אייבי נאמן: אחרי שגופים מוסדיים יוכיחו הצלחתם, ישקיעו בריטים גם משקי הבית

עו"ד נאמן אמר עוד, כי לדעתו לא יהיה כדאי לקרנות ריט להשקיע במגורים, וגם לא במקבצי דיור, בהם מבטיח משרד הקליטה תשואה של 10% ויותר ליזמים. "בבניינים כאלו יש בעיות תחזוקה, וקשה לנהל אותם. ראו את עמיגור המסכנה, שכמעט פושטת את הרגל", נימק נאמן.

נאמן הציע לאפשר לקרנות ריט מינוף של 90% על השקעות בחו"ל, כמקובל באירופה ובמדינות אחרות. החוק המוצע מאפשר לקרנות ריט מינוף של עד 50% בלבד, הן בארץ והן בחו"ל. עוד הציע נאמן לאפשר לקרנות ריט לרכוש נכסים בתוך 30 חודש מתאריך היווסדן, ולא בתוך שנה בלבד, כמוצע על-ידי הוועדה שבחנה את הנושא.

לדבריו, כשיוקמו קרנות ריט, יהיה ביקוש גדול לנכסים ומחיריהן יזנקו, כך שכדאי לתת לקרנות, בהשקעות הראשוניות, פרק זמן של 30 חודש.

עוד מציע נאמן לקבוע בחוק, ש-50% מהדירקטורים בקרנות ריט יהיו נציגי ציבור, דבר שיבטיח פיקוח חיצוני ובקרה.

עו"ד נאמן נתן שתי דוגמאות להמחשת ההבדלים בין קרנות ריט להשקעה רגילה: "חברת הביטוח מגדל בונה מגדל משרדים ברח' ברקוביץ' בת"א, בהשקעה גדולה (90 מיליון דולר כולל מגרש - א.ל.). למגדל יש המון כסף. היא יכולה להרשות לעצמה להפסיד 50-30 מיליון דולר בפרויקט, וללכת הלאה.

"קרן ריט לא יכולה להרשות לעצמה הפסד כזה. אירופה-ישראל בשליטת מוטי זיסר קנתה את בית אי.בי.אם בת"א במחיר שמעל שווי השוק, ונכנסה להשקעות אדירות. היא יכולה להרשות לעצמה. קרן ריט לא תוכל להרשות לעצמה השקעה כזו, כי היא משחקת בכספים שאינם שלה".

חיים כצמן, בעל השליטה בגזית-גלוב, הרצה על קרנות הריט בארה"ב. הוא אמר, כי הקרנות החלו לפעול ב-1960, ובשנת 1990 היתה הרגשה שהגיעו לסוף הדרך - אך בשנים האחרונות הן שוב פורחות.

כצמן רואה בחיוב הקמת קרנות ריט בישראל, ובניגוד לעו"ד נאמן הוא סבור, כי הן יוכלו להשקיע בפרויקטים של בנייה להשכרה למגורים. עוד הציע, שקרנות אלו ישקיעו ברכישת תיקי משכנתאות, ויבואו במקום התוכניות המדוברות להקים שוק משני למשכנתאות.

לדברי כצמן, "אינני מאמין שיהיה מבול של קרנות ריט. זה ילך לאט. המלצתי (כנראה בחומר שמסר לוועדה - א.ל.) על מינוף נמוך יחסית, כי ראיתי איך ענף שלם בארה"ב התמוטט בשל מינוף גבוה. אני צופה שיקומו בארץ קרנות ריט שיעסקו רק בנושא אחד, נכסים מניבים, כך שאפשר יהיה להשוות בין חברה לחברה, בעוד שכיום רוב חברות הנדל"ן עוסקות בתחומים שונים וההשוואה קשה".

כצמן אמר, כי לקרן ריט יש כמה יתרונות לעומת השקעות ישירות בנדל"ן: ההשקעה נזילה, עם שער יומי; ההוצאות של המשקיעים נמוכות; יש מנגנוני בקרה ופיקוח; הניהול מקצועי ולא יקר; התיק מגוון. לדבריו, קרנות ריט ישפרו את נזילות שוק הנכסים המניבים, יתנו זריקת עידוד לענף הבנייה, ויגדילו את הכנסות האוצר מעסקי נדל"ן.

יו"ר הוועדה, עו"ד איריס ציבובסקי-חביליו, יועץ הוועדה, רו"ח משה אשר, יו"ר רשות ניירות ערך, משה טרי, ונציבת מס הכנסה, טלי ירון-אלדר, סקרו את עבודת הוועדה ומה שסביבה. נושא המיסוי והחיתום נזכר בהרצאות עו"ד אבי אלתר, רו"ח יהלי שפי ממשרד ברייטמן-אלמגור, ומנכ"ל פועלים אי.בי.אי רונן צלניר.