ניתוח שוק Multifamily - ביקוש והיצע

בשתי הכתבות הקודמות דנו באפיק השקעה למגורים, השונה מרכישת דירה בודדת - דיור Multifamily. כמו כן, הסברנו יותר לעומק מהו דיור Multifamily, מהם הגורמים שהביאו להתפתחות צורת מגורים זאת, את ההיסטוריה, העליות והמורדות שעבר שוק מגורים זה, והיכן הוא ממוצב כיום.

בכתבה שלהלן, ננתח את שוק ה-Multifamily מבחינת גורמי ביקוש, היצע, פילוח השוק, גודל וצורה, ונסביר את החוקים והתקנות הפועלים כיום בתחום מגורי ה-Multifamily. מגורים ב- Multifamily התאפיינו בשני קצוות מעגל החיים: המעגל הראשון הוא של רווקים וזוגות צעירים, והמעגל השני הוא של "קינים" ריקים (הורים שלדיהם גדלו ועזבו את הבית).

בנוסף למאפיינים הללו של גיל וחוגים חברתיים, הנישות בסגנון חיים מספקות פוטנציאל שוק נוסף, אשר כולל אנשים עם הכנסה וגיל שבדרך-כלל היו רוכשים בית פרטי , אך בגלל סיבות שונות ויתרונות רבים (כפי שצוינו) מעדיפים כיום לשכור יחידות מגורים בפרויקט Multifamily במקום זאת. בסקר שנעשה לאחרונה, נבדק ונמצא ש-41% מהשוכרים, טענו כי שכירת דירה היא עבורם העדפה ולא אילוץ שבעטיו החליטו לשכור יחידת דיור. כיום, יותר מבשנים שעברו, יזמי Multifamily רבים, מחפשים דרכים חדשות על מנת לתת ערך מוסף לפרויקטים הללו.

בנוסף למתקנים כמו בריכת שחיה, מגרש טניס, מכוני כושר, מגרשי משחקים לילדים, ניתנים כיום לדיירים שרותים נוספים, כמו למשל: מרכזי עסקים, מעונות יום, שרותי קבלה, ואפילו אירועים חברתיים אשר מאורגנים למען הדיירים. היחידות מאובזרות במתקנים חדשניים ומפוארים, עיצוב יחודי וחניונים.

בשוק ה- Multifamily, היכן שהשכירויות הן יקרות, התושבים יצפו לקבל מאפייני יוקרה ונוחות מירבית. אך יש תמיד לזכור, שההשקעה במגורי יוקרה מעלה את דרגת הסיכון (וכפי שהוסבר בכתבה הראשונה, הסיכוי בזמנים כלכליים קשים שדיירים יחפשו תחליף, גדול בפרויקט יוקרתי מאשר בפרויקט בסיסי).

ניתוח שוק - בדיקת נאותות

מיקוד בשוק המטרה: כמשקיעים, אנו חייבים להגדיר את המיקום בו קיים הביקוש העיקרי לדיור Multifamily. ישנם מספר גורמים שעל פיהם ניתן לבדוק את הביקוש בשוק המטרה:

* זמן נסיעה ממרכזי תעסוקה עיקריים.

* אמצעי תחבורה מרכזיים ונתיבי כבישים מהירים.

* הרכב סוציו-אקונומי - ההכנסה והגיל הממוצע של תושבי האזור, המגדיר את האופי הדמוגרפי של האזור.

* מגבלות מוניציפאליות, מדיניות מיסוי, בתי ספר וכו'.

גורמי ביקוש:

מהרגע בו מזוהה אזור עם פוטנציאל להתפתחות, ניתן לבצע ניתוח שוק על מנת לזהות את אופיו הדמוגרפי.

מגמות דמוגרפיות וחיזוי עתידי, יכולים לאפשר להעריך את הביקוש לאותו אזור. ישנם ארבעה גורמים דמוגרפים חשובים שקובעים את הפוטנציאל השיווקי של האזור: תעסוקה, אוכלוסיה, משקי הבית והכנסה.

* תעסוקה - מידת תעסוקה משפיעה על מעבר אוכלוסיה לאזור. ככל שיפתחו יותר מקומות עבודה ורמת התעסוקה תעלה, כך כמות האנשים שתעבור לגור באזור תגדל.

* אוכלוסיה - הערכת צמיחת האוכלוסיה, מסתמכת בדרך-כלל על שני גורמים: יותר לידות מאשר פטירות באזורי המגורים, והגירה חיובית (לתוך האזור) מאשר הגירה שלילית (מחוץ לאזור).

מעבר של האוכלוסיה עשוי להתרחש גם בשל שינויים בסגנון החיים, סיבות הקשורות לגיל, או להשתייכות חברתית, פרישה ושינויים במבנה המשפחתי כתוצאה מנישואין או גירושין.

* משקי בית - בשנים האחרונות חלה ירידה בצורת המשפחתיות המסורתית. כיום קיימות לא רק משפחות גרעיניות, אלא גם משפחות חד-הוריות, זוגות לא נשואים, מגורים לבד, שותפויות וכו'. לכל צורת חיים כזו יש צרכים שונים בתחום המגורים, וכל הצורות הלא מסורתיות הללו, מגדילות את שוק מגורי ה- Multifamily .

* רמת הכנסה - ניתוח של הכנסת משקי הבית בשוק המטרה, מצביע על חשיבותו הכלכלית של האזור ומספק הבנה חשובה על טווח וסדר הגודל של כוח הקניה הזמין.

ניתוח שוק בודק את השינויים ההיסטוריים והתחזיות על הכנסת משקי הבית הממוצעים בשוק המטרה ובשוק המשני, הכוללים אזורים בהם ההכנסה עלתה במספר משקי בית. בדיקה זו חשובה מאד על מנת לקבוע את טווח שכר-הדירה שחלק משמעותי מהאוכלוסייה מסוגל לשלם.

דיור ב-Multifamily הוא בדרך כלל זול יותר מאשר מגורים בבית פרטי, ומאפשר מגורים למשקי בית בטווח רחב יותר של הכנסה.

כאשר מגורים אלו אינם מתאפשרים, הברירה הנותרת בפני השוכר היא לעבור למקומות מרוחקים יותר לדיור זול יותר, או להגדיל את הצפיפות בבית.

פילוח השוק

באווירה התחרותית בה אנו מצויים כיום, שבה כל כך הרבה כסף רודף אחרי מעט עסקאות טובות, רק הבנה של השוק המקומי והתמקדות בפלח שוק מסוים, יכולים להיות ערובה להצלחה. גורמי ההיצע: מכסת הדירות הקיימת, העתידית והשוק התחרותי, מאזנים את משוואת ניתוח השוק מהצד של ההיצע. גורמי היצע כוללים את סך כל היחידות, לפי סוג, כמות השכירות ומידת קליטת השוק. הגורמים הללו מאפשרים ניתוח ותרגום של הנתונים הנוגעים לתעסוקה, אוכלוסיה, משקי הבית ורמת ההכנסה לתוך הערכה של הביקוש האפשרי בשווקים החדשים.

ניתן לזהות את שוק הדירות העתידי על פי ניתוח של הפרויקטים המוצעים, לפי תכניות ראשוניות וסופיות מאושרות של חלוקה מחדש של אזורים.

על מנת לזהות פרויקט תחרותי, יש לצאת ולבדוק פיזית כל אחד מהפרויקטים באזור, יש לשוחח עם מנהל הפרויקט. זוהי הדרך היחידה לקבוע האם הפרויקט באמת עומד בקריטריונים של הפיתוח המתוכנן. התייעצות עם גורמים אשר פועלים כבר בשוק, תהיה הדרך היעילה ביותר ללמוד על השוק, מהיכן מגיעים השוכרים, מהם המאפיינים שלהם, מהן ההצעות העומדות על הפרק, ומהם הפרויקטים האטרקטיביים ביותר עבור סוג זה של צרכנים.

איסוף מידע היסטורי לגבי יכולת הקליטה של יחידות בפרויקט, בתקופה של שלוש עד חמש שנים, מספק הבנה על חוזקו של השוק באזור ועל מגמות קצרות טווח.

בניית כביש מהיר באזור, לדוגמא, תגרום לעלייה בערך האזור ולמשיכת תושבים לאזור. פתיחה של בית כלא, עשויה לגרום לאפקט ההפוך (ירידה בערך האזור והגירה שלילית של תושבים). אחוז המבנים הפנויים בפרויקט מסוים, נותן אינדיקציה על חוזקו של השוק. אחוז גבוה של יחידות דיור פנויות מעיד על פוטנציאל מוגבל בפרויקט.

5% או פחות של יחידות דיור פנויות מעיד על פוטנציאל גבוה ועל מוצר חזק בשוק. עלייה של מעבר ל-6% של יחידת דיור פנויות, צריכה להדליק נורת אזהרה.

יש לבדוק האם הסיבה היא אי יכולת עמידה בתשלומי שכר הדירה או היצע אלטרנטיבי. חשוב אף לבדוק אחוז יחידות פנויות לפי איכות הדירות. בניינים ישנים, נעדרי הנוחיות שיש בבניינים מודרניים, מטים את אחוז הפנויים כלפי מעלה, ולא מייצגים נאמנה את הביקוש לפרויקטים חדשים. בנוסף לכך, פרויקטים בשלב התחלתי לא צריכים להיכלל בהשוואת המבנים הפנויים באותו אזור, היות ואחוז המבנים הפנויים בהם הוא גבוה.

מאחר שישנם פרויקטים שלוקח מספר שנים עד שהם נכנסים לשוק, הניתוח השיווקי יכלול לא רק פרויקטים קיימים, אלא גם כאלה שנמצאים בשלב הפיתוח. הוא ייכלל בפרויקטים שמבקשים חלוקה מחדש של אזורים עבור מגורי Multifamily וכאלה שממתינים לאישור תכנון בנייה או אישור מוניציפלי.

פרויקטים שמקבלים את האישור הסופי, יוצאים לשוק בדרך-כלל בתוך שישה חודשים, אחרים שבידם אישור מוקדם יוצאים בתוך 12-6 חודשים לשוק, וכאלה שקיבלו אישור עקרוני יידרשו לשנה לפחות. פרויקטים שנמצאים בתהליכי אישור, שמטרתם חלוקה מחדש של אזורים, אך אין בידם אישור עקרוני לכך, יש לכלול במניין הפרויקטים הקיימים בשוק לשם ניתוח שיווקי.

זיהוי סוג המוצרים והנישות בשוק: מיקום, אתר, ופוטנציאל שוק, הם הגורמים שיקבעו איזה סוג פרויקט כדאי לפתח או להשקיע בו. בשוק משתנה, חשיבה במונחים של פיתוח יצירתי ופחות סטנדרטי, עשויה להוביל להזדמנויות טובות יותר, אך על מנת להשוות ביצועים, תידרש התבוננות מעבר לדוגמאות הקיימות כבר בשוק המקומי של פרויקטים מוצלחים.

חישוב של אמדן הביקוש: משקיעים פוטנציאליים, חייבים לאמוד את אחוז הביקוש שעשוי למשוך את מרבית משקי הבית. הקצאה זו צריכה להתבסס על מגמות היסטוריות בשוק המקומי, והנחות שמבוססות על שינויים כלכליים ודמוגרפיים. לדוגמא, כאשר אזור הופך לעירוני יותר, אחוז גדול במגמת משקי הבית יעדיף לשכור Multifamily. מרגע שרמת הביקוש ידועה, המשקיעים צריכים לקבוע איזה אחוז מהביקוש הזה עשוי למצוא מענה.

קביעה של אחוז זה צריכה לקחת בחשבון יתרונות או חסרונות של כל פרויקט בהשוואה לפרויקטים אחרים שמצויים בשוק. גורמים הקשורים בכך כוללים: מיקום, אתר, אמצעי נוחות, עיצוב וערך. אסור שרמת ההיענות תהיה מוערכת יתר על המידה.

פרויקטים שמשווקים כרגע, מהווים אינדיקטור הגיוני לאומדן ההיענות. לעתים קרובות יזמים מתמקדים בהיצע העכשווי לביקוש, ומפרשים מכירה מסיבית של המוצר בכך שישנו ביקוש גדול עבור אותו מוצר, דבר שלעתים קרובות יוביל לבנייה עודפת. יעיל יותר יהיה לבדוק חוסרים עכשוויים ועתידיים בשוק מאשר להתרכז בחלקים שהושכרו ונמכרו היטב.

המשקיעים והיזמים צריכים לבדוק מספר נושאים:

מהו תת-השוק הגיאוגרפי שיש לו את הדרישה הגדולה ביותר לדיור Multifamily? לאיזה סוג מוצר יש את הדרישה הגבוהה ביותר? מהו אופי השוכרים, למי יש את הצורך הגדול ביותר ליחידות במונחים של גיל, הכנסה גודל משק הבית וסוג? מהו סוג האמצעים, הנוחות, והשירותים להם מצפים התושבים?

איזה סוג מוצר מושך את צרכני ה- Multifamily? בחירת המיקום: דיור Multifamily, בכל צורותיו וגווניו, מתאים יותר למגורים קהילתיים, מאשר למגורים משפחתיים. בשל הצפיפות הגבוהה והעלות היקרה של הקרקע, דיור Multifamily משתלם מאד ועדיף. בדיוק מאותה סיבה, לא ניתן לבנות בתים חד-משפחתיים בתוך אזורים עירוניים. אזורים אלו יהיו אידאליים לבניית מגדלים רבי-קומות.

הגורמים לבחירת המיקום הם: פיתוח אזורי מגורים בסמיכות למרכזי מסחר, תרבות ופנאי, יהיה קל יותר לשווק מאשר אלו אשר אינם ממוקמים בסמיכות למרכזים מהסוג הזה. המיקום ואיכות בתי הספר הציבוריים הם שיקולים חשובים בבחירת מקום מגורים עבור משפחות עם ילדים. איכות בתי הספר יכולה להוות כלי חשוב בשיווק לאותן נישות בשוק.

החוקים והתקנות בדיור Multifamily: למדינות, לערים, ולרשויות מקומיות יש תקנות ברורות בנוגע לפרויקטים של Multifamily. חייבים להתחשב בהם על מנת להימנע מהיתקלויות עם הרשויות. התפרסמו מנגנוני אכיפה ותקנות חשובים, על מנת למנוע הפליה בדיור, על בסיס של גזע, צבע, דת, מין, גיל, לאום, מוגבלות פיזית, או מצב משפחתי.

הכותב הינו מנכ"ל פרופימקס (ישראל) בע"מ, בית השקעות לנדל"ן.