יישומן של המלצות הועדה לקרנות הנדל"ן, ישמשו קרוב לודאי מנוף חשוב לצמיחה בשוק המקרקעין בישראל, מכיוון שהמהלך צפוי להזרים מימון ששוק הנדל"ן משווע לו. המימון יגיע מציבור משקי הבית בישראל, קבוצה שעד כה לא השקיעה בנדל"ן המניב.
התוצאה העיקרית של הקמת קרנות הנדל"ן היא האפשרות ל"משקיע הקטן" להשקיע באמצעות הקרן בנדל"ן המניב בישראל וליהנות מהתשואה השוטפת, קרי, רווחי השכירות וכן מהשבח ממכירת הנכסים, והכל כאילו השקיע ישירות בנדל"ן. ההשקעה הינה בדרך כלל בפרויקטים גדולים, שהמשקיע לא היה מצליח להיות שותף בהם לו פעל לבדו.
ההמלצות מאפשרות ליישם את האמור לעיל, הן במישור המשפטי והן במישור המס, כך ששני המישורים יהפכו את ההשקעה של המשקיע הפרטי בקרן כשקופה לצורכי מיסוי, כאילו השקיע בנדל"ן עצמו.
המלצות הועדה קובעות למשל שהמיסוי הכולל על הכנסות קרן הנדל"ן יהיה נייטרלי, כאשר המס על הדיבידנד יהיה בשיעור של 15% בלבד (במקום 25%) ושיעור המס על השבח ממכירת הנדל"ן יהיה 12% בלבד (במקום 25%).
כך יוצא שהשבח ממכירת מקרקעין בשני שלבי המיסוי, בחברה ואצל מקבל הדיבידנדים, יהיה באופן מצטבר בשיעור מס של כ-25%, בדיוק בשיעור המס בו היה חייב היחיד לו השקיע בנדל"ן ישירות.
ההכנסות השוטפות מדמי השכירות יחויבו בחברה במס בשיעור של 36% והיתרה תחויב גם היא בשיעור של 15%, כך שסך הכל שיעור המס המצטבר יעמוד על כ-45%, פחות משיעור המס בהשקעה ישירה בנדל"ן.
כדי שלא ליצור חבות פרוצדורלית בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה אצל המשקיע, ינוכה המס במקור על ידי הקרן כשבנוסף יתאפשר למשקיע קיזוז הפסדים מול ההכנסות, קיזוז שמותנה כמובן בהגשת דו"ח למס הכנסה.
המלצות הועדה צפויות להביא לפעילות בשוק בשני מישורים עיקריים: במישור הראשון, חברות הנדל"ן, שמושקעות בנדל"ן מניב, צפויות להקים קרן נדל"ן באופן יזום על ידן ומכירת הנדל"ן לקרן (מס הרכישה במכירה זו הינו של 0.5% בלבד), לצורכי קבלת מימון זמין.
* * *
במישור השני, יזמים זריזים שיקימו את הקרן עם קבוצת משקיעים פרטיים (לצורך פיזור ההשקעה ישנה מגבלה על מספר המשקיעים, וכן דרישת מינימום להון עצמי ברכישה של 40%), ויירכשו באמצעותה מקרקעין במחיר מוזל עם תשואה גבוהה.
נבקש להעיר שתי הערות עיקריות על המלצות הועדה: האחת, חסרונה של הגושפנקא למעמד הקרן כמאושרת על ידי הרשויות, מעין פרה רולינג שיאפשר ודאות מצד מקימי הקרן ויאפשר גיוס משקיעים תחת ודאות שלטונית.
ההערה השניה נוגעת לאפשרות של הרחבת קרן נדל"ן להשקעה בתחום המגורים, תוך שקיפות המניות הנרכשות לדירות בפרויקט ואפשרות מימוש המנייה לקבלת דירה או אף מכירת המניה בפטור ממס. שקיפות כזו הייתה מרחיבה את השקעות הקרן גם לתחום הבנייה למגורים.
לסיום, חובה לשבח את הועדה על שהצליחה למלא את משימתה בזמן שיא, ועשתה מלאכה מקצועית ומשובחת שמלמדת על הבנה מקצועית בתחומי המס, התחשבות בשוק הנדל"ן ובמצבו, וכל זה באופן יסודי ומקצועי תוך סקירת כל האפשרויות הקיימות, השוואה למדינות זרות ובחירת המסלול המיטבי.
הכותב מתמחה במיסוי מקרקעין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
