דיור Multifamily - התפתחות והיסטוריה

בכתבה הראשונה בסדרה, סקרנו בקצרה את שוק הנדל"ן למגורים בחו"ל, את יתרונותיו וחסרונותיו של אפיק השקעה שונה ממה שמוכר לנו עד כה - דיור Multifamily.

בכתבה שלהלן, ננסה להבין יותר לעומק מהו דיור Multifamily, מהם הגורמים שהביאו להתפתחות צורת מגורים זאת, את ההיסטוריה, העליות והמורדות שעבר שוק מגורים זה, והיכן הוא ממוצב כיום.

דיור Multifamily מהו?

Multifamily מתייחס למיבנה, שמכיל יותר מיחידת מגורים אחת. המגורים ב-Multifamily, מבוססים על עיצוב ותכנון. מספר יחידות דיור יכולות להיבנות אחת מעל השנייה, באותו בניין, או אחת בסמוך לשנייה. המבנה הנהוג בארה"ב הוא מבנה של חמש יחידות דיור או יותר. עיקרון יחידות הדיור ב-Multifamily הוא יחידות דיור להשכרה כחלק מהשקעת נדל"ן הנושאת תשואה סבירה בסיכון נמוך.

הצמיחה בשוק ה-Multifamily בשנות ה-90, באה כמענה לגידול שחל בצורת המשפחתיות הלא מסורתית. המטרה היתה לשמור על רמה גבוהה של שטחים פתוחים, שימוש יעיל יותר בתשתיות, פיתוח מחדש של אזורים לא מאוכלסים, ושילוב של מגורים עם מרכזים מסחריים.

כמו כן היתה כוונה לאפשר פעילות של תחבורה ציבורית זמינה, על מנת לאפשר נגישות קלה ויעילה בתוך השכונה, וצמצום תלות התושבים בכלי רכב פרטיים.

אחת הדרכים להשיג מטרות אלו התאפשרה הודות למגורי ה- Multifamily, שבהם ניתן לרכז יחידות מגורים רבות בסביבת מגורים מתאימה (לבניית 40 יחידות מגורים ב- Multifamily דרושים כשמונה דונם, על מנת לבנות מספר זהה של בתים פרטיים יש צורך ב-40 דונם).

על ידי שיכון מספר גבוה של אנשים על גודל אדמה קטן יחסית, פיתוח Multifamily מאפשר שימור של שטחים פתוחים וטבע, ומקטין את רמת זיהום האוויר.

בנוסף לכך, מיבנה ה- Multifamily הוא קומפקטי , ולכן בדרך-כלל דורש פחות תשתיות ציבוריות, כמו: כבישים, ביוב ,צנרת מים , גז וחשמל. ישנן מספר צורות מגורים ב- Multifamily ביניהן: דירות גן (Garden Apartments): דירות הגן בנויות בדרך כלל משתיים-שלוש קומות ללא מעלית, ומסדרון המאפשר גישה לדירות ולגן. כל מבנה כזה מכיל 10 יחידות או יותר. בנייני מגורים בינוניים / גורדי שחקים (Rise Buildings- and High-Mid): בניינים אלו שונים מדירות הגן לא רק בגודלן, אלא גם בדרך בה הן מעוצבות. (בניינים, החל משלוש קומות ועד שמונה קומות, נחשבים לגודל בינוני, ובניינים משמונה קומות ומעלה נחשבים לרבי-קומות).

הרקע לבניית ה-Multifamily:

מתחילת המאה ה-19 פרחה התעשייה האמריקנית בהתמדה, מפעלים צמחו בתוך הערים ומסביבן. בכל שנה האוכלוסיה במדינה גדלה והתעצמה, כתוצאה מהריבוי הטבעי ומההגירה הגדולה ממדינות מזרח אירופה.

מפקד התושבים שנערך ב-1920 אישר את העובדה שבפעם הראשונה יותר אמריקנים חיים באזורים העירוניים מאשר בכפרים. על מנת לספק את הצורך בבתי מגורים בערים, חלה התפתחות אדירה בבנייה, כשיותר מ-40% מהבתים נבנו בצורת מגורים של Multifamily.

מזלו הטוב של שוק ה- Multifamily עמד להסתיים בפתאומיות, כתוצאה מהתמוטטות הבורסה בשנת 1929 והמיתון שבא בעקבות כך.

בשנים אלו, האבטלה הרקיעה שחקים, המשק קרס, ובנקים התמוטטו. תעשיית הנדל"ן והיזמות רשמו האטה משמעותית עד תחילת שנות ה-30.

בשנים הבאות המצב אף החמיר, השקעות נפסקו ופשיטות רגל נעשו דבר שכיח. מימון נעשה כמעט בלתי אפשרי, וערך הנדל"ן צנח. התחלות ויוזמות חדשות נעצרו.

השנים שלאחר מלחמת העולם השנייה, התאפיינו בשינויים קיצוניים בצורת הבנייה של ערים באמריקה.

החלה תנועה מסיבית לעבר הפרברים, כך שבשנת 1950 מרכזי ערים החלו להתרוקן מאוכלוסיה.

תעשיית הבנייה למגורים גדלה בצורה משמעותית. שיעורי המס הנמוכים, החזר המשכנתאות בתשלום קבוע, והחזר חובות ארוכי טווח, תרמו כולם לשגשוג המהיר בבעלות פרטית על בתים. הביקוש לדירות הגן שהיו חידוש נוסף בימים שלאחר המיתון, עלה.

בשנות ה-60 וה-70, תעשיית ה- Multifamily החלה להתאושש. פעילויות של רכישות ומיזוגים בין חברות הפכו למקובלים יותר, קרנות ההשקעה בנדל"ן (REITs - Real Estate Investment Trusts) החלו ביוזמות חדשות, דירות ובתים משותפים (Condominiums) נעשו נפוצים יותר בפרברים, ונכלל בתכניות המתאר של תכנון הערים.

שוק הנדל"ן קיבל את כל השינויים הללו בזרועות פתוחות. ככל שהאוכלוסייה גדלה, יותר ויותר אנשים בחרו לעבור להתגורר במגורי ה-Multifamily.

בסוף שנות ה-70, תחילת ה-80, שוק מגורי ה- Multifamily החל להשתנות כתוצאה מהתנודות בשוק, כמו גם מהחוקים, התקנות והאווירה המשתנה.

במהלך שנות ה-90 חלו מספר שינויים אשר גרמו לשוק דירות ה- Multifamily להשתנות, לגדול ולהפוך למפותח ומתוחכם יותר. השינויים הללו גרמו לשוק להיפתח לתחומים חדשים ולהציע סוג אחר של מוצר, תוך כדי התמקצעות. מאז 1992 נתח המגורים ב-Multifamily גדל מידי שנה בכל אזור מרכזי באמריקה. בכל מרכזי הערים וגם בפרברים נבנים ומתפתחים מגורי Multifamily.

יותר ויותר יזמי נדל"ן מגלים את מגוון הנישות בשוק. היזמים ומשקיעי נדל"ן ממשיכים לחדש ולספק ערך למקום הזה שאנשים קוראים לו "בית", וכתוצאה דיור ב- Multifamily ממשיך להיות חלק חשוב במבנה הערים ובשכונות.

למרות תהפוכות שעבר ענף ה- Multifamily (בפרט בתחילת שנות ה-90, כשהתברר כי נבנו יותר יחידות ממה שהשוק יכול היה לספוג), משנת 95' ענף זה מצליח ומשגשג. בשנים האחרונות, מספקת ההשקעה בענף מגורי Multifamily, תשואה מניבה ויציבה. שינויים בסגנון החיים, שינויים בתפיסה, כמו גם שינויים דמוגרפים, מצביעים על כך שכיום יותר אנשים מעדיפים לעבור לצורת מגורים זו. גם חברות לפיתוח נדל"ן גילו מספר נישות שהשוק עדיין לא נתן להם מענה.

בכתבה השלישית והאחרונה, נעסוק בניתוח שוק ה-Multifamily ובבדיקת נאותות. נבדוק מהם גורמי הביקוש וההיצע הפועלים בשוק, פילוח השוק, גודל, וצורה, ונסביר את החוקים והתקנות הנהוגים כיום בתחום מגורי ה-Multifamily.

הכותב הינו מנכ"ל פרופימקס (ישראל) בע"מ, בית השקעות לנדל"ן.