מעט חברות ונכסים פחות טובים

בפועל, הבשורה שהביא עימו חוק המיזוגים למשק הישראלי היתה מצומצמת מאוד, אם בכלל. המיזוגים שבוצעו היו בדרך כלל מיזוגים טכניים של חברות באותה קבוצה, ואילו המיזוגים והרכישות האמיתיים לא נהנו בדרך כלל מ"ההטבות" שהעניק החוק.

הצלחתו המוגבלת של חוק המיזוגים נעוצה במגבלות הרבות שהוטלו על התאגידים המתמזגים ובעלי מניותיהם, ואשר היוו תנאי לקבלת ההטבות. כך, בין יתר, הוטלו מגבלות על הקצאת מניות בחברה המתמזגת, על גיוס הון בחברה, על מכירת נכסי החברה ועוד. עומס ההגבלות גרם לכך, שבסופו של דבר החוק לא יושם, דווקא באותם מקרים בהם הוא היה חשוב, וכך חוק מס נוסף שיכול היה להוות "טריגר" לפעילות עסקית "הלך לאיבוד".

אין ספק שהרעיון בקיום קרנות נדל"ן בישראל הוא רעיון חשוב והכרחי למשק הנדל"ן ולשוק ההון. הוא יאפשר למשקיעים פרטיים לקבל תשואה מנכסים מניבים, דבר שבהיקפים קטנים אינו מתאפשר, והוא אף יאפשר לגופים המוסדיים להשקיע במניות של חברות נדל"ן מבלי להתחייב במס. ואולם לצערנו, משיחות רבות עם פעילים בתחום, עולה כי במידה ולא יבוצע שינוי מהותי בהמלצות הוועדה, השימוש בחוק המוצע יהיה מוגבל ביותר. הוא יהיה מנת חלקם של מספר קטן מאוד של חברות, ובדרך כלל ימצאו את דרכם לשוק הנכסים ה"פחות טובים". במילים אחרות, היוזמה הברוכה עלולה שלא להשיג את מטרתה, שלא לומר "תלך לאיבוד", ובוודאי שזו אינה הכוונה.

להלן מספר נושאים אותם חייבת הוועדה לשקול מחדש לפני שההמלצות יעברו לחקיקה:

שינוי מבנה בעת הקמת קרן נדל"ן - הוועדה קבעה, כי קרן הנדל"ן תוקם כחברה חדשה, הנכסים יועברו לקרן ויתחייבו במס שבח ובמס מכירה מלא. הפעולה הכלכלית של גיוס ההון לנדל"ן משמעותה גיוס הון בדרך של הקצאת מניות. גיוס הון רגיל בחברת נדל"ן אינו מצמיח חבות מס בחברה, ואף בעל המניות בחברה אינו חייב במס כל עוד לא שולמה לו תמורה במזומן. לפיכך, לא ברור מדוע דווקא גיוס הון בקרן נדל"ן, ללא תשלום מזומן למייסד הקרן, המעביר אליה נכסים, יגרור חיוב במס מלא.

במרבית המקרים יגייסו החברות הון, שיהווה תחליף חלקי או מלא למימון דרך המערכת הבנקאית, החברות היזמיות, שיעבירו את הנכסים לקרן עם הקמתה, יקבלו נתח משמעותי מהתמורה במניות של קרן הנדל"ן ולא במזומן.

בהתאם להמלצות הוועדה, המס ישתלם כבר במועד ההעברה, למרות שכאמור בחלק גדול מהמקרים התזרים המיידי של החברות המייסדות יהיה אפס ואולי אפילו שלילי. תשלום מס במזומן על תמורה המתקבלת במניות יגרום לכך, כי החברות לא יוכלו להעביר נכסים עתירי מס, והנכסים שיועברו הם הנכסים בהם מרכיב המס נמוך. בדרך כלל הנכסים בהם מרכיב המס נמוך הם הנכסים הפחות מוצלחים, בהם התשואה נמוכה יותר, וכך המלצות הוועדה יגרמו לכך, שהנכסים שימצאו דרכם לשוק לא יהיו הנכסים המשובחים.

מיסוי המשקיעים - בהתאם להמלצות הוועדה, מיסוי הקרן יהיה דו שלבי: הקרן תתחייב במס בשיעורים רגילים (בדרך כלל) של 36%, ובעת חלוקת ההכנסה יחויבו המשקיעים (היחידים) במס נוסף של 15% (שיעור מס סופי של כ-45%).

הגישה האמריקאית, לעומת זאת, קובעת את המיסוי ברמת המשקיע, ולא ברמת החברה. השיטה האמריקאית קובעת, כי הדיבידנד המחולק יהווה הוצאה בחברה, ומסיבה זו ההכנסה לא תתחייב במס בחברה, אלא ברמת המשקיע. לדעתנו, צריך היה לקבוע, בדומה לדין האמריקאי, כי הקרן לא תתחייב במס ואילו על הדיבידנד ישתלם ניכוי במקור של 35%. משקיע שיגיש דו"ח לרשויות המס, ישלם את המס האמיתי המתחייב.

השיטה שאומצה על ידי הוועדה מטילה מס למעשה גם על הפחת המחולק, והרי כל הרעיון היה לאפשר למשקיע הבודד לשלם מס כאילו הוא ביצע את ההשקעה. תשלום מס בשיעור של 15% גם על מרכיב הפחת שחולק למשקיעים כמוהו כמיסוי קרן ההשקעה.

בשיטת המס הנוכחית, יהיה עדיף לחברות הנדל"ן להנפיק אג"ח לציבור המשקיעים. האג"ח יישא ריבית קבועה בתוספת עמלת "הצלחה" מתשואתו של הפרויקט. התוצאה תהיה אי תשלום מס ברמת הקרן (תשלומי ריבית המוכרים כהוצאה), ותשלום מס סופי של 15% ברמת המשקיע (לעומת שיעור מס סופי של 45%).

משקיעים זרים - הגדרת הקרן כ"איגוד מקרקעין" נועדה ללכוד ברשת המס משקיעים זרים. לא ברורה הסיבה להפלייתם לרעה של מניות קרנות הנדל"ן לעומת מניות סחירות אחרות, שעה שכוונת הוועדה הייתה להפוך את ההשקעה בנדל"ן להשקעה סחירה לכל דבר ועניין. לא למותר יהיה לציין, כי קיים פוטנציאל גדול של כסף שמקורו מחוץ לישראל, שממתין להשקעות בתחום הנדל"ן בארץ, והכבדת נטל המס על ההשקעה בקרנות הנדל"ן תרחיק אותו משם, וחבל.

כמו כן, שיטת המיסוי שנקבעה לא תאפשר למשקיעים זרים להזדכות על המס ששילמה החברה, דבר שעלול לגרום לכפל מס ולהרחיקם מלהשקיע בקרנות ישראליות.

לסיום, ברצוננו לחזור ולברך על המלצותיה של ועדת קרנות הנדל"ן, המלצות שלהערכתנו תוכלנה לסייע רבות להתפתחות שוק הנדל"ן, אם אך יחולו בהן ההתאמות והשינויים הנדרשים.

אייל רובין הוא שותף במשרד רואי החשבון זיו האפט, עמיר בירם הוא שותף ומנהל בקרן הנדל"ן REIT ASSET MANAGEMENT ISRAEL.