המשקיע הזר יהנה פחות

דו"ח הועדה לבחינה והסדרה של פעילות קרנות הנדל"ן בישראל התקבל בתשואות רמות בקרב הפעילים בשוק הנדל"ן מחד ובשוק ההון מאידך, ולא בכדי: בהמלצות טמונה הבטחה כפולה, למקורות מימון חדשים לענף הנדל"ן ולאפיק השקעה חדש בשוק ההון - הבטחה שאם תתממש תביא ברכה לשני עמודי תווך אלה של המשק הישראלי.

הועדה קבעה כעיקרון מנחה להמלצותיה בתחום המיסוי את הניטראליות עבור המשקיע היחיד (בשר ודם), בין השקעה ישירה בנדל"ן לבין השקעה דומה דרך הקרן, וההמלצות אכן עולות בקנה אחד עם עיקרון זה. מצבם של תאגידים שישקיעו בקרנות הנדל"ן שונה: מחד, אלה ייהנו "מן ההפקר" ויחויבו במס בשיעור 15% בלבד על רווחי הון במכירת מניות הקרן (על אף הוראות חוק התיאומים); מאידך - חלוקות שוטפות של רווחי הקרן ימוסו גם הן ב-15%, על אף הפטור החל באופן רגיל על דיבידנדים בין חברות ישראליות. נזכיר כי לויתור המשתמע על הפטור לדיבידנדים בין חברות משמעות רבה לגבי קרנות הנדל"ן, היות ואלה נדרשות לרכז את השקעותיהן בנדל"ן מניב ולחלק 90% מהכנסותיהן מדי שנה.

המלצות הועדה יוצרות דמיון (גם אם לא שוויון מוחלט) מנקודת מבט המשקיע הישראלי בשוק ההון בין ההשקעה בקרן נדל"ן להשקעה במכשירים פיננסיים אחרים. ברם, למשקיעים זרים התמונה שונה: סיווג החלוקות מהקרן כהכנסות ממקרקעין ולא כדיבידנדים, מונעת ממשקיעים זרים את היכולת להקטין את שיעור המס על חלוקות אלה תחת אמנות המס שישראל צד להן. נציין כי שליש מאמנות המס שישראל צד להן קובעות שיעור ניכוי במקור על דיבידנדים הנמוך מ-15%.

סיווג רווחי הון ממכירת יחידות הקרן כשבח מקרקעין ולא כרווחי הון, שוללת ממשקיעים זרים את הפטור ממס החל על רווחי הון של תושבים זרים מניירות ערך הנסחרים בישראל.

האם יוצרות ההמלצות מחסום לכניסת משקיעים זרים לקרנות הנדל"ן? התשובה על כך אינה פשוטה, ודורשת מבט רוחבי על החלופות העומדות בפני המשקיע הזר במדינות אחרות.

קרנות נדל"ן מוסדרות, הנהנות ממשטר מס מיטיב, קיימות כיום בעיקר בארה"ב, ביפן, בהולנד, בבלגיה, בצרפת ובאוסטרליה. בהולנד, בלגיה ואוסטרליה הקרנות ממוסות במסגרת הכללים החלים על השקעות משותפות בנאמנות, תוך התאמות מסויימות (כגון דרישות למיקוד הנכסים וחלוקה שנתית מינימלית). בארה"ב, יפן וצרפת, לעומת זאת, הונהגו משטרי מיוחדים לקרנות נדל"ן.

המשותף לכללים בכל המדינות האמורות הוא פטור ממס ברמת הקרן על הכנסותיה (לפחות אלה נובעות מנדל"ן), ומיסוי המשקיעים על החלוקות כדיבידנדים. עבור משקיעים זרים באותן קרנות, משמעות כללים אלה היא שיעור מס כולל של כ-25% על ההכנסות מהנדל"ן, לעומת 45.6% בישראל (36% מס חברות ו-15% מס על הרווחים המחולקים). רווחי הון של משקיעים זרים ממכירת היחידות בקרנות בחו"ל פטורים בדרך כלל ממס, לעומת 15% מס על רווחים אלה בישראל.

סיכומו של עניין, הוועדה התמקדה בדיוניה במשקיע הישראלי והשכילה ליצור עבורו מנגנוני מיסוי ניטראליים "רוחבית", קרי, בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, ו"אופקית", קרי, בהשוואה להשקעה ישירה בנדל"ן. גם משקיעים זרים נהנים מתוצאת מס עדיפה בהשקעה בקרנות הנדל"ן על פני השקעה ישירה בנדל"ן (לרבות השקעה באמצעות חברה רגילה). ברם, עם המשקיע הזר ההמלצות מיטיבות פחות משהן מיטיבות עם המשקיע המקומי - שיעור המס הכולל שהראשון צפוי לו בהשקעה בקרנות אלה גבוה משיעור המס החל על רווחיו ממכשירים פיננסיים אחרים בשוק ההון הישראלי, וגבוה משיעורי המס הנוהגים לגבי קרנות נדל"ן במדינות אחרות.

יש לקוות שנציבות מס הכנסה תשקול, במסגרת הליכי הפיכת ההמלצות לחקיקה, להקל בנושאים אלה, על מנת לעודד גם משקיעים זרים להפנות הון לאפיק החדש, שרבים, כאמור, תולים בו תקוות גדולות.