מבחן השמאים עומד למבחן בג"ץ

הקרקע נמצאת משנת 1930 בבעלות פרטית. הניחו כי ערכי הקרקע לא השתנו במשך השנים, והתעלמו מהצמדות. מהו היטל ההשבחה שיצטרכו לשלם הבעלים בעת מכירתה כיום - עפ"י החוק והפסיקה?

א. אין חבות בהיטל השבחה, ס'19 (ב)(6) לתוספת השלישית לחוק התו"ב.

ב. 8,250,000 דולר.

ג. 12,750,000 דולר.

ד. 18,750,000 דולר.

בשאלה חסרו שני נתונים: האם שולם מס השבחה בגין תוכנית 2, והאם שולמו פיצויים לפי סעיף 197 בגין תוכנית 3. ההנחה היא, כי מה שלא צוין לא שולם.

הפסיקה אליה כוונה השאלה הנה "קריית בית הכרם", דנ"א 98/3768.

תשובת הבוחן היתה תשובה ד': צירוף ההשבחות של תוכנית 4 שחושבה כהפרש בין שווי התוכנית המשביחה 4 לבין שווי התוכנית הפוגעת 3 (חישוב ע"פ פס"ד בית הכרם) ושל תוכנית 2, שחושבה כהפרש בין התוכנית המשביחה 2 לבין תוכנית 1.

הסוגיה הראשונה שמתעוררת היא, האם פס"ד בית הכרם נותן תשובה לשאלה, מה דינה של השבחה בגין תוכנית נוספת שאושרה קודם לתוכנית הפוגעת. במקרה המתואר, ההשבחה בגין תוכנית 2.

בקליפת אגוז: פס"ד "בית הכרם" דן בסוגייה כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה, כאשר יש שלוש תוכניות שאושרו בזו אחר זו - תוכנית יסוד, תוכנית פוגעת, ותוכנית משביחה. ס'4(5) לתוספת השלישית מורה: "במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שווייה מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה".

פסיקת ביהמ"ש העליון היתה, כי ס'4(5) חל רק כאשר יש רצף של תוכניות משביחות. תוכנית פוגעת קוטעת רצף, ומהווה את הבסיס לחישוב ההשבחה. מכיוון שתוכנית 3 בשאלה היא תוכנית פוגעת ע"פי הפסיקה כפשוטה, יש לחשב את ההשבחה בגין תוכנית 4 בלבד.

בהתייחס לרוח הדברים בפסיקה ולתכלית ס'4(5), המגמה היא ללכוד את כל ההשבחות שחלו במקרקעין בגין כל התוכניות: "לולא ס'4(5) יכול בעל הנכס לטעון כי חב הוא רק בגין ההשבחה שבתוכנית האחרונה". מכיוון שס'4 (5) לא חל במקרה המתואר בשאלה ואין כל פסיקה והסדר תחיקתי אחר, על ביהמ"ש להכריע בשאלת ההשבחה בגין התוכנית הקודמת.

בניגוד לפס"ד "בית הכרם", שדן בהשבחה ממשית באותה נקודת זמן, ההשבחה בגין תוכנית 2 היא מושגית בלבד (חיוב בהיטל ע"פ תוכנית מושגית יכול לגרום לחיוב הגבוה פי כמה משווי המקרקעין).

בהנחה שביהמ"ש יורה שיש לגבות היטל בגין תוכנית קודמת, תוכנית 2 בשאלה אושרה ב-1978, ולפיכך נופלת בתחום הוראת המעבר ומעוררת את הסוגיה השניה: מהו פירושה של הוראת המעבר ס'8 בתיקון 18 (התוספת השלישית) לחוק התו"ב?

התוספת השלישית, שתחילתה ב-1.7.81, חלה על תוכניות שאושרו ממועד זה. עד 1.7.81 נגבה מס השבחה לפי ס' 32 לפקודת בנין ערים, שבו היו שתי חלופות לדרישת המס: א. שנתיים מיום אישור התוכנית, ב. שנתיים מיום גמר העבודה. תיקון 18 ביטל את הפקודה. תכלית סעיף המעבר היא לאפשר המשך גבייה של המס בהתאם לס' 32, לתוכניות שאושרו עד 1.7.81.

לשון ס'8 (א): "...יובאו בחשבון, לעניין ההשבחה, רק אותן זכויות לפי התוכנית, אשר טרם נוצלו ערב תחילתו של חוק זה". המילה טרם פרושה כאן עדיין לא, כלומר הזכויות שעדיין לא נוצלו (ראו דברי ח"כ שושנה ארבלי-אלמוזלינו, יו"ר ועדת הפנים, בנובמבר 1982), משמע, הזכויות שינוצלו בעתיד.

שני חששות עיקריים התוו את הסעיף במתכונתו הנוכחית: א. החשש שמא תהיה זו גבייה רטרואקטיבית הוביל להחלטה, כי ההיטל יחול רק בעת מימוש עתידי בלבד. ולכן, מי שבנה עד לתאריך 1.7.81 וניצל את הזכויות המוקנות על התוכניות שאושרו עד לתאריך 1.7.81, פטור מתשלום ההיטל בגין תוכניות אלו. ב. החשש שמא ייגרם עוול כלכלי, כלומר לא יהיה מימוש ההנאה מהתוכנית המשביחה, הוביל להגבלת הדרישה לתשלום ההיטל רק מאותם בעלים שהחזיקו במקרקעין בעת אישור התוכנית. זאת, בהנחה שבעלים שקנו את המקרקעין לאחר אישור התוכנית, שילמו למוכר מחיר שכלל את הזכויות הנוספות בגין התוכנית המשביחה. בלחצו של הח"כ לשעבר עקיבא נוף, הוגבלו התוכניות שבגינן אפשר לדרוש את המס לשש שנים אחורה מיום אישור תיקון 18.

החשש שמא למרות הסייגים הנ"ל עדיין ייגרם לבעל המקרקעין עוול כלכלי, הוביל לחקיקת ס' 8 (ב): "על חיוב בהיטל לפי סעיף קטן (א) ניתן לערער בפני בימ"ש השלום... בנימוק שהחיוב אינו סביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק להטילו, ביהמ"ש רשאי לאשר את החיוב, לבטלו או להפחיתו, הכל כפי שייראה לו צודק...".

כלומר, בבסיסו של סעיף המעבר נטוע עיקרון מימוש ההנאה מהתוכנית.

תוכנית 2 בשאלה היא מושגית בלבד ואינה ניתנת למימוש במובן ההנאה, לפיכך אין לגבות בגינה היטל השבחה.

גם אם יהיה הפירוש לס' 8 (א) שונה, הרי ס' 8 (ב) תכליתו למנוע מצב של עוול כלכלי. קשה להאמין, שבנסיבות שבהן נדרש אדם לשלם על השבחה מושגית בלבד, שהוראתה בסעיף מעבר אשר פטר מתשלום ההשבחה את אלה שמימשו את התוכנית, יראה ביהמ"ש כסביר וצודק לחייב בהיטל השבחה את אלה שלעולם לא יממשו את התוכנית.

מכל האמור לעיל, התשובה הנכונה במבחן היא ב', המגלמת רק את ההשבחה בגין תוכנית 4.

הכותבת היא שמאית מקרקעין.