"התחושה שלי היא שהשוק אכן חשדן, אבל הוא כן צמא להנפקות טובות"

אם לא תהיינה הפתעות, בעוד כשבועיים תתבצע הנפקת המניות הציבורית הראשונה לשנת 2004 בבורסה בתל-אביב. החברה המונפקת, אדגר השקעות ופיתוח, אינה זרה למשקיעים התל-אביביים - שנתיים בלבד חלפו מאז שזו נעלמה מאחד העם, לאחר שבעלת השליטה, קבוצת צור שמיר של משפחת שנידמן, מחקה אותה מהמסחר בהצעת רכש שהגישה לכל מניותיה.

אדגר תקיים את המכרז המוסדי מחרתיים, ביום ג'. למחרת יתפרסם התשקיף לשלב הציבורי, שיתקיים כעבור שבוע. החברה מתכננת לגייס בהנפקה סכום כולל של 110 מיליון שקל, בהנפקת 28% מניותיה ובהנפקת כתבי אופציה. בהנחה של מימוש מלא של כל כתבי האופציה, יחזיק הציבור ב-35% ממניות החברה. לפיכך, הגיוס ייעשה לפי שווי חברה של 270 מיליון שקל לפני הכסף (380 מיליון שקל אחרי הכסף). זאת, כשהונה העצמי של החברה עומד ערב ההנפקה על 197.8 מיליון שקל, והוא מממן מאזן כולל של 1.1 מיליארד שקל (נכון לדוחות הרבעון השלישי של 2003).

אדגר, בראשה עומדים היו"ר דורון שנידמן והמנכ"ל רועי גדיש, פועלת בתחום הנדל"ן המניב על פני 5 מדינות: בריטניה, שאחראית על 39% מהכנסות החברה ב-9 החודשים הראשונים של 2003, פולין (21% מההכנסות), קנדה (15%) בלגיה (12%) וישראל (13%). בסה"כ לחברה שטח כולל של 153.1 אלף מ"ר להשכרה, והיא נהנית משיעורי תפוסה גבוהים מאוד של 95%-100%.

חריגה בשיעור התפוסה היא הפעילות בבלגיה, בה שיעורי התפוסה עומדים על 62% בלבד בתום הרבעון השלישי. זאת משום שבחודש מאי האחרון התפנה אחד מנכסי החברה - בנין פלטין בעיר אנטוורפן.

רונן נקר, סמנכ"ל הכספים של אדגר, מסביר את העקרונות המנחים את פעילות החברה: "ההשקעות שלנו מפוזרות על 5 מדינות, וזה מבחינתנו האופטימום. מצד אחד, יש פיזור גיאוגרפי של הסיכונים, ומצד שני זה לא פיזור מהסוג שעלול להביא לאובדן שליטה. בכל מדינה יש לנו נציגויות ואנשים שיושבים בשטח, כך שישנה שליטה על הנכסים באותה מדינה".

אדגר מתמקדת בעיקר בתחום המשרדים, שמהווים 96% מנכסי החברה. למרות הדמיון הרב בינה אדגר לבין חברות נדל"ן מניב מוכרות יותר לציבור, כמו דלק נדל"ן, אלוני חץ או ארזים, נקר אומר שקיים שוני בין אדגר לבין החברות הללו: "דלק נדל"ן והאחרות הן חברות פיננסיות בתחום הנדל"ן - הן רוכשות נכסים בעלות כסף מסוימת, משכירות את הנכס לגוף שלישי ומרוויחות את המרווח בין ההכנסות לעלויות המימון.

"אנחנו מעט שונים. האסטרטגיה שלנו היא להשביח את הנכסים שאנחנו רוכשים, כדי ליצור אפסייד לרווח הון כשנמכור את הנכסים. לדוגמה: לפני 3 שנים קנינו בנין ריק לחלוטין במרכז לונדון תמורת 7 מיליון ליש"ט. השקענו בו עוד 7 מיליון ליש"ט, ועם העלויות שמסביב, רשום הנכס בספרים לפי שווי של 15 מיליון ליש"ט. לרוב נהוג, שעל נכס מסוג זה מקבלים בלונדון 80% מימון, כלומר 12 מיליון ליש"ט במקרה זה, אבל אנחנו קיבלנו מהבנקים הלוואה בהיקף גדול בהרבה - כ-24 מיליון ליש"ט - כלומר כפול מהשווי הרשום בספרים. זאת, משום שהבנק העריך את השווי של הנכס כגבוה בהרבה בזכות ההשבחה שביצענו. הכל מתועד בספרי החברה, שכן אז עוד היינו חברה ציבורית.

"זאת ההוכחה הטובה ביותר למדיניות שלנו, למרות שמדובר בדוגמה מעט קיצונית - לא תמיד הצלחנו להכפיל את שווי הנכס, אבל תמיד אנחנו מחפשים את יכולת האפסייד בכל נכס שאנחנו רוכשים".

נקר אומר, שבחברה מיעדים את תמורת ההנפקה להשקעות בנכסים נוספים. לדבריו, החברה מחפשת נכסים לא בבריטניה, מהווה כיום חלק ניכר מהכנסותיה, אלא במדינות אחרות - בעיקר בקנדה ובלגיה.

גלובס: מה בנוגע לכניסה למדינות חדשות?

נקר: "אני לא שולל מצב שבו בעוד 7-6 שנים ניכנס למדינה נוספת, אבל לא כעת. אני חושב שאנחנו צריכים להמשיך ולהעמיק את הפעילות במדינות שאנחנו פעילים בהן כיום ומכירים אותן, לפני שנמשיך הלאה. אנחנו לא רוצים עדיין להגדיל את ההוצאות התפעוליות שלנו, ולכן אנחנו נמשיך להתמקד לפי שעה ב-5 המדינות שבהן אנחנו כבר פעילים".

הסיבוב הקודם של אדגר בבורסה החל בשנת 1984, והסתיים כאמור בתחילת 2002. אז, בשל הכמות הצפה (מניות החברה שהוחזקו בידי הציבור) הקטנה יחסית של החברה, שעמדה על 11.2% בלבד ממניותיה, החליטה בעלת השליטה, צור שמיר, לצאת בהצעת רכש ולמוחקה. מכיוון שדובר במניה דלת סחירות ועניין, גם שוויה בשוק היה זעיר ועמד על כ-60 מיליון דולר בלבד, כך שצור שמיר מחקה את החברה מהמסחר בעלות מנמוכה, יחסית.

- לפני שנתיים יצאתם מהבורסה. למה אתם רוצים כעת לחזור אליה?

נקר: "בעבר לא היה שוק הון ולנו לא היה צורך בהון נוסף, כך שלא היתה תועלת בהיותנו חברה ציבורית. כעת המצב שונה, ואנחנו צריכים הון. הרי למה אתה נמצא בבורסה? כי אתה צריך נגישות לשוק ההון לגיוס כספים, על מנת להמשיך בהתפתחות החברה. מנקודת המבט שלנו, לא היינו צריכים אז הון, והצלחנו להרחיב את הפעילות שלנו גם בהיותנו חברה פרטית, כך שלא היתה כל דחיפות להיות חברה נסחרת.

"היום המצב שונה. אנחנו רוצים להמשיך להתרחב, ולשם כך אנחנו צריכים כסף. כדי לתמוך בהתרחבות של חצי מיליארד שקל, אנחנו צריכים עוד אקוויטי בהיקף של 120-100 מיליון שקל".

- יש היום לא מעט חברות שמגייסות את ההון באמצעות הנפקת אג"ח לשוק המוסדי - דרך זולה להשיג כסף ועוד בלי הצורך לדווח לשוק על פעילות החברה. למה לא לבחור בדרך הנוחה והזולה?

"אכן, לגייס אג"ח זה סיפור קל ולא מסובך, והחברה האם שלנו, צור שמיר, עשתה זאת בעצמה לא מזמן. אבל הנפקת אג"ח היתה מגדילה את המנוף הפיננסי שלנו בצורה משמעותית, ואנחנו לא רוצים להיות שיחס ההון למאזן היה יורד לרמה חד-ספרתית. היחס שלנו עומד כיום על 17% הון למאזן, ואנחנו לא רוצים להגדיל את המנוף. בקנדה, למשל, רואים את המאזן הממונף של אדגר, ולדעתם זה לא נראה טוב. לכן אנחנו מעדיפים לגייס את הכסף במניות, ולהגדיל את ההון העצמי ולא את החוב".

- משקיעים, בעיקר גדולים, לא אוהבים חברות קטנות מרשימת היתר (כלומר, שאינן נכללות בין 100 המניות הגדולות בבורסה). לפני המחיקה מהמסחר הייתם מניה כזו, וגם לאחר ההנפקה תהיו עדין מניה קטנה - אתם לא חוששים שזה יפגע בסיכויי ההנפקה?

"הכוונה שלנו היא להיכלל במדד תל-אביב 100 בהקדם האפשרי, והיעד הוא להשיג מטרה זאת בתוך שנה מההנפקה. גם גזית גלוב ואלוני חץ היו ברשימת היתר, ותראה איפה הן היום".

- זה היה בעולם אחר, שבו השוק היה צמא להנפקות. היום המשקיעים עדיין הרבה יותר חשדנים.

נקר: "התחושה שלי היא שהשוק אכן חשדן, אבל הוא כן צמא להנפקות טובות. אני סבור שכחברה אנחנו מציעים הצעה מאוד אטרקטיבית למשקיעים, וגם בהיבט של המניה אנחנו ננקוט בצעדים שיצרו ערך למשקיעים. כך למשל אנחנו מתכוונים לחלק דיבידנדים משמעותיים (אם כי החברה אינה מתחייבת לכך בתשקיף - י.פ).

"בנוסף, אנחנו מתכוונים לאמץ את המודל האמריקני - בדיוק כמו גזית גלוב. זה אומר לכנס את המשקיעים פעמיים בשנה, ולהציג בפניהם את כל הפרטים של החברה - מה אנחנו עושים, מה עשינו, היכן הצלחנו והיכן לא. שקיפות מלאה, בדיוק כפי שאנחנו עושים היום עם הבנקים הממנים, שמקבלים מידי חצי שנה דיווח מלא אודות החברה, ובדיוק כפי שעושה החברה האחות בקבוצה - ביטוח ישיר".

את הגיוס של אדגר יובילו חברות החיתום של לאומי ושות' והראל חיתום והנפקות.