בעלי אוסיף הרוויחו בשנים האחרונות כ-60 מיליון שקל מבנייה עבור החברה

על פי ההסכם בין החברות, המתייחס לשבעה פרויקטים של אוסיף והחברה הבת זיקית, מעניקה אביב ושות' שירותי בנייה על בסיס מחיר עלות בתוספת 15%. בתוספת כלולים שירותים נוספים שמעניקה אביב ושות' לאוסיף: שיווק, פרסום ומכירות, מו"מ עם לקוחות, עריכת חוזי רכישה, שירותי משרד וגביית כספים.

בניכוי עלויות שיש לאביב ושות' בקשר עם אותם שירותים, מגיעים רווחיה של בעלת השליטה מבניית הפרויקטים, שחלקם היו גדולים ומורכבים במיוחד (מגדל משה אביב בר"ג, מרכז ויצמן בת"א) לכ-60 מיליון שקל לאורך שנות ההסכם. אביב ושות' נשלטת ע"י רחל אביב, אלמנתו של משה אביב ז"ל. ילדיה, דורון אביב ודפנה הרלב, משמשים באוסיף כיו"ר הדירקטוריון וכמנכ"ל, בהתאמה.

אוסיף, מיזמיות הנדל"ן המובילות בישראל, תנסה להתגבר על חולשת השוק הראשוני ולגייס בעוד כשבועיים 90 מיליון שקל בהנפקה של אג"ח להמרה, אופציות לאג"ח ואופציות למניות. כנגד האג"ח המונפקות תשעבד אוסיף את זכויותיה בפרויקט מרכז ויצמן (שהוקם מצפון לביה"ח איכילוב) הכולל שטחי מסחר, מגורים ומרפאות. התשואה האפקטיבית באג"ח המונפקות, צפויה לעמוד, בתמחור שמרני, על 8% במח"מ של 6 שנים. את ההנפקה תוביל חברת החיתום פועלים אי.בי.אי.

טיוטת התשקיף מגלה עוד, כי בעלי עניין בחברה רכשו מידי אוסיף דירות ושטחי מסחר בפרויקטים שהיא בונה, במהלך העסקים הרגיל ובמחירי שוק, תמורת כ-21 מיליון שקל. בעסקה הגדולה ביותר, שנחתמה בחודש דצמבר 99', רכש יו"ר אוסיף, דורון אביב, את הקומה ה-66, העליונה, במגדל משה אביב (לשעבר "שער העיר"), פרויקט הדגל של אוסיף, תמורת 7.7 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). בקומה ארבע דירות שככל הידוע מיועדות להשכרה.

אחותו של אביב, דפנה הרלב, רכשה לאחרונה שתי דירות מגורים בפרויקט "נופי ים" (לשעבר "בית ידלין") שבונה אוסיף ברמת אביב ג', תמורת 2.1 מיליון שקל. בפרויקט נבנים, על פי תב"ע חדשה שטרם אושרה, עד 341 יח"ד (בשטח של 90 מ"ר לדירה בממוצע) ועד 250 יחידות של דיור מוגן (60 מ"ר בממוצע). בחודש יולי 2003 החלה אוסיף לשווק יחידות בפרויקט ועד סוף ספטמבר 2003 מכרה 48 יח"ד במחיר ממוצע של כמיליון שקל לדירה.

בנק המזרחי קנה יקר, ורוצה תמורה מלאה

בין הבנק לאוסיף נתגלעה מחלוקת בקשר לשטחים שרכש בפרויקט משה אביב

במצגות שעורכים ראשי חברת אוסיף בפני שוק ההון לקראת הנפקת האג"ח של החברה (ראה מסגרת) מודגשת הצלחת החברה להקים פרויקטים גדולים ומורכבים גם בתקופה קשה לענף הנדל"ן. אחד מאותם פרויקטים, הוא ללא ספק מגדל משה אביב, פרויקט משרדים ודירות במתחם בורסת היהלומים בר"ג, שהניב לאוסיף רווח של כ-20 מיליון דולר (רוב הכנסות הפרויקט כבר נרשמו בשנים קודמות).

גובה המגדל, בן 69 קומות, הוא 252 מטר, והוא המגדל הגבוה ביותר בישראל ובמזרח התיכון. הפרויקט נמצא בבעלות אוסיף (75%) ובעלת השליטה, אביב ושות' (25%). מנתונים שנמסרו ע"י החברה עולה, כי ההשקעה בפרויקט הגיעה ל-133 מיליון דולר - הפרויקט הבודד היקר ביותר שנבנה אי פעם בישראל. ההכנסות ממכירת השטחים יגיעו ל-163 מיליון דולר. היזמים מימנו את עיקר ההשקעה מהלוואה לבנק לאומי, שנפרעה במלואה.

הרוכש הגדול ביותר של קומות משרדים בפרויקט היא קבוצת האחים עופר, שרכשה 12 קומות משרדים במגדל, תמורת 47 מיליון דולר. בנק המזרחי, שבשליטת עופר ומוזי ורטהיים, רכש 6 קומות נוספות תמורת כ-29 מיליון דולר אליהן העביר לאחרונה את משרדי ההנהלה.

טיוטת התשקיף של אוסיף מגלה, כי בין המוכרים לבנק (שבהמשך קנה 2 קומות נוספות) נתגלעה מחלוקת ביחס להיקף השטחים שנמסרו לבנק בפועל, לעומת השטחים שלטענתו הובטחו לו על פי חוזה המכר, הנובעת משינויים בסיווג שטחים בין שטחי שירות לשטחים עיקריים.

אוסיף מדווחת, כי ערבויות בנקאיות שסיפקה לבנק, שיתרתה כ-10 מיליון שקל, נועדה להבטיח גם את תוצאות המחלוקת האמורה, שטרם יושבה ושאם לא תגיע לידי הסכמה, תועבר להכרעת בורר. לדעת הנהלת אוסיף, המחלוקת אינה מהותית לחברה.

האחים עופר ובנק המזרחי היו מהראשונים לרכוש שטחים במגדל משה אביב, ולכן שילמו מחיר מפולפל בעסקאות הרכישה. הבנק רכש ביוני 2000 את הקומות 11-6 במגדל. בדצמבר 2002 רכש שתי קומות משרדים נוספות, בעסקת בעלי עניין שנויה במחלוקת, שבה שילם לאחים עופר 2,725 דולר למ"ר, מחיר העלות של המוכרים, הגבוה בעשרות אחוזים ממחיר השוק, שקרס על רקע עודף היצע של שטחי משרדים בגוש דן.

בסה"כ שילם הבנק תמורת הקומות 12 ו-13 כ-7 מיליון דולר, לאחר שהעסקה אושרה ע"י האסיפה כללית של בעלי מניות הבנק (ברוב דחוק שכלל 35% בלבד מבעלי המניות שאינם בעלי עניין אישי בהתקשרות). ועדת הביקורת ודירקטוריון הבנק נימקו את הרכישה, בין היתר, בכך שבמסגרת רכישת הקומות הראשונות קיבל הבנק לובי נפרד וכן מעליות נפרדות לשימושו הפרטי. שתי הקומות שנרכשו, נטען, צמודות ליתר הקומות ויקנו לבנק "יתרון תפקודי ביצירת רצף בין הקומות שבבעלותו".

זאת ועוד, נטען שם, כי למרות הירידה במחירי המשרדים, התמורה שישלם הבנק הולמת בנסיבות העניין, בין היתר, "לאור משאים ומתנים שניהל הבנק עם צדדים שלישיים לרכישת קומות אחרות בבניין, שאינן צמודות לקומות 11-6. התמורות שנדרשו במסגרת משאים ומתנים אלה לא היו נמוכות באופן מהותי מהתמורה בעסקה".