קרנות הנדל"ן בארה"ב (REIT) הן אחת ההצלחות הגדולות ביותר מאז השקתן בשנות ה-60 על-ידי הקונגרס האמריקני. מגוון הקרנות, פיזורן בכל תחומי הנדל"ן וההטבות המס בהן, הפכו אותן למרכיב הכרחי בתיקי ההשקעות בארה"ב.
עיקרו של שוק קרנות הנדל"ן בעולם, כ-55%, מצוי בארה"ב וקנדה, 25% באוסטרליה ובאסיה (בעיקר ביפן והונג-קונג) ו-20% באירופה, שם רובו מרוכז בבריטניה, הולנד וצרפת.
בשנת 1960 חוקק הקונגרס את חקיקת ה-REIT, וקבע את הקריטריונים לקבלת מעמד של קרן נדל"ן. בין הקריטריונים העיקריים שנקבעו הם חובת החזקה בנדל"ן מניב, וחובת חלוקת דיבידנד בשיעור 90% מהרווחים.
המכשיר הפיננסי החדש לא כבש את השוק באופן מיידי, ורק בראשית שנות ה-90 החלו היקפי המסחר בו לתפוס נפח הולך וגדל. הסיבה העיקרית לכך הייתה, שלאורך השנים ההשקעה בנדל"ן בצורה ממונפת, עד 90% ממחיר הנכס, היוותה למעשה "מקלט מס" למשקיע.
המשבר בענף הנדל"ן בראשית שנות ה-90 בארה"ב הביא לירידה חדה בשיעורים של 30%-50% במחירי הנדל"ן, דבר שהביא חברות נדל"ן רבות שלא לעמוד בהחזרי ההלוואות.
כתוצאה מנגישותן של קרנות ה-REIT לשוק ההון, ירדו רמות המינוף ב-REIT וגדל השימוש בהן. כיום, קרנות ה-REIT בארה"ב מממנות את רכישת הנדל"ן.
בשוק האמריקאי פועלות כיום כ-300 קרנות REIT. כ-180 מהן הנן קרנות הרשומות למסחר בבורסה. שוויין של הקרנות הרשומות למסחר נע סביב 375 מיליארד דולר.
בארה"ב נהוג לסווג קרנות REIT לאחת משלוש קטגוריות: Equity REIT - קרן המשקיעה את הונה בנדל"ן מניב. Mortgage REIT - קרן המשקיעה את הונה בשוק משכנתאות. Hybrid REIT - קרן מעורבת המשקיעה את הונה בהלוואות משכנתאות ובנדל"ן.
קרן נדל"ן אמריקאית מחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב, ומחויבת לחלק לפחות 90% מרווחיה כדיבידנד. בפועל, מרבית הקרנות בארה"ב משלמות 70% מתזרימן כדיבידנד, שמשמעותו חלוקה של יותר מ-100% מהרווח. מבחינת תחומי התמחות, קיימות בארה"ב קרנות המתמחות בסוגי נדל"ן מניב שונים, דוגמת קרנות המתמחות בבנייני משרדים, במרכזים מסחריים, קניונים, בתי אבות, בנייני מגורים וכו'.
חקיקה בנושא קרנות נדל"ן נעשתה בנשים האחרונות גם באירופה - הולנד (1969), בלגיה (1990 ו-1995), צרפת (2003), איטליה (2003) ובימים אלה חקיקה מסוג זה נבחנת גם באנגליה.
למרות קיומם של הבדלים רבים בין התנאים בהן נדרשים תאגידים לעמוד במדינות השונות על מנת ליהנות ממעמד קרן הנדל"ן, המשותף לכולם הנו הפטור הקיים ממס ברמת הקרן, ודרישה לחלוקת מירב הרווח בשנה בה הופק לבעלי הזכויות.
בעלי הזכויות, מצידם, מחויבים במס בגין הרווחים, ובכך למעשה משוות תוצאת המיסוי של ההשקעה באמצעות קרן נדל"ן לתוצאת המיסוי של השקעה ישירה בנדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
