השתתפות בהוצאות הכנת תב"ע: דרישת שווא

נוכח השפל המתמשך בשוק הנדל"ן, ועדות ורשויות מקומיות שונות "משכללות" את היצירתיות המחשבתית באיתור דרכי גבייה ומקורות כספיים העומדים, לכאורה, לרשותן למילוי קופותיהן החסרות.

סעיף 69 (12) לחוק התכנון והבנייה קובע, כי "כל עוד אין הוראות מתאימות בתוכנית מתאר, מותר לקבוע בתוכנית מפורטת הוראות לכל עניין שיכול להיות נושא לתוכנית מתאר מקומית לפי סעיף 63, וכן מותר לקבוע בה הוראות בעניין הוצאות התוכנית, לרבות הוצאות עריכתה וביצועה".

מכאן, שדרישת רשות מקומית מבעלי זכויות, הנכללים בתחום הוראות תוכנית, למשל, להקמת שכונת מגורים חדשה, כי ישלמו את כל ההוצאות הכספיות שהיו כרוכות בהכנת התוכנית וביצועה ושולמו במרוצת השנים, בין השאר, ליועצים חיצוניים דוגמת עורכי דין, מודדים, אדריכלים, שמאי מקרקעין, מתכננים, מהנדסים למיניהם וכו', היא דרישה מעוגנת ומכח סמכותן, לכאורה, בחוק התכנון והבנייה.

ברם, עיון בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן: התוספת) מעלה, למצער, כי סעיף 13 (תיקון התשנ"א) מגדיר את ייעוד תשלומי היטלי ההשבחה כדלהלן: "סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגבייה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הוועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 להכנת תוכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימור אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית".

אזי, לאור לשונו הבהירה של סעיף 13 לתוספת דלעיל, מתברר, כי סעיף 69 (12) לחוק התכנון והבנייה מתייתר, שכן נקבעה מסגרת ברורה להחזר הוצאות כספיות של הרשות המקומית ששולמו לצורך הכנת התוכנית, כשלשם כך מיועדים תשלומי היטלי ההשבחה.

נקודת המוצא והנחת היסוד הינה, שרשות תכנונית תוציא תוכנית אל הפועל, רק במידה והבדיקה השמאית-כלכלית טרם אישורה העלתה, כי התועלת שתצמח מאישורה גבוהה משמעותית מהפגיעה שבצידה (אם בכלל). בפועל, מתברר כי מושכלות יסוד אלו, לעיתים קרובות, אינן ברורות די הצורך ברשויות מקומיות שונות, כמפורט להלן:

ישנן רשויות מקומיות ש"מגדילות" לעשות, ולאחר שמשולמים להן תשלומי היטלי השבחה המיועדים להחזר הוצאות הכנת התוכנית וביצועה, פונות הרשויות לבעלי הזכויות בתוכנית האמורה ומבקשות, כי ישלמו בנפרד גם את הוצאות הכנת התוכנית. זאת, כתנאי למתן היתר בנייה ו/או כתנאי לקבלת "טופס 4" לנכס נשוא ההיתר, ולחילופין הרשויות מחתימות את בעלי הזכויות בכתב התחייבות כאמור, בדרך שמשמעה כפל מס.

זאת ועוד, כ"תימוכין" לעמדתן מפנות הרשויות לסעיף מסעיפי התוכנית, המורה על השתתפותם הכספית של בעלי הזכויות בהוצאות הכנת התוכנית וביצועה.

ברם, משנפסקה שומת היטל השבחה מכרעת, היא מהווה סיכום סופי ומוחלט של כל המשמעויות השמאיות והכלכליות הגלומות בהוראות התוכנית. יודגש כי סעיף 14 (ג) לתוספת קובע, שניתן לערער על הכרעת שמאי מכריע בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה למי מהצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענות או להביא ראיות בפני השמאי המכריע. לפיכך, לעצם העניין, רשות מקומית אינה יכולה לערוך "מקצה שיפורים" בשומה מכרעת שנפסקה, וזאת ע"י "שליפת" סעיף נבחר מסעיפי התוכנית, שביטויו שמאי-כלכלי, ולבקש, בעטיו בלבד, תוספת תשלומים כספיים כפויים.

זו ואף זו - בפרקטיקה הנהוגה ניתן להבחין בהעדר מבחנים ציבוריים פומביים בהם נדרשת הרשות המקומית לעמוד ולהוכיח, כי פעלה במינהל תקין מקצועי וראוי בכל הכרוך בהליכי הכנת התוכנית וביצועה, שכירת יועצים מקצועיים חיצוניים, חתימת חוזי עבודה והתקשרות עימם וכו'. כל זאת, טרם שתפנה לכיסם העמוק של התושבים. הכלל המשפטי הידוע: "על המוציא מחברו עליו הראיה" (נטל השכנוע), אינו מחריג את הרשות המקומית ביחסיה עם בעלי זכויות במקרקעין בתחום שיפוטה.

לסיכום: דרישת רשות מקומית לתשלומים כאלו ואחרים, שאינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק הרלוונטי, ולעיתים אף מהווה כפל מס, ראוי לה שתיתקל בתגובה מקצועית הולמת, המערערת על אדני השווא של חוקיות הדרישה.

הכותב הוא יו"ר ועדת רשויות תכנון בלשכת שמאי מקרקעין.