אפריקה-ישראל: מגייסים בישראל, מתרחבים בחו"ל

אפריקה-ישראל, חברת ההשקעות של לב לבייב, מתכננת מהלכים פיננסיים, בשבועות הקרובים, בהיקף של כחצי מיליארד שקל, בחברות הנדל"ן שבשליטתה. הקבוצה הודיעה בימים האחרונים על שתי תוכניות נפרדות למימוש כוונות אלה: גיוס של 400 מיליון שקל באג"ח שתנפיק הבת, אפריקה ישראל נכסים, בשוק המוסדי, וחלוקת דיבידנד על-ידי בת אחרת - דניה-סיבוס.

נתחיל דווקא בחלק השני - חלוקת הדיבידנד של דניה סיבוס. זו הודיעה בשבוע שעבר, כי הדירקטוריון שלה אישר תוכנית לחלוקת דיבידנד של 110 מיליון שקל. הדיבידנד, בגובה 5.7 שקלים למניה, מגלם תשואה מרשימה של 21.4% על שוויה של החברה בבורסה, והוא יחולק ב-19 בפברואר (יום ה"אקס" - 3 בפברואר).

חלוקת הדיבידנד של דניה-סיבוס אינה עניין של מה בכך. החברה מחלקת למעשה 74% מיתרת הרווח הצבור שלה, וכ-40% מהונה העצמי (שעמד, נכון לתום הרבעון השלישי, על 274 מיליון שקל).

הנהנית העיקרית מחלוקת הדיבידנד של דניה סיבוס היא כמובן אפריקה ישראל, שמחזיקה ב-82.74% בחברה, ותשלשל לקופתה כ-91 מיליון שקל מהחלוקה.

אלא שהמקרה של דניה-סיבוס רחוק מאוד מעשרות הדוגמאות של חברות ציבוריות בתל-אביב, שבעלי השליטה בהן "שותים" את קופת המזומנים שלהן ומערערים בכך את עתידה הפיננסי של החברה. דניה, שהונפקה לציבור בפברואר 2000, רגע לפני קריסת הבורסה, היא חברה בוגרת, יציבה ונהנית ממעמד איתן בתחום הקבלנות.

מאז הפכה לציבורית, לא חילקה דניה-סיבוס דיבידנדים לבעלי מניותיה, כך שהחלוקה הקרובה היא למעשה חלוקת רווחים של 4 שנים. בנוסף, בחברה מציינים את רמת המינוף הנמוכה יחסית שמאפיינת את דניה. אומנם הונה העצמי מהווה רק 37.8% מסך המאזן של החברה, אולם עיקר ההתחייבויות של החברה, 383 מיליון שקל, הן התחייבויות שוטפות לספקים ולזכאים אחרים, שהתקבלו כמקדמות על חשבון עבודות שהוזמנו לעתיד, ונובעות מפעילותה השוטפת. האשראי הבנקאי של החברה אפסי - 10.5 מיליון שקל בלבד - 1.4% בלבד מסך המאזן.

בדניה-סיבוס מסבירים, כי החברה אינה צורכת הון עצמי, ועל כן החליטו בחברה ליצור ערך לבעלי מניותיה באמצעות העברת עיקר הרווח הצבור לידיהם במזומן. עם זאת, אין לטעות - בדניה-סיבוס חושבים על התרחבות, ושוקלים לרכוש פעילויות חדשות. לאור מצבו של השוק המקומי, בחברה לא מתכוונים לרכוש פעילויות בישראל, אלא להמשיך את מדיניות ההתרחבות בחו"ל.

צעד בולט בכיוון זה ביצעה החברה אשתקד, כשרכשה 55% מהבעלות על חברת הבנייה הקנדית פרופורמה תמורת 1.2 מיליון דולר קנדי (900 אלף דולר אמריקני), מידי לורנס וסטיבן מילר. פרופורמה, שמרכזה במונטריאול, בונה בעיקר בנייני משרדים, מסחר ואחסנה, במונטריאול ובטורונטו. מחזורה אשתקד הגיע ל-43 מיליון דולר קנדי, שהם 32 מיליון דולר של ארה"ב.

גורמים בחברה אומרים, כי דניה-סיבוס לא אמרה את המילה האחרונה בתחום, וכי בחברה שוקדים כעת על מציאת מטרות נוספות לרכישה, כשהכיוון הוא לאירופה או ארה"ב. דניה מחפשת לרכוש חברות מתחום הבנייה, ובכך היא משלימה את המגמה בקרב חברות הנדל"ן המניב הישראליות, שרוכשות חברות בתחומן במערב אירופה (בעיקר בריטניה) ובצפון אמריקה (בעיקר קנדה), במטרה להעביר את תשומת הלב שלהן לשווקים בחו"ל.

כמו בתחום הנדל"ן המניב, גם דניה-סיבוס מתכוונת לממן את הרכישות, אם וכאשר יגיעו, בעיקר באמצעות מינוף, ופחות מהונה העצמי - מה שיאפשר לה להמשיך ולחלק דיבידנדים גם בעתיד.

למרות שדניה מוצבת כיום כאחת החברות הטובות בתחום קבלנות הבנייה (אם לא הטובה מכולן), גם היא מצידה בתוצאותיה את השפעות מצבו הקשה של הענף. החברה סגרה את הרבעון השלישי של 2003 ברווח נקי של 6.6 מיליון שקל, ירידה של 7.5% לעומת הרבעון המקביל. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2003 ירד הרווח הנקי בצורה חדה יותר - כ-28%, והסתכם ב-19.1 מיליון שקל. הכנסות בקבוצה ירדו ברבעון השלישי ב-2% ל-330.6 מיליון שקל, לעומת 338.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. בתשעת החודשים הראשונים של 2003 הסתכמו הכנסות החברה ב-900 מיליון שקל, גידול של כ-6% לעומת התקופה המקבילה, אז הסתכמו הכנסות החברה ב-850 מיליון שקל.

כאמור, אפריקה-ישראל צפויה להכניס לקופתה מזומנים גם מרגל אחרת בתחום הנדל"ן - העברת פעילות הנדל"ן המניב שלה לחברה-בת, אפריקה ישראל נכסים, והנפקת אג"ח על ידי החברה הבת. ההערכות הן, כי מדובר בצעד ראשון, שנועד "למשש את הדופק" של שוק ההון, בדרך להפיכתה של החברה הבת לחברה ציבורית הנסחרת בבורסה בעתיד.

אפריקה ישראל נכסים צפויה לגייס בטווח הקרוב 400 מיליון שקל באג"ח, שזכו לדירוג גבוה של AA מינוס על ידי מעלות. החברה מתכוונת להשתמש בתמורה כדי להרחיב את פעילותה, אך גם לשם פירעון אשראי ובכללו החזרת הלוואת בעלים (בחברה לא מגלים מה היקפה של ההלוואה שנטלה מהאם, אפריקה ישראל).

דירוג מעלות מאפשר הצצה לפעילותה של אפריקה ישראל בתחום הנדל"ן המניב. החברה חולשת על שטחים בהיקף כולל של 373 אלף מ"ר, מהם 269 אלף מ"ר (72.1%) בישראל, והיתרה נחלקת בין צ'כיה (55 אלף מ"ר), קנדה (29 אלף מ"ר), בריטניה (כ-17 אלף מ"ר) והולנד (כ-3,120 מ"ר). נכסים אלו רשומים במאזן לפי עלות ברוטו של 3 מיליארד שקל.

על פי מעלות, הכנסות פעילות הנדל"ן המניב בארץ של אפריקה-ישראל, והתזרימים החופשים מפעילותה בחו"ל (כלומר לאחר תשלום קרן וריבית על ההלוואות שנלקחו לצורך רכישת השטחים), הסתכמו אשתקד בכ-180 מיליון שקל. בחברת הדירוג מעריכים, כי היקף זה צפוי לעלות לכ-244 מיליון שקל בשנה הבאה בשל סיום בנייתם של פרויקטים בישראל, צ'כיה וקנדה. בעקבות זאת צפוי לרדת גם נתח הפעילות הישראלית מסך ההכנסות של אפריקה מהנדל"ן המניב, לכ-78% בשנת 2005, לעומת 86% מסך ההכנסות כיום.

הנכסים העקרים של אפריקה נכסים הם קניון רמת אביב, שתורם הכנסה של 66 מיליון שקל בשנה (36.7% מההכנסות), ונחשב לקניון בעל שיעור הפדיון הגבוה ביותר בארץ - כ-740 דולר למ"ר בחודש.

נכסים נוספים של החברה הם בפארק המדע בנס ציונה, שאחראי על הכנסה שנתית של 40.8 מיליון שקל בשנה. החברה מקימה, עם שותפים, את מגדל קריות הממשלה בתל-אביב, בצומת קפלן-דרך פ"ת, שצפוי להתאכלס ביוני הקרוב. 26 מבין 36 קומותיו כבר מושכרות למשרדי הממשלה לתקופה של 20 שנה.

בנוסף לנכסים הקיימים, לאפריקה נכסים עתודות קרקע גדולות באזורים מבוקשים, בהם פארק ויצמן (פארק המדע) בנס ציונה - 90 אלף מ"ר, 20 אלף מ"ר בבניין קונקורד בבני ברק, 7,000 מ"ר במגדל אפריקה, הממוקם בתחילתו של רחוב אחד העם (סמוך למגדל שלום וללב המרכז הפיננסי של תל אביב), ו-16 דונם במגדל העמק.

ההערכה היא, כי גיוס אג"ח באפריקה נכסים היא צעד ראשון של החברה לשוק ההון המקומי. בדומה לכך ביצעה לפני כחודשיים גם שיכון עובדים, הנמצאת בבעלותה המלאה של שיכון ובינוי, הנפקת אג"ח פרטית בשוק המוסדי. ההערכות הן, כי ככל שתימשך ההתאוששות בשוק ההון, והבורסה תגלה צמא להנפקות אקוויטי, צפויות שתי החברות, שנחשבות לבעלות מעמד מוביל בתחומן, לעשות את דרכן לבורסה כחברות ציבוריות.