חלומות הנוק אאוט של אט"ד

עמותת אדם טבע ודין (אט"ד) הצליחה להגיע בעשור האחרון למספר הישגים מבורכים במאבק לשמירה על איכות חיינו. ואולם, איכות הסביבה אינה ההגדרה הבלעדית לאיכות חיים. זו האחרונה מורכבת מגורמים לא פחות חשובים, כגון שמירה על החוק הצדק, השוויון וכללי המשפט. כדי לשמור על ההיבטים האמורים באיכות חיינו בא חוק יסוד וקבע, שלא פוגעים בקניינו של אדם, ובית המשפט העליון הוסיף וקבע, שפגיעה בקניינו של אדם, למטרות ראויות ככל שיהיו, צריכה שתהיה מידתית.

במאמרו "שמאי החלומות" (גלובס, 21.12.03) תקף עו"ד אלי בן-ארי, יועץ משפטי של אט"ד, את עמדת לשכת שמאי מקרקעין בישראל, מבלי להסביר לקוראים, ביושר, כי הוא תוקף, לא פחות ולא יותר, את ההלכה בדבר המידתיות בפגיעה בקניין. מותר ולגיטימי לתקוף הלכות של בית המשפט העליון. מן הסתם קל יותר לתקוף את שמאי המקרקעין תאבי הבצע, כביכול, שכל חטאם הוא במיומנותם לתרגם זכות משפטית לפיצויים לכדי סכום כספי ספציפי. ואכן, השמאים גובים שכר טרחה ו/או מתפרנסים כשכירים, ממש כמו האדון בן-ארי עצמו. כל אחד עבור עבודתו והכשרתו המקצועית. דיסאינפורמציה ראשונה במאמרו תוחמת את השיח הציבורי לאיסור בנייה ברצועה של 100 מטר ראשונים מקו המים. ואולם, עמדת לשכת השמאים היא, כי יש לפצות עבור הפגיעה בקרקע ברצועה מעבר ל-100 מטר.

דיסאינפורמציה שנייה מופיעה כבר בכותרת. את הציפיות לזכויות בנייה שיתקבלו בעתיד על קרקע לא מתוכננת, ציפיות המייצרות שווי ספקולטיבי, מכנה בן-ארי "חלומות", ואת הדרישה לזכות לפיצוי בגין שלילתן הגורפת מתאר בן-ארי כ"שירותי ביטוח לחלומות חסרי בסיס" במדינה ש"אינה מצליחה לספק ביטחון סוציאלי לרבים מתושביה".

האמנם חלומות? לקרקע הסמוכה לים (מעבר לרצועה של 100 מטר, כאמור) במיוחד בתחומי יישובי החוף או במשיק להם, קיים שווי ספקולטיבי. השווי נובע, אכן, מציפייה להפשרת השטח לבנייה בעתיד. הציפייה אינה משולה לחלומות חסרי בסיס. נהפוך הוא, מתחמים רבים נבנו בעבר בקרבת הים ובשולי יישובי החוף. הציפייה להפשרה גם במקומות דומים אחרים היא, אם כן, כלכלית והגיונית.

אט"ד נאבקת בתכניות לבינוי בסמוך לים ולטבע, וטוב שכך. יתרה מזאת, יתכן כי מאבקה כבר השפיע על השווי הספקולטיבי במקומות רבים. קיימים שמאי מקרקעין לא מעטים התומכים בגלוי או בסתר בפעילות העמותה. בישראל, כמו בכל חברה מערבית, קיים מתח הכרחי בין גופים הפועלים לשמירה על איכות הסביבה, ובין גופים הפועלים לפיתוח כלכלי. האינטרס הציבורי הוא למאבק מתמיד בו שני הצדדים, המיוצגים היטב, בדרך לקביעת האיזונים והבלמים הדרושים בחברה המודרנית. מי יתן ואט"ד ושאר גופי איכות הסביבה יהיו חזקים ולוחמניים. ואולם, יש הבדל בין מאבק מתמיד וצודק ובין דרישה לניצחון סופי וחד-משמעי. בן-ארי חשף במאמרו חלום נאיבי ל"נוק אאוט" בסגנון ה"חוק וגמרנו". בלי מידתיות ובלי זכויות קנין.

האם בשם קשייה של המדינה לספק ביטחון סוציאלי למי מאזרחיה, אכן יש לבטל את עקרון המידתיות לפגיעה בקניין? האם זכות הקניין נתונה למבחני "כשירות סוציאלית" של הריבון? מדובר בשאלה משפטית ומוסרית מעניינת, ואף הושמעה הרצאה שנגעה בנושא, מאת השמאי שאול ויסמן, במועדון החברים של לשכת השמאים. ואולם, בן-ארי כלל לא ניסה לעשות נפשות לטיעון מרחיק לכת שכזה. הוא פשוט תקף את השמאים בלי לתת לעובדות לבלבל אותו.

אומר זאת בצורה הברורה ביותר: בן-ארי לא תוקף ישירות ובאומץ את הלכת המידתיות ואת העיקרון שלא פוגעים בקניין. הוא לא מעוניין להציג את הדילמה שכה מכבידה על שוחרי איכות הסביבה. תחת זאת, הוא מסתפק ב"שבירת חלומות". מהיכן בטחונו של בן-ארי, כי "מקופחי המידתיות" ראוי שיהיו דווקא בעלי קרקעות שמעבר לרצועת ה-100 מטר? האם הוא הפעיל גלגל מזלות וכך נקבע? האם קיים הליך ציבורי ממנו למד, כי אלו הקרקעות ואלו האנשים המתאימים ביותר לשבירת המידתיות? ומהיכן בטחונו, כי בית המשפט העליון יזנח לפתע את מבחני המידתיות שקבע זה עתה?

העובדות כאן פשוטות: קיים שווי ספקולטיבי לקרקעות ללא זכויות בנייה, בעיקר בקרבת ערים, ובמיוחד בקרבה לים. השווי הספקולטיבי הזה עתיק יומין, מבוסס על ניסיון עבר מוכח ועל עקרונות שמאיים אוניברסליים. בעל קרקע ספקולטיבית יכול שרכש אותה למטרות השקעה ויכול שירש אותה ממשפחתו. השווי הספקולטיבי הוא לא חלום עבורו. כדי לממש את ה"חלום" למציאות, כל שנדרש ממנו הוא לפרסם מודעות בעיתונים, לפנות למתווכים, ואם רצונו במימוש מהיר במיוחד - להוריד במחיר 15%-20% מתחת לשווי השוק.

לאחר תחילת החוק האמור לקבוע רצועת חוף רחבה יותר האסורה בבנייה, בעלי הקרקעות אותן סימן החוק לא יוכלו יותר לממש את השווי הספקולטיבי. מבחינתם, היה להם נכס בשווי מסוים, נניח 60,000 דולר לדונם. באה הכנסת, חוקקה חוק, ולפתע הנכס שווה, נניח 10,000 דולר לדונם. השאלה היא, האם תוצאת החוק עומדת במבחן המידתיות. כלומר, האם ראוי כי בעלי אותן קרקעות יישאו לבדם בפגיעה האישית בקניינם למען רצועת חוף רחבה יותר לכל בני ישראל. זו השאלה היחידה שעל הפרק, ועליה לא נתן בן-ארי תשובה ישירה.