פיצול המיסוי נעשה עבור המשקיע הקטן

קרן נדל"ן היא תאגיד משפטי שרוב נכסיו הם נכסי נדל"ן מניב והוא מחוייב על פי חוק לחלק את הרוב המוחלט של רווחיו למשקיעים כדי לזכות במעמד המיסוי המיוחד של "קרן נדל"ן". הנושא התפתח בארצות הברית עוד בשנות ה-60, שם ביקש הקונגרס לאפשר ליחידים (משקי הבית הקטנים) להשקיע בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב, למשל, בבנייני משרדים, בנייני מגורים, קניונים, מבני תעשיה וכו'.

באמצעות כללי מיסוי מיוחדים למעשה הוסרו המגבלות (מיסוי בשתי רמות), והמשקיע "הקטן" יכול היה להתחייב במס כמו משקיע "גדול" המשקיע ישירות בנדל"ן (מיסוי ברמה אחת). מאוחר יותר נעשו חקיקות דומות במדינות נוספות: קנדה, הולנד, בלגיה ובשנת 2003 גם בצרפת ובאנגליה, שהלכו בכיוון דומה.

מדוע הקרן חייבת להתאגד כחברה בע"מ? במסגרת הדיונים בחנו מספר חלופות של תאגוד משפטי הולם לקרן - חברה, שותפות, קרן נאמנות, נאמנות אחרת. בסופו של דבר הגענו למסקנה, שהתאגיד המתאים ביותר לקרן נדל"ן הוא חברה בע"מ. הסיבה לכך היא, שבישראל חוק החברות הוא החוק המפותח ביותר בנושא תאגידים (חקיקה ופסיקה), ושבו קיימים המנגנונים שיבטיחו את ניהול מקצועי והגנה על המשקיע "הקטן".

כך למשל, קיומה של חובת זהירות וחובת אמון של נושאי משרה בחברה, קיומה של ועדת ביקורת, רואה חשבון, מבקר פנים, מינוי דירקטורים ומהם לפחות שניים מן הציבור, חובה לבצע הצעת רכש למניות החברה במקרים מסויימים, הזכות לתובענה ייצוגית ועוד.

כיצד תובטח התשואה השוטפת של המשקיעים בהשקעה בקרן נדל"ן? על מנת לקבל אפקט דומה של השקעה ישירה בנדל"ן, בה באופן שוטף מתקבלים התקבולים משכר הדירה (בניכוי הוצאות), חייבנו, במסגרת ההמלצות, את קרן נדל"ן בחלוקה שוטפת של כמעט כל רווחיה (לפחות 90%) מידי שנה. מעבר לכך, אפשרנו לקרן לחלק למשקיעים גם את מרכיב הפחת, שמהווה הוצאה חשבונאית שאין בצידה תזרים מזומנים.

מנתונים השוואתיים בארצות הברית עולה, כי בפועל קרנות נדל"ן מחלקות כ-120% מהרווח השנתי, הווה אומר, גם חלק מסויים ממרכיב הפחת שלא דרוש לצמיחת הקרן. אנו מקווים, כי גם הקרנות בישראל יחלקו סכומים מסויימים ממרכיב הפחת כדיבידנד. בנושא זה המלצנו לערוך תיקון מתאים בחוק החברות שיאפשר חלוקה זו.

כיצד ניתן להבטיח, שרוב מניות החברה ייסחרו בבורסה ולמשקיעים הקטנים תהיה האפשרות לרכוש את המניות?

בנושא זה הוועדה התחבטה לא מעט. מצד אחד, אם לא נקבע מגבלות פיזור כלשהם, הרי שאנו עלולים למצוא את עצמנו עם קרן נדל"ן ששיעור המניות שנסחר בבורסה הוא קטן מדי (עד 10%) ורוב המניות נשארו בידי בעלי השליטה (החברה המייסדת). מצד שני, אם נגביל יתר על המידה את החזקות החברה המייסדת (נניח ל-10%) אזי זהות האינטרסים שלה עם הנדל"ן תהיה קטנה מדי והיא תבקש להוציא את הערך מהקרן בדרכים אחרות, למשל, בדרך של דמי ניהול גבוהים.

בארצות הברית קבעו מנגנון מסויים שמאזן את השיקולים הנ"ל ואנו אמצנו את המנגנון הנ"ל להמלצות הוועדה. על פי המנגנון, חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו 50% או יותר ממניות החברה. באופן מעשי, מנגנון זה מאפשר החזקה של 30%-40% לחברה המייסדת ויתר המניות יוחזקו על ידי הציבור וקופות הגמל.

על פי המודלים המקובלים בעולם לקרנות נדל"ן (בארה"ב ובאירופה), מקובל שהקרן אינה מחוייבת במס ואילו המיסוי נעשה ברמה של המשקיע. בחרנו שלא ללכת במודל הזה ופיצלנו את המיסוי בין הקרן (החברה) למשקיעים?

נקח לדוגמה את ארצות הברית, שם האזרחים חייבים בהגשת דוח שנתי לרשויות המס, ולכן ניתן להעביר את כל המיסוי (ובשיעורי מס מלאים) לרמה של היחיד. בישראל המצב שונה. רוב משקי הבית (השכירים) אינם מחוייבים בהגשת דוח שנתי ולכן המלצנו על השארת החיוב בשתי רמות - ברמת החברה וברמת היחיד בעת חלוקת הדיבידנד. עם זאת, קבענו את שיעורי המס כך שהתוצאה הסופית תהיה כאילו היחיד השקיע את כספו ישירות בנדל"ן.

כך למשל, בעת מכירת נדל"ן על ידי החברה היא תחוייב במס בשיעור של 12% (במקום 25%) ואילו היחיד יחוייב במס בשיעור של 15% (במקום 25%). כלומר, המיסוי הכולל הנו 25%, כאילו היחיד השקיע ישירות בנדל"ן. גם לגבי רווחים שוטפים הוסרו המגבלות. הרווחים השוטפים ברמת הקרן יחוייבו במס (כרגיל) בשיעור של 36% ואילו חלוקת הרווחים תמוסה בשיעור של 15% (במקום 25%). שיעור המס הכולל יהיה כ-45% (במקום 52%).

אם היינו מחייבים את כל המס ברמה אחת של היחיד - כל השכירים שלא חייבים בהגשת דוחות לא היו נכנסים להשקעה בקרן נדל"ן. המכשיר הזה נועד בראש ובראשונה בשבילם, ולכן היה צריך לפצל את המיסוי בדרך שפיצלנו.

מה קורה לאחר פרסום ההמלצות וכיצד נערכים להקמת קרנות נדל"ן? לאחר שנציבת מס הכנסה, טלי ירון אלדר, ויו"ר הרשות לניירות ערך, משה טרי, קיבלו את המלצות הוועדה, פרסמנו את ההמלצות באתרי האינטרנט של אגף מס הכנסה והרשות לניירות ערך, לקבלת תגובות הציבור. על פי ההמלצות יש לערוך תיקונים בעיקר בפקודת מס הכנסה, ובימים אלו אנו בעיצומו של ניסוח תזכיר החוק.

משיחות שקיימתי עם יועצים ומנהלי חברות נדל"ן, כבר החלה התעניינות רצינית והתארגנות ראשונית לקראת הקמת קרנות הנדל"ן הראשונות. אני צופה שאם החקיקה תעבור בחודשים הקרובים, יוקמו עד סוף השנה מספר קרנות נדל"ן.

הכותב הוא ראש הוועדה לקרנות נדל"ן.