהה בשורת ההכנסות בשנים האחרונות. גבע מסביר, שהכנסות החברה מדמי שכירות יציבות לאורך הרבעונים, והקפיצה בהכנסות נובעת מהמכירות של השטחים במגדל הורד.

כך או כך, החברה סיימה את הרבעון השלישי של 2003 עם הכנסות של 17.1 מיליון שקל, מהן 5.5 מיליון שקל שנבעו ממכירת השטחים במגדל הורד. זאת, לעומת הכנסות של 6.3 מיליון שקל שרשמה החברה ברבעון המקביל אשתקד. מתחילת השנה הסתכמו הכנסות החברה בכ-48.2 מיליון שקל (מהן - 15.6 מיליון שקל ממכירת נכסים), לעומת 24.7 מיליון שקל ברבעון המקביל (מהם כ-10 מיליון שקל ממכירת נכסים). הקפיצה בהכנסות מדמי שכירות נובעת בעיקר מהנכס בקנדה, שהחל להכלל בתוצאות מספטמבר 2002 (כלומר - כשליש מהרבעון המקביל בלבד).

השיפור בישראלום נמשך גם בשורה התחתונה, כשהחברה סיימה את הרבעון השלישי ברווח נקי של 846 אלף שקל, לעומת הפסד של 2.26 מיליון שקל ברבעון המקביל, וברווח נקי של 1.4 מיליון שקל ב-9 החודשים הראשונים של השנה, לעומת הפסד של רבע מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

לישראלום כיום הון עצמי של 59.2 מיליון שקל, שמממן מאזן של 283.9 מיליון שקל. זאת, כשהחברה נסחרת כיום בבורסה בשווי שוק של 59 מיליון שקל.

בחודש שעבר ביצעה החברה בהצלחה גיוס של 50 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לציבור, שזכתה להצלחה גבה. האיגרות, שדורגו על ידי מעלות ב-A מינוס, זכו לביקושים בהיקף של פי 3 מההיצע, הונפקו במחיר המקסימום במכרז. איגרות חוב (מסדרה ד) עומדות לפירעון בשנים 2015-2007 בשמונה תשלומים שנתיים שווים. האיגרות נושאות ריבית שנתית בשיעור של 6.75%, צמודות למדד, וכיום הן נסחרות בבורסה במחיר המגלם תשואה לפדיון של 6.86% בשנה.

בנוסף להנפקה לציבור, הנפיקה החברה 50 מיליון שקל באג"ח לחברה בת, כדי שזו תוכל להפיצן בשוק מעת לעת, כגיוס המשך. ההפצה של האיגרות הללו תלויה בעמידת החברה ביחסים פיננסיים שנקבעו על ידי מעלות, כשגבע מעריך, שהמכירה תתאפשר בתוך כשנתיים-שלוש.

גבע אומר ל"גלובס", כי בכוונת החברה לעשות שימוש בתמורת הגיוס לרכישת נכסים נוספים. במסגרת זו נמצאים כיום נציגים של החברה בקנדה , לצורך בחינת 2 נכסים נוספים. לדבריו, מדובר בבדיקות ראשוניות של בניין משרדים בטורונטו, ושל איזור משרדים ובתי מלאכה קטנים במונטריאול.

שני הנכסים נמצאים בשלבי בחינה, וטרם נקבע האם החברה בכלל מעונינת ברכישתם, ואם כן - באיזה שיעור אחזקה היא תחזיק לאחר העסקה. גבע: "אם וכאשר נחליט לרכוש את הנכסים, מדובר בעסקאות של כמה מיליוני דולרים, פחות מהעיסקה שביצענו אשתקד, כשהמימון יבוא בחלקו גם בהלוואות נון-ריקורס".

כעת מבצעת ישראלום דיו-דיליג'נס לשני הנכסים, וההחלטה על רכישתם תיפול במהלך השבועות הקרובים.

בנוסף לבחינת הנכסים בקנדה, פועלת ישראלום לשינוי ייעוד קרקע בשטח של 80 אלף מ"ר בפתח תקווה, מתעשייה קלה למגורים. בחברה מקווים, כי שינוי הייעוד יאפשר לבנות על הקרקע פרויקט של למעלה מ-500 יחידות דיור. גבע: "לבנות כיום 80-70 אלף מ"ר לתעשייה קלה או למשרדים זה לא ביזנס כלכלי, ולכן אנחנו מיעדים את האזור למגורים".

גלובס: השאלה היא האם בבנייה למגורים כן יש כיום ביזנס?

גבע: "אנחנו מאמינים שכן. מדובר באזור שיצורף לשכונת אם המושבות בפתח תקוה, ליד בית העלמין ירקון. המגרש הוא המגרש הקיצוני באזור התעשייה, שלאחר שינוי הייעוד יצורף למעשה לשכונת המגורים, שבה ישנם ביקושים יפים כיום".

גבע: "אני מאמין שב-2004 נגדיל את צבר הנכסים המניבים שלנו, בישראל ובעיקר בחו"ל, תוך כדי שאנחנו נמשיך להקפיד על איכות השוכרים. אין הרבה נכסים כאלה, אבל אפשר למצוא אותם. עד היום הקפדנו על שוכרים באיכות גבוהה מאוד כמו פלאפון, טבע, לופטהנזה, עיריית תל אביב ועוד.

"חשוב לדעת, שהמחירים שאנחנו גובים כיום הם כבר אחרי הורדה. כלומר - בשנים האחרונות חלה ירידה במחירי השכירות, וכל השוכרים שלנו הורידו מחירים, כך שנכון להיום לא צפויה ירידה נוספת בהכנסות שלנו מדמי שכירות. גם כל ההשפעות של תקן 15 כבר נכללו בדוחות, כך שמדובר היום בחברה עם מאזן שמרני, שמשקף את המציאות לאשורה".