קבלנים ויזמים מחפשים מימון חלופי לבנקים

אחד המקורות העיקריים, היכולים להחליף חלקית את הבנקים, הן חברות הביטוח, שצברו עד אוקטובר אשתקד 95 מיליארד שקל בפוליסות משתתפות ברווחים בביטוח חיים. כספים אלו מחפשים השקעות רווחיות, בייחוד לאחר שהממשלה הפסיקה להנפיק אג"ח ייעודיות. החברות הפעילות העיקריות בתחום זה הן מגדל וכלל-ביטוח, אף כי גם הראל, מנורה ואיילון בתמונה.

מנכ"ל כלל פיננסים כנף, רועי יקיר, הציג בכנס את המסלולים הבאים, שבהם מממן ענף הביטוח את הנדל"ן:

* אגרות חוב: החברות רכשו אג"ח בהנפקות האחרונות של חברות נדל"ן - יעקב אנגל, שיכון עובדים ואחרות. יקיר הסביר, שהחברות מחפשות אג"ח "עם מרכיב הצלחה", כלומר עם מסלול המרה למניות או השתתפות ברווחים. הוא הפתיע באמרו, שכלל ביטוח עשויה לרכוש בעתיד גם אג"ח של חברות לא סחירות, ובלבד שיהיה להן דירוג אשראי סביר.

* מניות: בתיקי החברות הגדולות מניות במאות מיליוני שקלים, ואולי יותר, של חברות נדל"ן סחירות, בהן אזורים, גב-ים ודניה סיבוס.

* רכישת נכסים מניבים: עד היום, אמר יקיר, רכשו מגדל וכלל-ביטוח נכסים בכ-1.5 מיליארד שקל, כולל העיסקה האחרונה, שבה רכשה מגדל שתי קריות ממשלה בכ-440 מיליון שקל. ההשקעה הממוצעת לנכס, כגון בניין או קומות משרדים, היא 25-20 מיליון דולר (110-88 מיליון שקל).

יקיר: "אנחנו רוצים לרכוש עוד נכסים מניבים להשכרה, במיליארדי שקלים. אנחנו אוהבים מסלול זה, המבטיח תשואה גבוהה מזו של המכשירים הפיננסיים. בחו"ל מקובל, שנכסים מהווים כ-10% מהתיק של חברות ביטוח. הבעיה היא, שהבעלים עדיין לא התאימו עצמם למציאות הכלכלית החדשה, ודורשים מחירים מופרזים. מדי שנה עלינו לשערך את הנכסים, ואם נקנה במחיר מופרז, נציג הפסדים. זו הסיבה לכך שעד היום נעשו רק עיסקאות מעטות".

* שותפות אסטרטגית: חברות הביטוח עשויות לרכוש בעתיד בעלות חלקית בחברות נדל"ן. דוגמא מענף המוסדיים היא קרן הפנסיה מבטחים, שרכשה 7.5% מדלק נדל"ן, עם אופציה לעלות ל-20%.

* משכנתאות: כלל ביטוח היא הגורם המוביל בתחום זה בענף הביטוח. זו לא הזרמה ישירה של כסף ליזם, אבל היא מקלה עליו לשווק את הדירות. מאידך, הודיע יקיר, כלל ביטוח לא תשקיע בפרויקטים למגורים, שאינם נושאים תשואה.

רות פלד, המייצגת את הבנק האוסטרי פולקסבנק, תמהה מדוע אין משקיעי חוץ רוכשים נדל"ן בישראל, כחלק ממימון חילופי אפשרי. מנכ"ל בנק ירושלים, דוד ברוך, השיב, שבתנאים המדיניים הנוכחיים "לא יגיע לכאן אף משקיע לרכישת נכס לא-סחיר ל-20 שנה". רו"ח גד טפר, ממשרד ראובי-הרטוב, הציג תמונה הפוכה: משרדו, אמר, מייצג משקיעי חוץ שהודיעו בשנה האחרונה על נכונותם לרכוש נדל"ן בארץ ב-50 מיליון דולר, וכבר החלו ברכישות.

איש מהדוברים לא הזכיר מקור מימון חילופי מעניין: חברות נדל"ן הנותנות הלוואות או ערבויות לחברות אחרות, כחלק מההון העצמי, תמורת 50% ברווח. בתחום זה פעילים, לדוגמא, היזמים יעקב אנגל ומשה ויגאל גינדי, וכן חברת בילו, שבין בעליה צדיק בינו, בעל השליטה בבנק הבינלאומי.