קבוצת ברגרזון מתפרקת: גמול תתפוס את מקומו של יגאל אהובי

נמשכת התפרקות קבוצת המשקיעים שזכתה אשתקד במכרז לרכישת מניות השליטה בחברת נצבא התנחלות מידי חברי וגמלאי אגד. לאחר פרישתו של פויו זבלדוביץ', הודיעה היום חברת ההשקעות גמול, כי היא מנהלת מו"מ מתקדם לרכישת חלקו של אחד משני החברים הנותרים בקבוצה, יזם הנדל"ן יגאל אהובי. אם המו"מ יבשיל לעסקה, תחזיק גמול 50% ממניות הקבוצה, בדומה לאחזקתו של דודי עזרא, היחיד שנותר מהקבוצה המקורית, אותה ייצג במכרז עו"ד שאול ברגרזון (קבוצת ברגרזון).

עבור גמול, עתירת המזומנים, מדובר בעסקה מהותית ראשונה מאז עברה השליטה בחברה לידי חברת מרלז, שבשליטת אייל יונה ואמנון ברזילי. נצבא שותפה בפרויקט התחנה המרכזית החדשה בת"א, הנמצא בשליטת מרלז (53%). השקעתה של נצבא בפרויקט עומדת על כ-60 מיליון שקל והיא מחזיקה 35% ממניותיו.

פרויקט התחנה המרכזית מייצר הפסדים כבדים מזה כמה שנים ותחזית תזרים המזומנים שלו לשנה הקרובה, מצביעה על צורך בגישור על פערים תזרימיים, שיגיעו על פי התוכניות של בעלי הפרויקט מיתרות העומדות לזכותו בעיריית ת"א, מכירת שטחי נדל"ן והתאמת מסגרת האשראי הבנקאי.

עסקת העברת הבעלות בנצבא התנחלות לידי קבוצת ברגרזון (באמצעות חברה משותפת עם קואופרטיב אגד) נחתמה במארס 2003, אך טרם הושלמה בשל הליך משפטי המתנהל במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה על ידי מספר בעלי מניות בנצבא, הטוענים כנגד הליך המכירה.

גמול מציינת, כי תמורת מניותיו של אהובי ישולם ערכן הנקוב של המניות (סכום זניח) כשבמועד השלמת עסקת הרכישה של נצבא התנחלות, תידרש החברה להשקיע סכום המוערך בכ-60 מיליון שקל (בדומה להשקעתו של דודי עזרא ובנו עדי).

בהודעתה לבורסה מציינת גמול, כי במסגרת הסכם בין קבוצת ברגרזון, שתחזיק עם השלמת העסקה 60% ממניות נצבא התנחלות, לקואופרטיב אגד (שיחזיק 40% בנצבא התנחלות) התחייבה הקבוצה להעמיד מימון נוסף בהיקף שיידרש לה, למימון רכישת מניות נצבא התנחלות. גמול מציינת, כי אינה יכולה להעריך בשלב זה את היקף המימון הנוסף שתידרש להעמיד, אם בכלל.

רכישת השליטה בנצבא התנחלות, אם תצא לפועל, תהווה כאמור מהלך משמעותי הראשון בו נוקטת גמול מאז עברה לשליטתם של יונה וברזילי. בנוסף לרכישה הצפויה של מניות אהובי, הודיעה החברה בתחילת השבוע על מגעים ראשוניים לרכישת אחזקות גרנית הכרמל בחברה-הבת של נצבא התנחלות, נצבא החזקות (63%), המרכזת את כל פעילותה העסקית של החברה-האם ונחשבת לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל.

גמול כבר מחזיקה 12.4% ממניות נצבא החזקות, הנסחרת בבורסה לפי שווי של 90 מיליון דולר (לאחר עלייה של כ-150% בחודשים האחרונים). גרנית הכרמל מחזיקה 9.8% מהמניות, בדומה לאחזקתה של אשטרום נכסים. גמול, גרנית ואשטרום ביצעו את השקעתן בנצבא החזקות לפי שווי חברה של מעל 200 מיליון דולר ונאלצו להפחית מאז עשרות מיליוני שקלים כ"א בגין השקעתן. גורם בכיר בגמול הסביר היום, כי המו"מ לרכישת מניות נצבא החזקות, במקביל להשתלבות בגרעין השליטה בחברה-האם, מצביע על כוונתה של גמול להפוך את נצבא לרכיב מרכזי בתיק ההשקעות שלה.

בקופתה של גמול מעל חצי מיליארד שקל פנויים להשקעות, שהיוו את הסיבה העיקרית לרכישת השליטה בה ע"י יונה וברזילי. באוקטובר 2003 נסגרה העסקה בה רכשה מרלז, באמצעות החברה-הבת אמ.פי.איי, את מניות השליטה מידי האחים אדי וג'ולס טראמפ לפי שווי חברה של 120 מיליון דולר, שהיה גבוה פי 4 ממחיר השוק של מניות גמול באותו מועד. מאז, גם בעקבות הצעת רכש שהגישו השניים למניות הציבור בגמול, זינק שווי החברה בעשרות אחוזים לכ-50 מיליון דולר.

קבוצת ברגרזון התמודדה במכרז לרכישת נצבא התנחלות מידי אלפי חברי וגמלאי אגד מול חברת גרנית הכרמל וקרן ריט של אקסלנס וליאו נואי. הצעתה של קבוצת ברגרזון, שזכתה במכרז, כללה הקמת חברה משותפת עם אגד, ביחס של 60:40, שתרכוש בשלב ראשון את מניות השליטה בנצבא התנחלות תמורת 120 מיליון שקל במזומן ונטילת חובותיה של נצבא התנחלות, בסך של 220 מיליון שקל לבנק הבינלאומי (חוב שנצבר מפדיון מניות שהחזיקו גמלאי אגד). את יתרת מניות נצבא התנחלות תרכוש קבוצת ברגרזון-אגד משנת 2004 ובפריסה על פני 17 שנה.

בעקבות פרסום תוצאות המכרז, פנו 31 חברי וגמלאי אגד לביהמ"ש בבקשה שאושרה, להגשת תביעה ייצוגית כנגד ביצוע העסקה, בטענה לנזק שנגרם למוכרים. העותרים טענו, בין היתר, כי הצעתה של קבוצת ברגרזון-אגד היא בלתי שוויונית במהותה, מפלה ומקפחת בעליל את רובם המכריע של בעלי המניות המוכרים ולכן דינה להידחות.

משמעות ההצעה, נטען בתביעה, היא כי קבוצת ברגרזון משתלטת על אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל בהשקעה זעומה. לטענת התובעים, קיים ניגוד עניינים בין האינטרס של אגד כשותף לרכישת המניות, לזה של בעלי המניות הקיימים בנצבא, שהם חברי וגמלאי הקואופרטיב. הללו מעוניינים בערך מקסימלי לפדיון מניותיהם בעוד שאגד, כרוכש פוטנציאלי, מעוניין להפחית את שוויין ככל שניתן ולרוכשן במחיר נמוך שאינו משקף את ערך נכסי החברה.

נצבא החזקות, החברה-הבת של נצבא התנחלות, פועלת בעיקר בייזום, פיתוח, תפעול והשכרת נכסי נדל"ן. הקבוצה מתמקדת בתחום זה בעיקר בפיתוח והשכרה של מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ונכסים תחבורתיים (תחנות מרכזיות, מוסכים וחניונים). הנכסים התחבורתיים מושכרים בעיקר לקואופרטיב אגד.

החברה סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2003 בהפסד של 78.6 מיליון שקל, שנבע בעיקרו מהפרשות לירידת ערך נכסים בסך 73.7 מיליון שקל, לאחר ניכוי השפעת מס בסך של כ-30 מיליון שקל. הכנסות החברה עמדו על כ-150 מיליון שקל, מתוכן כ-31.6% נבעו מהשכרת נכסים לאגד.