כאשר בוחנים את המלצות הוועדה, ניתן לצפות למספר מהלכים בשוק הנדל"ן הקשורים בהמלצות: קרנות הנדל"ן יחליפו את תפקיד הבנק המממן וישחררו כספים לבנקים למטרות אחרות. איכות הניהול של קרן הנדל"ן תהיה יותר מקצועית מאשר נהול ע"י גוף פרטי שאינו עוסק בתחום הנדל"ן במהלך עסקיו השוטף.
תחום הנדל"ן המניב יקלט את משקי הבית, אשר עד היום נמנעו מלהיכנס להשקעות בתחום הנדל"ן המסחרי מאחר ותחום זה הוא עתיר הון, ואילו הקבלנים נמנעים מלשווק חלקים קטנים בפרויקט, אשר מסרבלים את המכירה ואת התפעול בטווח הארוך כנכס מניב. הכנסת משקי הבית לתחום קרנות הנדל"ן תהווה השקעה אלטרנטיבית להשקעות בדירות להשכרה למגורים ע"י בעלים פרטיים.
מאחר ותשואה על דירות מגורים נעה בממוצע סביב 4% (תלוי באזור בארץ בשווי הנכס ובגורמים נוספים), ואילו התשואה על נכסים מניבים בתחום המסחרי נע בממוצע סביב 9%, סביר להניח, כי משקיעים רבים, אשר העדיפו את ההשקעה בתחום המגורים, יעברו להשקעות בקרנות הנדל"ן והתוצאה להערכתי תהיה הגדלת היצע של דירות מגורים.
בעלי נכסים המושכרים כיום לגורמים מוסדיים בחוזים ארוכי טווח יהנו מיד מעליית שווי הנכסים, מאחר שהביקוש לנכסים מניבים יגבר על-מנת לעמוד בתנאי הקרן.
אחד מהמשתמשים הצפויים בקרנות הנדל"ן הינם קרנות הפנסיה וקרנות הגמל, אשר אמורות להחליף בטווח הארוך את השימוש באגרות חוב מיועדות בהכנסה מנדל"ן מניב. כיום נמנעות חלק מקרנות הגמל וקרנות הפנסיה מלהיכנס לתחום ההשקעה בנדל"ן מניב, בהיעדר יכולת מקצועית לנהל את ההשקעה, כניסת הקרנות תהווה גושפנקא מקצועית לגופים אלה לאיכות ההשקעה.
ההערכה כיום היא, כי שוק הנדל"ן המניב נמצא בשפל מבחינת רמות המחירים וכי מרמה כזו אפשר לעלות ממנה. אם אכן אלו פני הדברים, המשקיעים בקרנות הנדל"ן עשויים להנות מעבר לתשואה השוטפת בנכס המניב גם לרווחי הון אם וכאשר ימומשו הנכסים.
כניסת קרנות הנדל"ן תאפשר שמוש רב יותר בפרויקטים מסוג B.O.T , PFI ודומיהם. פרויקטים מסוג זה הינם ארוכי טווח ומתבססים על רווחים עתידים למול הוצאה נוכחית, כאשר שיעור התשואה הפנימי של הפרויקט הוא זה שקובע את כדאיות הפרויקט. זמינות ההון והניהול תביא לשימוש נרחב יותר בסוג השקעות זה, שיוביל לפיתוח מואץ של פרויקטים ציבוריים וירחיב את סל ההשקעות בנושא הנדל"ן.
מאחר וקרנות נדל"ן רואות את אופק ההשקעה לאורך זמן, הרי שגם לשוכרים צפויה התמודדות שונה מול בעלים שאינו רואה את הטווח הקצר, אלא מעוניין ביציבות עסקית ומניעת זעזועים. לכן צפוי שקרן הנדל"ן תביא עמה התנהגות "סולידית" כלפי השוכרים.
מתוך עיון בעיקרי ההמלצות עולה, כי בהרכב הנכסים לא יוכלו להיות קרקעות ריקות ונכסים בהקמה. יש לבחון את הפרשנות המעשית לסעיף זה מבחינת צורת ההשקעה. עפ"י ההמלצה, לקרן אין תפקיד יזמי, מכאן כי עלויות הקרן ברכישת נכס תהיה גבוהה יותר ממצב בו היא תהיה היזם, והתוצאה תהיה הקטנת התשואה.
הכותב, שמאי מקרקעין, שותף בצוות בדיקת REIT עם רו"ח ברייטמן אלמגור.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
