הצלחת הקמתן של קרנות הריט בישראל תלויה, כפי שתלויה הצלחתו של כל מוצר חדש, בצרכנים. המוצר יכול להיות טוב, יעיל וכדאי, אך כל עוד הוא לא יעורר ביקוש, ברור לכל כי הכישלון הוא רק עניין של זמן.
על רעיון הקמתן של קרנות הריט יש קונצנזוס בקרב הקהילה העסקית. קשה למצוא מישהו בקהיליית שוק ההון והנדל"ן שיטען, שרעיון הקמת הריט הוא רעיון רע. יחד אם זאת, אם לשפוט על-פי יום העיון בנושא שנערך בשבוע שעבר על-ידי "גלובס ייזום", נראה כי השאלה המרכזית שעל פיה יקום או ייפול רעיון הקמתן של הריטים בישראל היא שאלת התשואה והכדאיות הכלכלית שבהשקעה.
למרות היתרונות הגלומים בריט, לאזרח הקטן נראה, כי לאור התרחקותו של זה משוק ההון בשנים האחרונות הרי שהוא גם לא צפוי לעמוד בתור להנפקות הריטים הראשונות בישראל. ראשית, משום שהמונח ריט עדיין לא מוכר דיו בקרב הציבור הרחב, ושנית משום שהבורסה עדיין מהווה חסם כניסה פסיכולוגי עבור לא מעט מבתי האב בישראל, לאחר המפולות בשנים 1993 ו-2000.
לפיכך, המשקיעים הפוטנציאליים בקרנות הריט בטווח הזמן הקרוב הם בעיקר הגופים המוסדיים, המנהלים מאות מיליוני שקלים. למעשה, ההשקעה של המוסדיים בקרנות הריט היא השקעה עקיפה של בתי האב בהם (שכן כספי הפנסיה החיסכון של מרבית התושבים מנוהלים על-ידי הגופים המוסדיים ולא בצורה עצמאית), אך מה שמעניין את בעלי קרנות הריט שיוקמו הוא מי מקבל את החלטות ההשקעה, ופחות למי שייכים הכספים.
לאחר שהוגדר המוצר (הריט), ונמצא קהל היעד (המשקיעים המוסדיים), נותרו על שולחן הניתוחים שני גורמים נוספים שאותם יש לפרק: האחד, יכולת ההשקעה של המשקיעים המוסדיים, ושאלת הכדאיות הכלכלית.
הקמת הריטים נעשית בתזמון מצוין: הריבית נמצאת במגמת ירידה, הכלכלה מתחילה להראות סימנים של התאוששת, וקרנות הפנסיה, המנהלות מיליארדים רבים של שקלים, מחפשות השקעות אלטרנטיביות במקום אגרות החוב המיועדות, שהנפקתן הופסקה. אם כך, נשאלת השאלה איזו תשואה צריכות קרנות הריט לספק למשקיעים המוסדיים.
בשיחות שערכנו עם 6 גופים מוסדיים גדולים בשוק, טענו אלו, כי התשואה שהיו מצפים לקבל מקרנות הריט היא בגובה של 2.5%-3.5% מעל לריבית שהיו מקבלים על אג"ח מדינה צמודה. הנימוק: "מכיוון שהיום הריבית הצמודה הארוכה עומדת על 4.3%, הרי שכדי שקרנות הריט יהיו אטרקטיביות עבורנו, המוסדיים, הם צריכות לייצר תשואה נטו של 7%-8% נטו. אם הם יעשו כן, והנכסים שיועברו לקרנות הללו יהיו איכותיים בהיבט של שוכרים אמידים, הרי שכמשקיע מוסדי זהו מכשיר ההשקעה האידיאלי בעבורי".
נתן חץ, מנכ"ל חברת אלוני חץ, ציין, כי יעד תשואה כזה הוא בהחלט אפשרי עבור קרנות הריט שיקומו. בארה"ב משיגות קרנות הריט לאורך שנים תשואת דיבידנד של 6.5%, ותשואה נוספת של 1.5%, שבאה לידי ביטוי בעליית ערך המנייה. עלייה זו נובעת מהשקעת הפחת של הריטים בנכסים נוספים - מה שמתורגם בדרך כלל לעליית ערך המניה.
כיום ניתן לבצע עסקאות בארץ בנדל"ן מניב בדרגת סיכון נמוכה, ואשר ייצרו תשואה של 7%-9%. על כן אפשר להעריך, שאין שום סיבה שהריטים לא ישיגו תשואה דומה. למוסדיים התשואה נטו דומה לתשואה ברוטו, מכיוון שעל פי ההצעה הנוכחית הם אמורים לקבל בחזרה את חלקם במס ברמת החברה שמשלמת הריט.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
