לפני כשנה חלה מהפכה באופן הגילוי הנאות של החברות הציבוריות בישראל, לאחר שהמוסד לתקינה חשבונאית החליט ליישם את תקן 15 כתקן מחייב לחברות, החל משנת 2003. תקן 15, נזכיר, קובע כי על החברה להציג במאזניה את נכסיה על-פי שוויים ה'אמיתי', כלומר - על-פי שווי השוק של הנכסים (כמו שערי הבורסה או שווי השוק של נכסים דומים באופיים), הערכת שווי מגורם חיצוני, או השווי של התרומה הכלכלית של הנכס לחברה.
יישומו של תקן 15 גרר רשימה ארוכה של מחיקות והפרשות שביצעו החברות השונות, כשהגורם המוביל למחיקות היה ירידת שווי הנדל"ן, בעיקר נוכח ההאטה בשוק זה בשנים האחרונות.
אלא שחולשתו של תקן 15 היתה בכך, שהוא לא קבע סטנדרטים מחייבים בנוגע לאופן שבו תיערך הערכת השווי. תיאורטית, דירקטוריון החברה יכול היה לכנס קונסורציום של חבריו, ולגבש שווי שלדעתם הוא הנכון לנכס - גם אם שמאי חיצוני היה מעריך לו שווי אחר לחלוטין.
את הפירצה הזו מנסים כעת לחסום חברי האקדמיה למחקר וליישום שמאות המקרקעין בישראל - גוף שחבריו מהווים כ-10% מכלל שמאי המקרקעין בישראל, שבין 80 חבריו נמנים בכירי השמאים בישראל.
יוסי פישלר, מזכיר האקדמיה, מסביר את הרציונל מאחורי גיבוש התקן: "תקן 15 קובע את הטיפול החשבונאי בערכי הנכסים שמופיעים במאזני החברות. התקן קובע, שאם שווי הנכס בפועל נמוך יותר משוויו המאזני - על החברה להפחית את שווי הנכס. ירידת שווי הנדל"ן בשנים האחרונות הביאה את החברות להפריש הרבה מאוד כסף בדו"חות. התקן קובע שתי דרכים לקבוע את השווי - לפי מחיר מכירה צפוי, או לחליפין לפי שווי השימוש של הנכס בחברה - כמו היוון התזרים העתידי מנדל"ן מניב.
"מי שאמור לתת את הערכות השווי הללו הם שמאי המקרקעין, שאמורים לעשות את העבודה. אלא שהחוק קובע, שאת הערכות השווי צריכים לעשות שמאי המקרקעין, ואילו התקנות לא קובעות סטנדרטים אחידים לביצוע הערכות השווי הללו".
גלובס: מה קורה בעולם?
פישלר: "הבעיה הזו התעוררה גם בעולם, והאיגודים המקצועיים קמו כדי לפתור אותה. ישנם גילויי דעת, כמו של המכון האמריקני לשמאות ושל האגודה הבינלאומית לשמאות, שקובעות כיצד לבצע את הערכות השווי הללו. בישראל עדיין אין תקנות מחייבות, ועל כן אנחנו באקדמיה הרמנו את הכפפה, וגיבשנו תקן שישמש את השמאים לצורך ביצוע הערכות השווי הללו".
- התקן שגיבשתם נעשה בתיאום עם הרגולטורים, כמו רשות ני"ע והמוסד לתקינה חשבונאית?
"אנחנו העברנו טיוטא של גילוי הדעת שגובש לרשות ני"ע לצורך קבלת הערות והתאמות. הרשות החזירה את הטיוטא עם ההערות שלה, עדכנו ותיקנו את הדברים שהיו דרושים תיקון, וכעת אנחנו מפיצים את הנוסח המתוקן בין השמאים. אנחנו מתכוונים לשלוח את התקן גם לרואי החשבון ולשאר הגורמים הרלבנטים, כדי שהתקן הזה יכנס ויהיה תקן סטנדרטי.
"בסופו של דבר הכוונה היא, שכל שמאי יעבוד על-פי סטנדרטים אחידים, וכל מי שקורא את הדו"חות של החברות ידע בדיוק למה לצפות ממנו".
- אישור התקן על ידי רשות ני"ע יהפוך אותו למחייב לשמאים ולחברות. אבל מה אם ברשות יחליטו שלא לאמץ אותו?
"אנחנו מקווים שהרשות תהפוך את התקן לתקן מחייב. אבל גם אם לא, התקן הזה מחייב את כל חברי האקדמיה, והואיל שמדובר באימוץ ש סטנדרטים בינלאומיים - גם רואי החשבון יאמצו אותו וידרשו מכל שמאי שיעבוד על פיו".
- מה הקווים הכלליים המנחים את גילוי הדעת שפרסמתם?
"התקן עסק בעיקר בנושא הגילוי הנאות של השמאי המבצע. השומה חייבת לפרט את שם המזמין ואת הנסיבות שבהן הוזמנה חוות הדעת. זאת, משום שבחלק מהמקרים יש 'מזמין סמוי', ולכן אנחנו רוצים שכל הפרטים יהיו על השולחן, כדי שהכל יהיה שקוף ואמין.
"השומה תהיה חייבת לפרט אם יש הסדרים מיוחדים בין השמאי למזמין, כמו התניות מוקדמות, או אם השמאי קיבל שיפוי מוקדם מהמזמין., ישנם מקרים שהשמאי התבקש לנמק שווי מסוים שהחברה החליטה להעניק לנכס וכעת החברה מחפשת 'תעודת הכשר' כדי לאמת אותו. זה דבר שאסור, ועל כן הוא חייב להיות מפורט בשומה.
- ומה בנוגע לפירוט אופן ביצוע השומה, מעבר לפרטי הגילוי הנאות בנוגע ליחסי השמאי והמזמין?
"השמאי צריך לפרט את כל הבדיקות, התחשיבים, שיטות ההערכה, את כל הניתוחים ואת כל האמצעים בהם נקט כדי להגיע להערכת השווי. לא תספיק עוד השורה התחתונה של הערכת השווי - מה שמספיק לפי התקנים הנוכחיים של הלשכה ושקבועים בחוק. צריך לפרט כל צעד וצעד, עד לקביעת המסקנה הסופית.
"בנוסף, אם השמאי, או כל שמאי אחר, ביצע הערכת שווי לנכס ב-3 השנים הקודמות, או אם נעשו עסקאות בנכס בתקופה זו, השמאי יציין זאת בשומה. אם השווי שהוא קבע שונה ממה שהיה בעבר, השמאי יצטרך לתת הסבר מדויק מדוע שעתו שונה מהדעות הקודמות".
- ישנן מגבלות הנוגעות ליחסים בין השמאי למזמין?
"חלה על השמאי חובה להימנע מביצוע חוות דעת אם יש בינו לבין מזמין השומה, או בינו לבין גורמים אחרים שמעוניים או מעורבים בשומה, תלות כלשהי. תלות כוללת קירבה משפחתית, או אם למשל ההכנסות מאותו לקוח מהוות נתח מכבד מהכנסות השמאי. כך למשל, אם מדובר ב'שמאי הבית' של החברה, שמלווה אותה לאורך שנים, ואם הוא ייתן מספר שמוטה לכאן או לכאן, והדבר ישפיע על יחסיו עם לקוח משמעותי - במקרה כזה השמאי לא יוכל לבצע את השומה.
"מנגד, אם התלות אינה מהותית, למשל, כשהשמאי עשה מפעם לפעם עבודות, אבל היחסים אינם יחסי תלות - במקרה כזה מספיק גילוי נאות בשומה, אבל השמאי יכול לבצע את ההערכה".
- הערכת השווי תהיה פומבית, או שתישאר חסויה בין השמאי לחברה?
"השמאי חייב להסכים שהשומה תפורסם בציבור, כדי שהגילוי הנאות יגיע למשקיעים. הערכת השווי תפורסם במלואה".
- החברות לא יאהבו את זה. סביר להניח שרבות יטענו, כי מדובר בגילוי של סודות מסחריים, כמו פרסום ההכנסות מנכס מניב ספציפי.
"אני לא מדבר על חשיפת הסודות המסחריים. אם חברה כותבת ששווי הנכס בחברה הוא איקס, והיא עושה זאת על-פי חוות דעת של שמאי - חוות הדעת תהיה גלויה. אחרת, איך ידע המשקיע כיצד נקבע השווי?
"השמאי ייתן את הסכמתו שהשומה תהיה פומבית. בנוגע לגילוי על ידי החברה - זה כבר ייעשה בתיאום עם הרשות, כי הרי הרשות מתירה לחברות לא לחשוף סודות מסחריים. את השיקולים העסקיים של החברה היא תסגור מול הרשות. מבחינת השמאים - אנחנו לא ניתן לו להסתתר מאחורי חסיון חוות הדעת, וכל המהלכים שלו יהיו פומביים".
- אילו כללים נוספים יחולו על פי גילוי הדעת?
"ישנם עוד פרטים, כמו זיהוי הנכס; הפרטים המלאים של הזמנת השומה; שם השמאי, השכלתו וניסיונו; יחסי תלות בין השמאי, המזמין והנכס; תיאור מפורט של פרטים שמאיים של הנכס; המועד הקובע לשומה, כדי שהמשקיעים ידעו שמדובר בשומה אקטואלית; העקרונות שמאחורי גיבוש השומה והנתונים ששימשו את השמאי, ועוד שורה ארוכה של פרטים טכניים ואתים, שיחויבו בפרסום".
- יהיה מי שיטען, שמטרת גילוי הדעת היא לספק עוד עבודה לשמאי.
"תקן 15 ממילא מחייב הערכות שווי חיצוניות לנכס. אנחנו לא משנים את התקן, אלא קובעים הנחיות לשמאי המקרקעין, לפיהן הם יעבדו. מרבית החברות הציבוריות לא יתנו לדירקטורים לקבוע את ערך הנכסים בעצמם, כי זה יטיל עליהם אחריות אישית, והם לא ירצו לסכן את עצמם. את העבודה כבר תקן 15 מספק לשמאים - אנחנו רק קובעים את הסטנדרטים לפיהם נעבוד".
- מתי גילוי הדעת שלכם יהפוך למחייב?
פישלר: "אנחנו כבר שלחנו לרשות את הנוסח המתוקן של גילוי הדעת. אני מקווה שבמהלך החודש הקרוב התקן יאומץ על-ידי הרשות. גם אם הרשות לא תאשר את התקן, אנחנו כבר פרסמנו אותו בין חברי האקדמיה, ולכן אני מניח, ששוק השמאים כבר יקבל את התקן כמחייב בימים אלה, ורואי החשבון ילכו בעקבותינו. כך שגם את הרשות לא תקבל את התקן, אני מניח שבדוחות השנתיים של 2004 התקן יהפוך למחייב דרך השוק, גם אם לא דרך הרגולטור שעומד בראש הפירמידה - רשות ני"ע".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
