אין גבול לצורכי הציבור

תוכניות מתאר מקומיות (תוכניות בניין עיר) לשכונות ואיזורי מגורים, מאושרות תוך שהן כוללות סיווג והקצאת שטחים בייעוד בנייני ציבור. אין מחלוקת, כי ראוי, נכון ומתבקש לתכנן ולהקצות שטחים בייעוד בנייני ציבור. אבל, עיון ברשימת התכליות המותרות בניצול בשטחים לבנייני ציבור מעלה לא אחת, כי מדובר ברשימה כמעט אינסופית.

עפ"י רוב, תחילתה של הרשימה בהגדרת מבני ציבור כבתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, מבני חינוך ועוד, ואחריתה, ב"שורת המחץ" בזו הלשון: "וכל השימושים הקבועים בסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה". לשון אחר, כל ייעוד בעל זיקה ציבורית.

סעיף 188ב לחוק התכנון והבנייה מגדיר "צרכי ציבור", בסעיף זה, כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבוריים, מתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לעניין סעיף זה.

ברור איפוא, כי ניתנות בידי יזמי ועורכי תוכניות המתאר המקומיות, שהינם, עפ"י רוב, הוועדות והרשויות המקומיות, "דרגות חופש" כמעט בלתי מוגבלות, באשר למגוון השימושים והתכליות המותרים בניצול בשטחים בייעוד בנייני ציבור.

לכאורה אין בכך כל פסול, אלא שהגדרה רחבה זו מותירה את בעלי הנכסים הסמוכים והגובלים בשטחים אלו באי בהירות ובערפל תכנוני, באשר לזהות "שכניהם" העתידיים, נתון שעלול להתבטא בפגיעה בסחירות נכסיהם, לשבש את מהלך העסקים, ומנוגד להגנה המתבקשת על הקניין הפרטי.

"הצל" הכלכלי-תכנוני-פונקציונלי, המוטל על נכס סמוך או גובל בשטח בייעוד לבנייני ציבור, שונה בעיקרו ממצב בו בשטח המיועד לבנייני ציבור כבר ניצב מבנה עם מטרה ושימוש מוגדר וברור, לבין מצב בו השטח המיועד לבנייני ציבור אינו מבונה. אזי, במקרה האחרון, ניתן לבנות, לכאורה, בסביבת מגורים, רחמנא ליצלן, גם מבנה העונה לאחד מרשימת השימושים המפורטים בחוק, כולל בית מטבחיים או שווקים וכו'.

מתבקשת חשיבה מוקדמת, לפיה ייערכו מיפוי ואיתור מדויקים באשר לצרכים ולתכליות הרלוונטיות לאותו תא שטח/מגרש רלוונטי. בהתאם לכך תפורסם ותאושר, במסגרת תוכנית מתאר מקומית, תכלית יחידה במגרש זה (נניח גן ילדים), או לכל היותר רשימת תכליות מצומצמת וספציפית ביעוד בנייני ציבור.

כך יוסר אותו מעטה של ערפל תכנוני המוטל כיום על בעלי זכויות בנכסים סמוכים או גובלים בשטחים ביעוד בנייני ציבור, וזאת, שלא לצורך, כפי שפורט לעיל, עקב אמירות כלליות מהסוג האמור - לפיהן יותרו "כל השימושים הקבועים בסעיף 188 לחוק".

יחד עם זאת, באם בחלוף השנים יוחלט ברשות המקומית, כי השתנו הצרכים הציבוריים, וייווצר צורך נוסף שלא זוהה בתחילה ולא נכלל ברשימת צרכי הציבור "המקורית" שאושרה, אזי תתכבד אותה רשות מקומית ותערוך תיקון לתוכנית.

הליכי אישורה של התוכנית המתוקנת יכללו את הפקדתה לעיון הציבור ולשמיעת התנגדויות, ועם אישורה (אם וכאשר) לתכלית הנמנית עם תכליות שלכאורה פוגעות בשכנים הסמוכים או הגובלים, תהא להם באספקלריית חוק התכנון והבנייה הזכות לתבוע פיצויי ירידת ערך, בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק.

כיום, לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ראוי כי גם בעניין זה, מטוטלת ומשוואת הכוחות בין הגנה על זכויות הפרט לבין שמירת אינטרס הציבור, תיטה לכיוון הגברת הגנה חוקתית על הקניין הפרטי.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.