מניות וקרנות הנדל"ן (REIT) בשוקי ההון ברחבי העולם הפכו לאחת מגולות הכותרת בשנת 2003, לאחר שהציגו תשואה ממוצעת של 17.1%, בהשוואה למדד מניות הנדל"ן האירופי, כך הודיע בשבוע שעבר איגוד הנדל"ן האירופי.
בחמש השנים האחרונות הניבו מניות וקרנות הנדל"ן, תשואה של 66% בממוצע, בהשוואה לתשואה שלילית של 9% למניות רגילות, ותשואה של 28% לאג"ח.
התשואות הגבוהות ביותר למניות וקרנות הנדל"ן נרשמו בעיקר באסיה ובהונג קונג.
על פי דו"חות אנליסטים שפורסמו לסיכום שנת 2003, בצפון אמריקה הניבו הריטים תשואת ממוצעות של 38.5% במונחים דולריים, התשואות הגבוהות ביותר שלהם ב-27 השנים האחרונות.
על פי הערכות, המגמה של הזרמת נכסים לתוך הקרנות תימשך גם במחצית הראשונה של שנת 2004, עם תשואה ממוצעת של 15%.
מתחזית שנתית לשנה, מלווה בסיכום שנתי של 2003 שפרסמה התאחדות הריטים האמריקנית (NAREIT) לכל שנת 2004, עולה, כי רוב קרנות הנדל"ן האמריקניות הציגו תשואות חיוביות ב-2003, והן תמשכנה להציג אותן בשיעור נמוך יותר בשנת 2004 בשיעור של עד 12%.
המחצית השנייה של השנה קשה יותר לניבוי, מאחר ורוב האנליסטים נושאים את עיניהם ליו"ר הפדרל ריזרב, אלן גרינספאן, ומדיניות הריבית שלו, שצפויה על פי הערכות לעלות במהלך השנה, מדיניות שיכולה בקונסטלציה מסוימת למשוך את המשקיעים דווקא לשוק המניות.
קרנות הנדל"ן בארה"ב הן אחת ההצלחות הגדולות ביותר מאז השקתן בשנות ה-60 על-ידי הקונגרס האמריקני.
מגוון הקרנות, פיזורן בכל תחומי הנדל"ן וההטבות המס למשקיעים בהן, הפכו אותן למרכיב הכרחי בתיקי ההשקעות בארה"ב.
עיקרו של שוק קרנות הנדל"ן בעולם, כ-55% מכלל ההשקעות בענף העולמי, מצוי בארה"ב וקנדה, 25% באוסטרליה ובאסיה (בעיקר ביפן והונג-קונג), ו-20% באירופה, שם רובו מרוכז בבריטניה, הולנד וצרפת.
בשנת 1960 חוקק הקונגרס את חקיקת ה-REIT, וקבע את הקריטריונים לקבלת מעמד של קרן נדל"ן. בין הקריטריונים העיקריים שנקבעו הם חובת החזקה בנדל"ן מניב, וחובת חלוקת דיבידנד בשיעור 90% מהרווחים.
המכשיר הפיננסי החדש לא כבש את השוק באופן מיידי, ורק בראשית שנות ה-90 החלו היקפי המסחר בו לתפוס נפח הולך וגדל.
המשבר בענף הנדל"ן בראשית שנות ה-90 בארה"ב הביא לירידה חדה בשיעורים של 50%-30% במחירי הנדל"ן, דבר שהביא חברות נדל"ן רבות שלא לעמוד בהחזרי ההלוואות.
"היו אלה ארבע שנים מדהימות", מציין ג'ון הייד, סגן נשיא חברת ברוקרים בוושינגטון. "במבט לאחור, ב-30 השנים שחלפו, הריטים הניבו תשואה ממוצעת של 14% בממוצע בשנה, נתון מרשים הרבה יותר מה-500 S&P, הנאסד"ק והדאו ג'ונס באותה תקופה.
הפופולריות הגבוהה של הריטים נעוצה בשיעור הדיבידנד הגבוה שהן מחלקות, שמבטיח למשקיעים תשואה קבועה. כך למשל, תשואת הדיבידנד הממוצעת על ריטים בשוק האמריקני בשנה האחרונה עמדה על 5.75%, זאת לעומת תשואה צנועה של 1.63% של ה-500 S&P.
סקר חדש של בנק ההשקעות UBS מציין, כי בשנת 2004 צפוי הביקוש למניות של חברות נדל"ן להגיע לכ-30-20 מיליארד דולר ן.
חוסר ההיכרות של המשקיעים עם התחום, וההנחה שתיק ההשקעות מפוזר דיו, היו הסיבות העיקריות לאי ההשקעה במניות וקרנות הנדל"ן במהלך שנת 2003, מציין הסקר.
נתון מעניין אחר מצביע על כך, שיותר ויותר משקיעים בני למעלה מ-50, משקיעים במכשיר זה, בעיקר הודות לשיעור הדיבידנד הגבוה והקבוע המחולק.
על פי הסקר, בקצב צמיחה ושינוי דמוגרפי זה, הריטים יגייסו קרוב ל-20 מיליארד דולר נוספים עד שנת 2010.
מבחינת תחומי התמחות, קיימות בארה"ב קרנות המתמחות בסוגי נדל"ן מניב שונים, דוגמת קרנות המתמחות בבנייני משרדים, במרכזים מסחריים, קניונים, בתי אבות, בנייני מגורים וכו'.
בארה"ב נהוג לסווג קרנות REIT לאחת משלוש קטגוריות: Equity REIT - קרן המשקיעה את הונה בנדל"ן מניב. Mortgage REIT - קרן המשקיעה את הונה בשוק משכנתאות. Hybrid REIT - קרן מעורבת, המשקיעה את הונה בהלוואות משכנתאות ובנדל"ן.
קרן נדל"ן אמריקנית מחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב, ומחויבת לחלק לפחות 90% מרווחיה כדיבידנד.
בפועל, מרבית הקרנות בארה"ב משלמות 70% מתזרימן כדיבידנד, שמשמעותו חלוקה של יותר מ-100% מהרווח.
50 הריטים הגדולות ביותר, המהוות כ-80% מסך שוק הריטים כולו, שמרו על רמה זו של חלוקת דיבידנד.
ארה"ב אינה לבד. חקיקה בנושא קרנות נדל"ן נעשתה בשנים האחרונות גם באירופה - הולנד (1969), בלגיה (1990 ו-1995), צרפת (2003), איטליה (2003) ובימים אלה חקיקה מסוג זה נבחנת גם בבריטניה, וכאמור גם בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
