דין דיור מוגן כדין בית אבות

לאחרונה הולכת ומתפשטת הקמת בתי דיור מוגן לקשישים במרכזים מיוחדים. ביהמ"ש המחוזי בת"א קבע באחרונה, כי חובת תשלום דמי הארנונה חלה על מפעילת המרכז, ולא על הדיירים הקשישים. כן קבע, כי הארנונה תחושב בתעריף של בית אבות ולא של בתי מגורים.

אחוזת ראשונים (רובינשטיין) (להלן "אחוזת ראשונים") היא שותפות רשומה, המפעילה מרכז מגורים למבוגרים בראשון לציון (להלן "המרכז"). המרכז כולל 321 דירות מגורים, המותאמות לאוכלוסיית גיל הזהב, וכן שטח מסחרי מתחת למגורים ובצמידות להם, ואגף סיעודי - הפתוח גם לציבור הרחב - מעל למרכז המגורים ובצמידות לו.

עיריית ראשון לציון (להלן "העירייה") מחייבת את אחוזת ראשונים בארנונה כללית על נכסים לפי תעריף בית אבות.

אחוזת ראשונים וחמישה דיירים (להלן "המבקשים"), הגישו לבית המשפט המחוזי בת"א המרצת פתיחה, במסגרתה עתרו למתן הצהרה כי הדיירים, ולא אחוזת ראשונים, הם החייבים בתשלום ארנונה עירונית לעירייה, בהקשר למגוריהם בפרוייקט המגורים "אחוזת ראשונים". זאת על פי התעריף החל על דירת מגורים (ולא לפי תעריף בית אבות), לרבות פטורים והנחות אם הם זכאים לכך על פי חוק.

מהעתירה עולה, כי שתי פלוגתאות קיימות בין הצדדים: מיהו המחזיק בנכס, והאם הנכס הוא בית אבות או דיור מוגן.

ראשית פונה השופטת פלפל לבחון את מהות מערכת היחסים שבין הדיירים (הקשישים) לבין אחוזת ראשונים.

המגורים משווקים לדיירים כדירות מגורים. על פי ההסכם ביניהם לבין אחוזת ראשונים, הם עצמאים בדירותיהם, לרבות ניהול משק בית עצמאי. הדיירים חופשיים לעצב את אורח חייהם בכל תחום: החל מבישול, וכלה בריהוט המגורים לפי טעמם. לרשות הדיירים ולרווחתם עומד סל שירותים בסיסי וסל שירותי רשות, המתאים לצורכיהם. סל השירותים הבסיסי, הנכלל בדמי השימוש שהדיירים משלמים, כולל שמירה, השגחה רפואית, ניקיון השטחים הציבוריים והדירות פעם בשבוע ותחזוקה טכנית של השטחים הציבוריים.

סל שירותי הרשות כולל: שירותי מזון, כביסה, שירותי חדרים, שירות ניקיון ועוד. השירותים הנוספים הנ"ל כרוכים בתשלום נוסף. בפרוייקט קיים אגף סיעודי, שפועל כיחידה כלכלית עצמאית.

כדי להסיק את מעמדם של הדיירים באחוזת ראשונים בוחנת השופטת פלפל את הוראות ההסכם שביניהם: אחוזת ראשונים היא הבעלים היחיד של הבית. לדיירים יש רק זכות שימוש בבית.

ההסכם קובע, כי על הצדדים לא יחולו כל יחסים בגין הגנת הדייר ו/או יחסי שכירות או זכויות אחרות כלשהן. לאחוזת ראשונים יש סמכות, במקרים מסויימים, לפנות דייר או לשנות את דירתו.

כמו כן נקבע בהסכם, כי את דמי הארנונה משלמים הדיירים, וכי תשלומים אלה כלולים בדמי השימוש שנגבים מהם על ידי אחוזת ראשונים. עוד נקבע בהסכם, כי אם וכאשר ישתנה שיעור הארנונה החל על הדירה, ישתנה בהתאם גובה דמי השימוש.

השופטת פלפל מגיעה למסקנה, שעידכון זה מתייחס אך ורק להעלאת דמי השימוש, ואין כל התייחסות לאפשרות של הפחתת הארנונה.

ההסכם קובע, כי לאחוזת ראשונים זכות לבטל את ההסכם מנימוקים שונים, וביניהם החלטת הוועדה המקצועית שלה, לפי שיקול דעתה, כי הדייר אינו מתאים מבחינה חברתית. זכויות הדייר, כך נקבע בהסכם, אינן ניתנות להעברה, מימוש או הורשה.

בהתייחסה לשאלת מהות המחזיק בנכס, אומרת השופטת פלפל, כי פקודת העיריות קובעת,כי "המחזיק" בנכס חייב בתשלום הארנונה. סעיף 1 לפקודה קובע, כי "מחזיק" הינו: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או שוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או פנסיון".

אין מחלוקת, כי אחוזת ראשונים היא הבעלים של הנכס, ומפעילה אותו לרבות השטחים הציבוריים שבו והיחידה הסיעודית. יחד עם זאת, לדיירים זכות שימוש ביחידות הדיור. אם כן, המדובר במקרה בו קיימים שני מחזיקים פוטנציאליים בנכס.

הפסיקה קבעה, כי מקום שיש מחזיקים מקטגוריות שונות (כגון גם בעלים ושוכר), תחול חובת התשלום על זה מביניהם שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

השופטת פלפל מגיעה למסקנה בענייננו, כי שקלול שתי זכויות החזקה הנדונות מצביע על כך שאיכותם, כמותם ומשקלם של זכויות החזקה של אחוזת הראשונים עולה בסך הכל הכלכלי על זכויות הדיירים בנכס. ומכאן שהזיקה הקרובה והמשמעותית יותר לנכס היא של אחוזת ראשונים.

לדיירים אומנם יש שני סוגים של זכויות שימוש: זכות השימוש (בני רשות ולא שוכרים) בדירה (זכות שימוש רחבה) וזכות השימוש בשטחים הציבוריים והמסחריים, אולם אחוזת ראשונים היא היחידה המוסמכת לתפעלם לפי ראות עיניהם. עם זאת, לאחוזת ראשונים זכות שימוש רחבה יותר. היא "יותר" מחזיקה במכלול הנכס, מנהלת ומתפעלת אותו, והיא גם המחזיקה הבלעדית בשטחים הציבוריים, המסחריים והאגף הסיעודי.

יתרה מכך, קובעת השופטת פלפל, אין כל מחלוקת שלפני כניסת הדיירים, אחוזת ראשונים היא זו שהחזיקה באופן בלעדי בכל הנכס. ומכיוון שלא מסרה לעירייה כל הודעה על שינוי מחזיק - עם כניסת הדיירים - יש להסיק כי ראתה עצמה כמחזיקה בנכס.

המסקנה מהאמור לעיל היא, כי אחוזת ראשונים - ולא הדיירים - היא המחזיקה בנכס לעניין תשלום הארנונה.

כעת עוברת השופטת פלפל לדון בשאלת סיווג הנכס. לדבריה, אין בחוק הגדרה של "בית אבות" ואין גם הגדרה מהי מהות של דיור מוגן.

לטענת המבקשים, בית אבות הינו "מעון" במשמעות חוק הפיקוח על מעונות (להלן "החוק"), וההבדל המשמעותי בינו לבין דיור מוגן הוא בפרופיל התפקודי של הדיירים, במרחב הבחירה הניתן להם בעיצוב אורח חייהם ובבחירת השירותים. השופטת פלפל בוחנת, האם אכן בית אבות הינו מעון ואילו דיור מוגן אינו עונה על הגדרה זו. השופטת מגיעה למסקנה, כי בעיקרון מאפייני בית האבות או המעון (כעולה מהוראות החוק) זהים לאלו של הדיור המוגן.

על פי החוק, המעון כולל שלוש קטיגוריות של "זקנים"; עצמאים, תשושים וסיעודיים. גם בדיור המוגן נמצאות שלוש קטגוריות אלה. בנוסף, בשני מוסדות אלה קיים סל שירותים קבוע וסל שירותים אופציונלי בתשלום. גם במעון, כמו בדיור המוגן, קיימת אופציה לקיום רכוש פרטי ושימוש בו לצורכי יום יום. השירותים הציבוריים דומים בשני המוסדות.

המסקנה היא, כי אין אבחנה בין בית אבות העונה להגדרה "מעון" לבין הדיור המוגן במתכונת אותו מנהלת אחוזת ראשונים. המדובר באותו סוג של מדור, המשמש אותו סוג של אנשים לאותם שימושים. ההבחנה היחידה בין השניים מתבטאת ברמת התנאים. בדיור מוגן התנאים טובים יותר וברמה גבוהה יותר, ומיועדים לשמש לאנשים בעלי רמה כלכלית גבוהה יותר.

מכאן, מגיעה השופטת פלפל למסקנה, כי יש לחייב בארנונה את הבית והדירות לפי תעריף של בית אבות.

התוצאה הסופית: התובענה נדחתה.

ה"פ 85/98, ביהמ"ש מחוזי בת"א. השופטת דרורה פלפל.

בשם המבקשים: עו"ד מלכה אנגלסמן. בשם העירייה: עו"ד עופר שפיר