וילאר: קטנה אבל צומחת

על רקע זה התפרסמו בשבוע שעבר דו"חות חברת וילאר, חברה קטנה יחסית בנוף המקומי, והציגו תמונה מפתיעה - לא רק שהחברה שורדת, היא גם מצליחה לרשום גידול רציף בפעילותה ב-3 השנים האחרונות.

וילאר נמצאת בשליטת שלמה טיסר (64.68%) וגנדן נדל"ן (18.52%) של נוחי דנקנר (שהוא גם בעל השליטה באי.די.בי, לה פעילות ענפה בתחום הנדל"ן באמצעות אזורים ונכסים ובנין). רפי ביסקר, מנכ"ל גנדן נדל"ן, מכהן כחבר בדירקטוריון החברה. החברה פועלת במספר תחומים: יזום הקמה והשכרת מבנים לתעשייה, מסחר ומלאכה; יזום בבנייה למגורים; מתן שירותי ארכיב והשכרת ציוד לבנייה ובטיחות.

בתחום הנדל"ן המניב פועלת החברה בעיקר בצפון הארץ, באזורי תעשייה בנצרת, שלומי הקריות, ציפורי ותפן, וכן באזור התעשייה ברקן (ליד אריאל) ואשקלון. בסוף השנה רכשה החברה מבנה בשטח של 3,500 מ"ר על קרקע בשטח של 13 אלף מ"ר תמורת 4.4 מיליון שקל. הנכס מושכר לשוכר יחיד. בנוסף, בונה החברה בימים אלה מבנים בשטח כולל של 5,000 מ"ר באזור התעשייה ברקן, במקום מבנים שנשרפו בדליקה שהשתוללה השנה במקום.

בשל המיתון בארץ, שמשפיעה על חברות הנדל"ן, הצטרפה וילאר למגמה שמאפיינת חברות רבות בענף בשנים האחרונות, והחלה אף היא להסיט השקעות לחו"ל. בינואר אשתקד רכשה החברה שטחים בבוקרשט, רומניה, תמורת 450 אלף דולר, וכן נכס בגרמניה תמורת מיליון אירו. הנכס בגרמניה מושכר לשוכר יחיד, המניב לה הכנסה שנתית קבועה של 100 אלף אירו.

במאי האחרון רכשה וילאר 50% מחברה רומנית תמורת 1.5 מיליון דולר, והעמידה לה הלוואות בהיקף של 4 מיליון דולר, לצורך השלמת בנייתו של מבנה משרדים בשטח כולל של 15 אלף מ"ר. החל ברבעון השלישי של 2004 צופים בוילאר הכנסה שנתית של 900-800 אף דולר בחודש מדמי שכירות במבנה זה. בנוסף, רכשה החברה הבת קרקע נוספת בבוקרשט תמורת 450 אלף דולר, ובכוונתה להקים עליה מבנה משרדים נוסף בעתיד הקרוב.

בהתאם לתקן 15, שתוקפו החל בפברואר 2003, בחנה וילאר את שווי הנכסים שבידיה. החברה מציינת, כי לאור הבחינות נמצא שאין צורך בביצוע הפרשות כלשהן בשווי הנכסים, שכן נכסים אלו רשומים במאזן בשווי הנמוך משווי היוון תזרימי המזומנים שהם מניבים לחברה.

הכנסותיה של וילאר מתחום הנדל"ן המניב הסתכמו ב-2003 בכ-35 מיליון שקל, לעומת 33 מיליון שקל ב-2002, ו-28 מיליון שקל ב-2001. עיקר הגידול בהכנסות נבע מתוספת בשטחי השכרה בחו"ל. בחברה מציינים, כי מחירי ההשכרה בישראל נותרו השנה יציבים. ראוי לציין, כי מרבית חברות הנדל"ן המניב סבלו מירידות מחירים בשנים 2002-2001, ובוילאר לא מציינים זאת (שכן מדובר בתקופה שלפני תקופת הדו"ח), אבל סביר להניח שגם היא סבלה ממגמה זו בשנים הקודמות.

פעילות נוספת של החבר ההיא כאמור בתחום הבנייה למגורים. החל ביולי 1999 החלה החברה בבניית פרויקט "נהריה הירוקה", בהיקף כולל של 1,358 יחידות דיור, וכן שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. עד תום 2003 הספיקה החברה לסיים יותר ממחצית הפרויקט, והיא צפויה לסיימו כליל עד יולי השנה. פרויקט נהריה הירוקה מיועד בעיקר לזוגות צעירים, והחרפת המיתון במשק בשנים האחרונות פגע במכירות הדירות בו. עד כה מכרה החברה 737 דירות מהפרויקט, כלומר מעט יותר ממחציתו.

בשנת 2003 הכניס הפרויקט לחברה מכירות בהיקף של 72 מיליון שקל, בהמשך למכירות של 66 מיליון שקל ב-2002, ו-64 מיליון שקל ב-2001.

בנוסף, נמצאת וילאר בשלבים ראשונים בבניית פרויקט בקיבוץ חנתון, באיזור הגליל התחתון. החברה לא מוסרת בשלב זה פרטים נוספים אודות הפרויקט. פעילויות נוספות של החברה הן במתן שירותי ארכיב, שתרמו לה הכנסות של 19 מיליון שקל ב-2003, לעומת 18.7 מיליון שקל ב-2002 ו-19.6 מיליון שקל ב-2001, וכן השכרת ציוד לבנייה, שתרמה הכנסות של 5.8 מיליון שקל ב-2003, לעומת 5.2 מיליון שקל ב-2002 ו-3.5 מיליון שקל ב-2001.

בסה"כ הסתכמו הכנסות וילאר אשתקד ב-131.2 מיליון שקל, לעומת 122.2 מיליון שקל ב-2002 ו-115.5 מיליון שקל ב-2001.

אלא שלמרות הגידול בהכנסות, מציגה החברה ירידה ברווח התפעולי ב-2003 ביחס לשנה הקודמת - 41.3 מיליון שקל, לעומת 43.8 מיליון שקל ב-2002. זאת בעיקר בשל שחיקה ברווחיות הגולמית של החברה, הנובעת בעיקר משחיקת מחירי הדירות הנמכרות בשל מצב המשק, ומירידת דמי השכירות המשולמים לה מהשכרת ציוד לקבלנים.

בשורה התחתונה הרוויחה החברה 21 מיליון שקל אשתקד, לעומת 19.5 מיליון שקל ב-2002, ו-23.8 מיליון שקל ב-2001.

ב-2003 שילמה וילאר מענק ושכר של 2.8 מיליון שקל לטיסר, המכהן גם כיו"ר החברה. זאת לעומת מענק ושכר של 2.6 מיליון שקל ששולמו לטיסר ב-2002. ב-2001 הוא ויתר על שכרו ועל המענק.

בנוסף לשכר והמענק, צפוי טיסר ליהנות גם מחלוקת הדיבידנד עליה הכריזה וילאר, בהיקף של 6.8 מיליון שקל (35.95 אגורות למניה, אקס - 22 במארס, חלוקה ב-4 באפריל). מתוך זה, צפוי טיסר לשלשל לחשבון הבנק שלו את חלקו בדיבידנד, שעומד על כ-4.4 מיליון שקל.

נוסף על כך משלמת וילאר שכר חודשי של 18 אלף שקל, צמוד למדד דצמבר 2002, למיכל טיסר, רעיתו ל שלמה טיסר (בעל השליטה בחברה). מידי שנה עולה שכר זה ב-6%. הכנסה נוספת של טיסר מהחברה מגיעה מדמי שכירות בגובה 44 אלף שקל בחודש, שמשלמת לו החברה תמורת השימוש במשרדיה ובמחסניה, הנמצאים בבעלותו. הסכמי ההעסקה של משפחת טיסר מתחדשים מדי שנה, והם ניתנים להפסקה הדדית בהודעה של שנה מראש.

נכון לתום 2003, מאזנה של וילאר מסתכם ב-408.5 מיליון שקל, ממנו הן עצמי של 210.4 מיליון שקל. היקף ההלוואות הבנקאיות של החברה (לטווח הקצר והארוך) מסתכם ב-88.1 מיליון שקל בלבד. מדובר לפיכך בחברה המאופיינת במינוף נמוך יחסית לענף הנדל"ן, בוודאי לענף הנדל"ן המניב, המהווה כשליש מפעילותה.

וילאר צפויה להגדיל בקרוב את המנוף הפיננסי. במקביל לפרסום הדוחות הודיעה החברה לבורסה על תחילת הכנתו של תשקיף, מתוך כוונה להנפיק לציבור אג"ח להמרה ואופציות לצורך גיוס של 100-50 מיליון שקל. מבנה ההנפקה, היקפה הסופי ומועדה יקבעו בתקופה הקרובה.

וילאר נסחרת כיום בבורסה בתל אביב לפי שווי שוק של 309 מיליון שקל. מניית החברה מרכזת פעילות מועטה מאוד בשוק, בעיקר בשל הכמות הצפה הנמוכה בחברה (שיעור המניות שאינן מוחזקות בידי בעלי העניין החברה), שעומדת על 8.55% בלבד ממניותיה. בשלושת החודשים האחרונים ריכזה המניה מחזור ממוצע של 26 אלף שקל ביום בלבד, כשב-12 החודשים האחרונים עלתה מנייתה ב-34%, בהתאם למגמת המסחר בבורסה בחודשים אלו, כשמדד ת"א 100 עלה ב-78% בתקופה זו.