"בעלי המגרשים ממשיכים לדרוש מחירים גבוהים"

דנקנר השקעות עוברת מהפך. היא מממשת אחזקות בתקשורת ונדל"ן, יוצאת מענף הקניונים ומתכננת להגביר את פעילותה בחו"ל. לפני שמונה חודשים הפסיקה מסע רכישות בו קנתה תוך זמן קצר, שלושה מתחמים, לבניית 740 דירות, בעסקאות אחוזים. בנוסף, הדירקטוריון החליט לפני כשישה חודשים לצאת מענף הקניונים, ואחד מהם כבר נמכר.

מי שמוליך את המהפך הוא מאיר סרברניק, 44, מנכ"ל החברה מזה שנתיים. בראיון ל"גלובס" הוא אומר: "אחת המשימות שלנו בשנתיים האחרונות היתה לשפר באופן דרמטי את המאזן, שהראה על הון עצמי שלילי ועל חובות של יותר ממיליארד שקל. בשנתיים האחרונות הקטנו את החובות בכ-50%, בעיקר על-ידי מכירת אחזקות בחברות תקשורת, ובראשן מת"ב, שמכירתה החלקית לקבוצת תשובה הושלמה בימים אלה. ההון העצמי של החברה כבר חיובי. חלק מהשיפור הוא גם בתחום הנדל"ן".

בעיסקה מלפני שנים, מכרה החברה לאחים משה ויגאל גינדי מתחם ל-328 דירות בדרום חולון, בכ-18 מיליון דולר. מכירה זו באה לפני גיבוש האסטרטגיה של השנתיים האחרונות. תהליך המימוש החל בהחלטה שקיבל הדירקטוריון, לפני שישה חודשים, לצאת מאחזקות החברה בענף הקניונים. המטרה העיקרית הייתה, מן הסתם, לפרוע חובות לבנקים.

לדברי סרברניק, עומדת מאחורי ההחלטה מדיניות ברורה: "יש לנו 50% ופחות בשלושה קניונים, אין לנו שליטה באף אחד מהם. זו לא המומחיות שלנו, ואין לנו עניין להיות שחקן משני. החלטנו לפנות את זירת הקניונים לשחקנים מובילים, כמו חברת קנית של דוד עזריאלי. הגענו למסקנה, שבנייה בחו"ל תניב לנו תשואה גבוהה יותר ומהירה יותר מאשר בארץ".

אומרים ועושים. בסוף דצמבר מכרה דנקנר השקעות את חלקה, 33%, בקניון רחובות, לשני השותפים, אמות השקעות ונצבא, ב-28.5 מיליון דולר. סרברניק מאשר את הידיעה שפורסמה ב"גלובס", לפיה ניהלה החברה מו"מ למכירת חלקה לקבוצת משקיעים מדרום אפריקה, במחיר דומה. אולם, הוא מוסיף, המו"מ "נתקע" כאשר התברר, שהקבוצה לא הצליחה להשיג מימון.

דנקנר היא גם בעלת 28% בקניון חיפה, ושווי חלקה מוערך ב-25-20 מיליון דולר. היא גם בעלת 50% במרכז המסחרי דרורים, במושב בני דרור בשרון, ושווי חלקה הוערך באחרונה על-ידי שמאי, מטעם בנק הפועלים, בכ-5 מיליון דולר. מתנהלים מגעים, במידה זו או אחרת של אינטנסיביות, למכירת שתי האחזקות הללו. עם המכירה, תהפוך דנקנר השקעות לחברה לבנייה למגורים בלבד, בארץ ובחו"ל.

כדאי לשים לב לשינוי נוסף במדיניות: דנקנר השקעות אומנם רוכשת מגרשים, אולם רק בעסקאות מזומנים, שאינן מביאות להגדלת החוב לבנקים. היא מוכנה, מצד שני, למכור מגרשים, תמורת מזומנים, שיקטינו את החובות. הכיוון ברור.

לפני שהגיע לעיסקי הנדל"ן, ניהל מאיר סרברניק, 44 , כלכלן בהשכלתו, במשך 7 שנים, את נטיה, חברת התקשורת של דנקנר בפולין. לפני כן היה סמנכ"ל לענייני תקשורת בדנקנר השקעות. הוא בא במקומו של שמואל מאיו, שפרש מסיבות אישיות.

עם כניסתו של סרברניק חל שינוי במערך הניהול של החברה: קודם לכן היה המנכ"ל אחראי על הנדל"ן והיו"ר על התקשורת. כיום, סרברניק אחראי על התקשורת, התשתית והנדל"ן בחוץ לארץ, וסגניתו, אורנה בינמוביץ, מטפלת בנדל"ן בישראל. שמואל דנקנר, כיו"ר פעיל, פוקח עין על הכל.

שמואל דנקנר ובעלי השליטה אומנם ממשיכים להשקיע בנדל"ן למגורים, אך בזהירות רבה. שני פרויקטים בראשון לציון נמצאים על סף סיום. דנקנר תמשיך בבניית שני פרויקטים אחרים, בנתניה ובפתח תקווה. בשנה-שנתיים הקרובות גם תתחיל בבניית כ-900 דירות בארבעה פרויקטים חדשים. זה לא הרבה לגבי חברה שבעבר היתה בין המובילות בבנייה הפרטית למגורים. החברה לא השתתפה בגל רכישות המגרשים של דצמבר 2003.

גלובס: מה קורה בראשון לציון?

סרברניק: "אנחנו בעלי 67% בקרית חתני פרס נובל, במערב העיר. זוהי אולי אחת משכונות המגורים המוצלחות ביותר שנבנו בארץ. היא מתוכננת ל-784 דירות, ועד עתה בנינו ומכרנו, עם השותף אמריקהישראל, 720 דירות, המחירים עלו ריאלית במהלך הבנייה, ב-20%. בעסקאות אחרונות, מכרנו דירות 4 חדרים ב-260 אלף דולר. ההצלחה היא שילוב של מיקום נכון ושל תכנון מעולה. אנחנו גם בונים במזרח העיר, עם אמריקה-ישראל וצמנטכל, 400 דירות, שכמעט כולן נמכרו".

- כמה דירות נמכרו עד עתה בנתניה? האם אתם מחפשים שותף?

"השכונה מתוכננת ל-650 דירות, על קרקע מינהל. עד עתה בנינו 150 דירות, ומכרנו 130. בעסקאות אחרונות מכרנו דירות 4 חדרים בכ-170 אלף דולר, ופנטהאוז ב-238 אלף דולר. אנחנו מוכנים למכור, לקונה מתאים, עד 50% מיתרת הקרקע, בכ-9.5-9 מיליון דולר. יש מגעים".

- האם נמשכים גם המגעים למכירת חלק מפרויקט לב הסביונים בפ"ת?

"הפרויקט מיועד לבניית 1,200 דירות, בבעלות בחלקים שווים שלנו ושל אפריקה-ישראל. עד עתה מכרנו 242 דירות, כולל דירות 4 חדרים בכ-240 אלף דולר. נותרה קרקע לכ-960 דירות, וחלקנו הוא קרקע לכ-480 דירות. בעבר אכן נערכו מגעים על עיסקה, שלפיה נמכור לאפריקה-ישראל עד 50%מחלקנו. מגעים אלו נפסקו באחרונה".

- אלו קרקעות רכשתם באחרונה?

"בדצמבר 2002 רכשנו מפרטיים קרקע לבניית 230 דירות בכפר סבא, ליד צומת רעננה צפון, בעיסקה לפי 38%. באותה עת רכשנו מפרטיים מתחם בגני תקווה, לבניית 180 דירות, בעיסקה לפי 32.5%. במאי אשתקד רכשנו מפרטיים מתחם ל-330 דירות בדרום-מזרח ראשון לציון, ליד צומת גן הוורדים ותחנת הרכבת החדשה, בעיסקה לפי 32.5%. שלושת המתחמים נמצאים בהליכי תכנון מתקדמים, ואנחנו מקוים להתחיל לבנות עליהם כבר בשנת 2004".

- מתי סוף סוף תתחיל הבנייה בגבעת עמל ב', בצפון ת"א?

"אנחנו מקוים להתחיל ב-2004 בבניית מגדל בן כ-40 קומות, 162 דירות, ראשון מתוך ארבעה.

"רכשנו עם קבוצת פרטיים, בראשות עו"ד אברהם שרם, 70 דונם מדרום לשיכון בבלי, לפני 14 שנים, מחברת דיור, בעיסקה משולבת של מזומנים ואחוזים. הבנייה התעכבה מאוד בשל הדיונים בוועדות התכנון, ובעיקר בשל הצורך לפנות דיירים. פינינו את כל הדיירים, שילמנו להם פיצויים של 200 אלף דולר בממוצע למשפחה, ואחר כך היינו מגלים, לא ברור איך, שמספר הדיירים נשאר ללא שינוי... עד היום לא הסתיימו הפינויים, ולכן נוכל לבנות, לפי המצב הנוכחי, רק שלושה מתוך ארבעת המגדלים המתוכננים. נבנה גם מרכז מסחרי בן 4,000 מ"ר, ראשון מסוגו בכל האיזור. בשלב השני נבנה גם בניין משרדים בן 10,000 מ"ר. טרם נקבע איזה בנק יתן ליווי פיננסי".

- האם אינכם חוששים ממצב שוק דירות היוקרה, ומהמגדל השלישי של אלרוב, הנבנה ממול?

"הדירות יימכרו ב-4,100 דולר למ"ר כולל מע"מ, מחיר סביר ותחרותי. אלרוב מוכרת דירות בכ-5,300 דולר למ"ר, כולל מע"מ. הדירות שלנו מיועדות למשפחות עם ילדים, שרוצות לגור בשכונה סגורה. נציע להן לגור בשכונה עם ייחודיות, בצפון תל אביב, במחיר שאינו גבוה בהרבה ממחיר דירה בבניינים חסרי זהות ברמת אביב החדשה או בגוש הגדול".

- מה גורלה של עיסקה גדולה נוספת, שעשיתם בעבר עם אורי דורי בראשון לציון?

"בדצמבר 2002 קנינו, בעיסקה בחלקים שווים עם אורי דורי, ממשפחות זינגר וטרכטנברג, מתחם לבניית 920 דירות במזרח ראשון לציון, בעיסקה לפי 25%. הקרקע אינה לבנייה מיידית, כי היא מיועדת לבניית מלונאות ונופש. אפשר יהיה לבנות למגורים רק אם המועצה הארצית לתיכנון ובנייה תשנה ייעוד. זהו פרויקט לבנייה לטווח ארוך, לא לשנה שנתיים הקרובות. החוזה מותנה, ונוכל לבטל את העיסקה אם המועצה הארצית לא תאשר שינוי ייעוד".

- האם לא נתקעתם בבית חנה, פרויקט המגורים היוקרתי ברחוב אד"ם הכהן, צפון תל אביב?

"לא, להיפך. בשנה האחרונה יש שיפור גדול. בבניין 56 דירות, מכרנו עד עתה 47, ונותרו למכירה רק תשע. בשנה האחרונה מכרנו 13 דירות. בעיסקה אחרונה מכרנו לתושב חוץ דירת ארבע חדרים בקומה 5, כיוון דרום-מערב, ב-600 אלף דולר. עיסקת השיא בעבר היתה מכירת דירה בת 275 מ"ר בקומה ה-14, ב-2.1 מיליון דולר. מכרנו גם פנטהאוז בן 173 מ"ר בקומה ה-16 ב-1.65 מיליון דולר. אני מעריך שאכן לא נרוויח על העיסקה, אבל תזרים המזומנים שלה חיובי".

- איך קרה שפתאום מכרתם 13 דירות תוך שנה?

סרברניק וסגן המנכ"ל לענייני שיווק, זוהר קפלן: "קל יותר למכור דירות יוקרה כשהבית גמור, והקונים מגלים את הגימור המעולה, את הספא והגינות הפרטיות. חוץ מזה, הורדנו את המחירים ב-10% בהשוואה ל-2001. הקונים מבינים שהמחירים הגיעו לתחתית".

דנקנר אינה מוכנה עד היום למסור פרטים על העיסקה, שבה רכשה את המגרש. כדאי להזכיר: היא קנתה את המתחם, לשעבר משק הפועלות, ב-1992 מקבוצה בראשות מייקל שטיינהרט ושמעון טופור. העיסקה היתה משולבת, בה קיבלו המוכרים 14 דירות ועוד מיליוני דולרים במזומן. שישה מבני משפחת דנקנר - שמואל, יצחק, אברהם, לאה, דוד ומשפחת ג'יאנו - רכשו דירות בבניין. דנקנר מכרה למעשה בשוק הפרטי רק 27 דירות, משהו כמו 5-4 דירות לשנה. אחד הקונים הוא מנכ"ל שיכון ובינוי, עוזי ורדיזר. דנקנר שילמה, מן הסתם, סכומים ניכרים כריבית והצמדה לבנק שמימן את העיסקה. על רקע זה חשובה ההתאוששות שהיתה בשנה האחרונה שחלקה נובע, כנראה, מקבלת שירותים ממתווך מצפון העיר.

- האם יש תוכניות לרכישת מגרשים נוספים לבנייה בארץ?

סרברניק: "אנו מעוניינים לקנות במהלך השנה מגרשים לבניית 600-500 דירות נוספות, אך במחירים סבירים. הבעיה היא, שבעלי המגרשים ממשיכים לדרוש מחירים גבוהים, שהופכים את עיסקת הרכישה לבלתי כדאית. בעיה נוספת היא שהוצאות הבנייה עלו, בשל המחסור בעובדים זרים והתייקרות המלט, הברזל והפלדה. איננו יוצרים לעצמנו מאגר של קרקע לבנייה במחירים לא סבירים. צבירת קרקעות אינה מטרה לעצמה. במצב זה, אין לנו אפשרות לשלם מחירים גבוהים בעד המגרשים. אם נקנה מגרשים, יהיה זה רק במחיר מתקבל על הדעת ובמרכז הארץ. נכון להיום, איננו הולכים לאיזורי פיתוח".

- מה יהיו, אם כן כיווני ההתפתחות החדשים של החברה?

"הכיוון שלנו הוא בנייה במזרח אירופה, וכניסה לפרויקטים גדולים של תשתית בארץ".

- מה תעשו בתחום התשתית המקומית?

"באחרונה זכינו עם שותפים, במכרז לתכנון, הקמת והפעלת מסוף המטענים המתחרה לממ"ן, ליד נמל התעופה בן-גוריון. ההשקעה הכוללת תגיע לכ-30-25 מיליון דולר. חלקנו בפרויקט הוא 20%, והשותפים האחרים הם סוויס-פורט - 50%, פליינג קרגו - 15% ולאופר תעופה - 15%. כן אנו מתמודדים, יחד עם שיכון ובינוי וחברת ג'פסה הצרפתית, על המכרז הראשון לבניית בית סוהר פרטי בנגב, בהשקעה של כ-200 מיליון שקל. המתחרים שלנו הם חברות יעקב אנגל ומנרב. יהיה זה בית סוהר מודרני, בן 800 מיטות, מדרום לבאר שבע, המיועד לאסירים שנשפטו לתקופה של עד שבע שנות מאסר".

- מה קורה בהשקעות שלכם בחו"ל?

סרברניק: "החלטנו להתרכז בבנייה למגורים, בהנחה שיהיה להם ביקוש רב בכל מדינות מזרח ומרכז אירופה. בעיסקה ראשונה רכשנו מפרטיים, ב-4 מיליון דולר, מגרש בן 35 דונם, עם יער במרכזו, ברובע 6 בפראג. המגרש הוא ליד הארמון ומיועד לבניית 175 דירות. אנחנו מנהלים מו"מ להכנסת שותף, חברה בינלאומית, ב-50%. מתנהל מו"מ עם שלושה בנקים מקומיים, בבעלות גרמנית או אוסטרית, לעיסקת ליווי פיננסי. כן אנו בודקים הצעות לרכישת מגרשים בפולין ובמדיניות שהיוו בעבר את יוגוסלביה. אני מניח שבשנה-שנתים הקרובות נכנס לעסקאות נוספות בתחום זה".