חופים הם לפעמים געגועים למשטר מתוקן

"חופים הם לפעמים געגועים לנחל, ראיתי פעם חוף שנחל עזבו, עם לב שבור של חול ואבן, והאדם והאדם, הוא לפעמים גם כן יכול להישאר נטוש ובלי כוחות, ממש כמו חוף".

אכן, נטשו את בעלי הקרקעות. אין זו דרכה של לשכת שמאי המקרקעין להתפלמס עם מבקריה מעל דפי אכסניה זו, ותגובה זו לא היתה באה לאוויר העולם לולא ההיבט הציבורי המובהק של סוגיית חוק החופים.

טוען הכותב, כי לשכת שמאי המקרקעין מתנגדת לחוק, ואין זה כך. הלשכה, כמייצגת של ציבור פלורליסטי, אינה נוקטת כלל עמדה לגופו של הליך חקיקה השנוי במחלוקת פוליטית וחברתית. כל טענתה של הלשכה מתמצה בהיעדרו של מנגנון לפיצוי על הפגיעה האנושה בשווים של המקרקעין שיזכו לכבוד להיכלל בהקפאת אפשרויות פיתוחם. הקוראים "חדי העין" יבחינו, כי עיקר משאביה ומרצה של הלשכה מוכוונים להרחבת אפשרויות הפרנסה של חבריה, ואני גאה בעובדה זו. כמו בכל איגוד מקצועי, דאגת הלשכה לחברים ולתעסוקה שלהם היא לגיטימית ומבורכת, כשם שדעתה של הלשכה נשמעת בענייני ציבור אחרים.

מה שאולי נסתר וראוי להדגשה, אף לאותם "חדי העין", היא העובדה, כי הגשמת הרציונל התכנוני המוצע - הקפאה של רצועת קרקע המשתרעת בין 100 מ' ל-300 מ' מקו המים, ניתן להגשמה בדין הקיים, ללא הזדקקות לחוק ייחודי. הקפאת הפיתוח העתידי יכולה היתה להיעשות בתוכנית מתאר ארצית, ממש כשם שרצועת 100 המ' הראשונים נגאלה מ"חלומות נטולי בסיס", אף לדברי הכותב, בתמ"א 13. חפץ המשטר בתחזוקה שוטפת של אותן הקרקעות, לרבות סילוק פולשים ופסולת לסוגיה על ידי בעלי הקרקע? יתכבד השלטון ויפקיע את אותן קרקעות מבעליהן הפרטיים בהתאם לכל דיני ההפקעות הקיימים וישמור את הקרקע המופקעת למען הדורות הבאים.

אלא מה, כל המסלולים הקיימים הכירו, אם בחקיקה ואם בפסיקה עניפה, בזכות הקניין של בעלי המקרקעין. זו בדיוק הסיבה להצעת החוק הנוכחית - ניסיון של משטר פאודלי להקים מסלול עוקף פיצוי, העומד בניגוד לכל דיני התכנון והבנייה, ההפקעות ואפילו הנזיקין, החולקים כולם איזונים המשיבים את הנפגע למצבו ערב הפגיעה.

אין מקוממות יותר מטענות הכותב: האחת נוגעת להיעדר שווי לקרקע נעדרת זכויות בנייה. האחרת, קובעת פטור שמנסה לנטול לעצמו השלטון, היכן שהשווי נבנה מ"פרמיית חלומות חסרי בסיס להתעשרות עתידית".

הבסיס לפיצוי ולמיסוי במדינת ישראל נקבע לשווי השוק של הקרקע. שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק. חזרנו, חפשנו והפכנו בכל ההלכות ופסקי הדין שיצאו בנושא זה, וראה זה פלא - כולן הכירו בשווי השוק של קרקע נטולת זכויות בנייה כנגזרת של מיקומה, נתוניה הפיזיים, קרבתה לפיתוח קיים ומרכיב הציפייה הסבירה לשינוי יעוד הקרקע לבנייה. זאת, הן לצורך תביעות לירידת ערך לפי ס' 197, הן לצורך היטל השבחה, הן בהפקעות מכוח חוקי ההפקעה השונים והן לצרכי מיסוי עסקאות בקרקעות מעין אלו.

אני משוכנע כי ציבור בעלי הקרקעות יאמץ בחפץ לב את האמירה הדמגוגית, לפיה המדינה אינה צריכה "לספק שירותי ביטוח לחלומות חסרי בסיס בדבר התעשרות עתידית", ככל שהיישום המעשי שלה יהיה דו כיווני. תתכבד המדינה ותכבד את הצהרות מוכרי קרקעות שאינן זמינות לבנייה לשלטונות המס, על מכירת הקרקע לפי שוויה כקרקע נטולת ייעוד ובניטרול מרכיב הציפיות. שווי זה יגיע במקסימום ל-3,000 דולר לדונם. יתרת שווי המכירה, המהווה את "פרמית החלום", תהיה פטורה ממס, בדיוק כשם שאין, על פי הכותב, לפצות עליה בעת "הלאמת" הקרקע.

מצאנו כי כל חפצו של השלטון, כעומד מאחורי הצעת חוק ממשלתית זו בקומבינה פוליטית כזאת או אחרת, הוא לאחוז במקל משני קצותיו. מהצד האחד תיאסר הבנייה ברצועה של 300 מ' מקו המים - ורק לשם ההמחשה, בעיר תל אביב מדובר על כל מה שבנוי מערבית לרחוב בן יהודה ובכלל זה רחוב הירקון, ומהצד האחר - לא לפצות עשרות אלפי בעלי קרקעות פרטיים המחזיקים בקרקע באופן חוקי, לאחר שרכשו אותה במיטב כספם ובשווי השוק שלה.

חמורה שבעתיים היא ההשלכה הרוחבית של חוק החופים במידה ויעבור כלשונו. החריג שיווצר בספר החוקים של מדינת ישראל יהווה את הכלל של העתיד. לנגד עינינו המשתאות, ולמרות מעמד העל של זכות הקניין, נולד הליך תכנוני חדיש, שיכול לשמש להבא כל פרויקט תשתיתי ותכנוני ברמה הלאומית ואולי אף מקומית. ניתן יהיה לסלול את כביש חוצה ישראל על קרקע פרטית, מבלי להפקיעה ותוך חיוב "חולמי החלומות" שזכו להיכלל בתוואי בתחזוקה השוטפת של הכביש.

ניתן לשקול גם הקמת שדות תעופה רבים נוספים לצד נתב"ג 2000 בכל קרקע שאינה מאושרת כיום לבנייה, תוך הטלת אחריות פלילית על בעלי קרקעות בשטח שדה התעופה לתקינות הליכי הבידוק הבטחוני - הכל למען המטרה הציבורית הראויה של משיכת הדורות הבאים של התיירים שיגיעו לארץ הקודש.

ואשר לדאגת הכותב מפני פניה לבג"ץ של לשכת שמאי המקרקעין, הרי שאין בכוונת הלשכה ללכת בדרך זו - ולו מפאת אי עמידתה, באין בבעלותה קרקעות לאורך חוף הים.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.