אספן תגייס 60-100 מיליון שקל מהמוסדיים

אספן מייעדת 50 מיליון שקל מהתמורה בהנפקה להשקעה בנכסים מניבים בחו"ל, והיתרה תשמש להחלפת חוב בנקאי קיים ולגיוון מקורות המימון של החברה.

חברת הדירוג מעלות העניקה לאג"ח שתנפיק אספן נדל"ן את הדירוג A. בחברת הדירוג מדגישים, כי דירוג זה מתבסס על מדיניות החברה לשמור על מנוף פיננסי ויחסי כיסוי חוב ברמתם הנוכחית.

אספן פועלת בייזום, הקמה והשכרה של מבני תעשייה ומסחר בכל רחבי הארץ, כאשר רוב נכסי החברה נמצאים באיזורי הפריפריה. בנוסף לנכסים הנמצאים בבעלותה המלאה של החברה, מחזיקה אספן נדל"ן ב-50% מחברת נכסי תעשייה בצפון (היתרה מוחזקת על-ידי אשלד, מקבוצת אשטרום נכסים).

נכון לתום הרבעון השלישי אשתקד, בבעלותה של אספן נדל"ן נכסים בהיקף כולל של 189 אלף מ"ר, כולל חלקה היחסי בנכסי החברות הבנות שאינן בבעלותה המלאה, ושיעור התפוסה שלהם עומד על 86% בממוצע.

במעלות מציינים, כי מיצובה העסקי של אספן גבוה מהממוצע בענף, ומנמקים זאת בכמה גורמים. ראשית, מתייחסים במעלות לכך שהחברה נמצאת בבעלות אליעזר פישמן (מבעלי "גלובס"). לדברי האנליסטים, קבוצת פישמן היא אחת הגדולות בשוק המקומי, והיותה של אספן חלק מהקבוצה תורמת בצורה חיובית למיצובה העסקי, ויוצרת בפניה הזדמנויות עסקיות חיוביות.

גורמים חיוביים נוספים שמציינים במעלות הם הפריסה של נכסי החברה ברחבי הארץ, חוסר התלות שלה בשוכרים יחידים, ומדיניות החברה, לפיה אין היא נכנסת לייזום פרויקטים חדשים ללא חוזי שכירות חתומים מראש.

דו"ח מעלות מגלה, כי אספן נדל"ן החלה במימוש תוכנית לשימת דגש על התרחבות בחו"ל. בכוונת החברה למכור עתודות קרקע ונכסים מניבים בשוק המקומי, בעיקר נכסים שתהליך השבחתם הסתיים או כאלה שניתן למכור בתשואה אטרקטיבית, ולבצע רכישות של נכסים מניבים בחו"ל. במעלות רואים צעד זה בברכה, שכן השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל תתרום בחיוב לפיזור פעילות החברה על פני הגלובוס, ותקטין את תלותה במשק המקומי.

עם זאת, במעלות מציינים גם מספר נקודות המשפיעות לשלילה על מיצובה העסקי של אספן נדל"ן. הראשון שבהם הוא כמובן המשבר שפוקד את שוק הנדל"ן המניב בישראל בשנים האחרונות. משבר זה גורם לחוסר איזון בין היצע לביקוש, ומתבטא בירידה בשיעורי התפוסה, שחיקה מתמשכת בדמי השכירות ובמחירי הנכסים (למימוש). תוצר נוסף של המשבר הוא הירידה בשיעור חידושי החוזים הקיימים, וגידול בתופעת שכירות המשנה (Sublease).

במעלות מביעים חשש, כי העדר שיפור בתנאי המאקרו של המשק הישראלי עלול להמשיך את המגמה השלילית בענף הנדל"ן המניב המקומי, ולגרור לכדי פשיטת רגל חברות בעלות איתנות פיננסית נמוכה ושאינן בעלות נגישות טובה למקורות מימון.

אולם האנליסטים מדגישים, כי מגזר מבני התעשייה בפריפריה (בו כאמור מתמקדת החברה) רשם פגיעה מתונה יותר ביחס לענף כולו. זאת, בזכות עלות הקרקע הנמוכה, דמי השכירות הנמוכים, ההשקעות הגבוהות שהשוכרים ערכו במבנים (כלומר - התאמתם לצרכי המפעל הממוקם בהם), והנגישות ללקוחות. בנוסף, הטבות המס הניתנות בפריפריה והנכונות מצד ראשי הרשויות המקומיות לתת הטבות מפעלים התעשייתיים (על מנת להגדיל את האטרקטיביות להקים מפעלים בשטחם במקום במרכז, ולהוריד בכך את שיעור האבטלה ביישובם) - כל אלו מקלים על השוכרים ולפיכך מקטינים את הסיכון בבעלות הנדל"ן באזורים אלה.

לאחרונה גובשו ברשות ני"ע ובנציבות מס ההכנסה המלצות להסדרת פעילותן של קרנות ה-REIT בישראל. אומנם יישום ההמלצות צפוי בהחלט לתרום לענף הנדל"ן, ובעיקר לנדל"ן המניב, אולם במעלות סבורים, כי במקרה הספציפי של אספן נדל"ן, הפעלתם של הריטים כמעט ואינה רלבנטית. זאת בשל גודלה של החברה, ובעיקר בשל סוג נכסיה.

היקף ההכנסות של אספן נדל"ן נמוך מהממוצע בחברות המדורגות ב-A. במעלות אומרים, שלחברה תלות מסוימת בנכסים בכפר סבא, מגדל העמק, מעלות וקרית שמונה, ואלו מהווים כ-50% מסך ההכנסות ו-44% משטח נכסיה.

נקודה שלילית ומעניינת שמציינים במעלות בנוגע לאספן היא במידת החשיפה שלה לחברת לומניס. החברה משכירה כ-3,600 מ"ר ביוקנעם ללומניס, המצויה זה זמן רב במשבר עסקי עמוק, המאיים על השרדותה. במעלות חוששים, כי מצבה של לומניס משפיע על איכות תמהיל הנכסים של אספן, אם כי בחברה אומרים, שלומניס משלמת את השכ"ד באופן סדיר.

בנוגע למיצובה הפיננסי של אספן נדל"ן, זה מוגדר כטוב מהממוצע בענף, וזאת בעיקר אודות לאיתנותה הפיננסית ויכולת כיסוי החוב, הגבוהות מהממוצע. מאז שנת 1999 עומד יחס החוב להון של החברה על 63.5%-57.3%, ושיעור ההון למאזן נע בין 37%-32.5%. בהנהלת החברה הצהירו, כי בכוונתם לשמור על יחסי המינוף, כך שאלו לא יעלו על 65% חוב להון.

אחת המטרות של הנפקת האג"ח היא להאריך את מח"מ ההלוואות של ספן. כיום לחברה מרכיב גבוה של חוב קצר (115 מיליון שקל, המהווים כ-62% מסך החוב הפיננסי שלה), ובמעלות אומרים, שמבנה זה אינו הולם את מח"מ נכסיה, ועלול לחשוף אותה לשינויים בריבית במשק.

מלבד האיתנות הגבוהה, לאספן נזילות טובה במקצת ביחס לענף בזכות תזרים שוטף חיובי, מסגרת אשראי פנויה של 42 מיליון שקל ותיק נזיל של 3.9 מיליון שקל. לכך יש להוסיף עוד 9.7 מיליון שקל שהחברה אמורה לקבל בגין מכירת נכס בכפר-סבא לחברת אם-סיסטמס, ותקבולים נוספים שהיא עשויה לקבל לאור מו"מ מתקדם למכירת עתודות קרקע בנס ציונה, בגובה 16 מיליון שקל.

דו"ח מעלות מגלה גם, כי אספן נדל"ן מתכננת חלוקת דיבידנד של 10 מיליון שקל. החברה טרם הכריזה על כך, ולא ידוע מתי תבוצע החלוקה בפועל. אם אכן תבוצע החלוקה בהיקף זה, מדובר בתשואת דיבידנד מרשימה של 15.8% (לפי שווי השוק של החברה בסוף השבוע).

אספן נדל"ן נסחרת כיום בבורסה לפי שוי חברה של 63.3 מיליון שקל. החברה סיימה את 9 החודשים הראשונים של 2003 בהפסד של 5.7 מיליון שקל, על הכנסות של 21.1 מיליון שקל. זאת לעומת רווח נקי של 2.4 מיליון שקל, שרשמה החברה על הכנסות של כ-22 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2002.

לחברה הון עצמי של 123.4 מיליון שקל, המהווה 52% מסך המאזן שלה.

אליעזר פישמן, בעל השליטה באספן, הא גם בעל השליטה בעיתון "גלובס".